ABGRENZUNG GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHÄNDLER

Die Grenzen zwischen gelegentlichen Immobilienveräußerungen und gewerblichem Grund­stückshandel sind fließend. Im Hinblick auf die ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine fachkundige Beurteilung jedenfalls ratsam.

 

In der Regel unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuer. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang oftmals die Frage, ob „private Grundstücksveräußer­ungen“ vorliegen, auf die der 30 %ige Sondersteuersatz anzuwenden ist, oder ob bereits ge­werbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 55 %igen Einkommensteuertarif zu be­steuern sind.

 

Das Gesetz nimmt Gewerblichkeit dann an, wenn die aus dem Grundstücksverkauf erzielten Einkünfte

  • aus einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung stammen,
  • Gewinnabsicht vorliegt,
  • eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfolgt und
  • weder Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft noch Einkünfte aus selbständiger Arbeit erzielt werden.

Abgrenzungskriterien

Der Umfang der Betätigung muss dabei den Rahmen der sogenannten Vermögensverwaltung über­schreiten. Als Abgrenzungskriterium zwischen bloßer Vermögensverwaltung und gewerb­licher Tätigkeit kommt der Art und dem Umfang des tatsächlichen Tätigwerdens entscheidende Be­deutung zu.

 

Diese Abgrenzung wirft in der Praxis häufig Fragen auf. Neben der Anzahl der gekauften und ver­äußerten Grundstücke wird auf den Zeitraum zwischen dem An- und Verkauf großes Augenmerk gelegt. Wird bereits beim Ankauf des Grundstücks mit dem Gedanken gespielt, das Grundstück nach kurzer Zeit mit Gewinnabsicht zu verkaufen, wird sehr wahrscheinlich Gewerblichkeit unter­stellt werden. Wenn beabsichtigt wird, mehrere Grundstücke anzukaufen, diese zu bebauen und nach kurzer Zeit wieder zu verkaufen, wird auch dies sehr wahrscheinlich einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen.

 

Aber auch wenn der Entschluss zur Veräußerung erst später getätigt wird, kann ein ge­werblicher Grundstückshandel unterstellt werden, da seitens der Finanzverwaltung auf das Gesamtbild der Verhältnisse abgestellt wird.

 

Weitere Kriterien, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lassen, sind folgende:

  • An- und Verkauf mit Wiederholungsabsicht
  • Gewinnerzielungsabsicht aus dem Verwertungserlös
  • Hauptberufliche Tätigkeit im Immobilienbereich
  • Zeitraum zwischen An- und Verkauf (Behaltedauer)
  • Immobilienentwicklung (Aufwertung, Parzellierung, Umwidmung, etc)
  • Auftritt am Markt
  • Finanzierungsstruktur

Qualifizierung als gewerbliche Tätigkeit

Wird durch die Grundstücksveräußerungen die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten, so kommt es „gedanklich“ zunächst zu einer Entnahme der Liegenschaft aus dem Privatvermögen und zu einer Einlage in den Gewerbebetrieb. Als Einlagewert kann nach Ansicht der Finanzverwaltung der Baulandpreis des gesamten Grund und Bodens vor Parzellierung und Aufschließung herange­zogen werden.

 

Sofern es anschließend zur Veräußerung der Liegenschaft kommt, ist dabei zu beachten, dass im Veräußerungszeitpunkt die stillen Reserven, die bereits im privaten Bereich entstanden sind (Wert­steigerung, die bis zum Zeitpunkt der Einlage in den Gewerbebetrieb entstanden ist), mit dem Sonder­steuersatz in Höhe von 30 % zu besteuern sind. Jener Gewinn, der erst nach der Einlage des Grundstücks in den Gewerbebetrieb entstanden ist, unterliegt jedoch dem bis zu 55 %igen Einkommensteuertarif.

 

Aufwendungen steuerlich absetzbar

Im Unterschied zu privaten Grundstücksveräußerungen kann der gewerbliche Grundstückshändler aber dafür Aufwendungen, die in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der ge­werb­lichen Tätigkeit stehen (wie etwa Vermarktungskosten), steuerlich gewinnmindernd ab­setzen.

 


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