Soweit die Anschaffung eines Altgebäudes und dessen Abbruch im Zusammenhang mit der Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte steht, stellen die verlorenen Aufwendungen für das Altgebäude Werbungskosten dar; auch wenn der Abriss durch den Baurechtsberechtigten und nicht durch den zivilrechtlichen Eigentümer erfolgt.
Werden über Grundstücke sogenannte Baurechtsverträge abgeschlossen, räumen diese dem Bauberechtigten das Recht ein, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten. Soweit das Grundstück bereits bebaut ist, kann es für den Bauberechtigten hierzu erforderlich sein, das bestehende Gebäude abzureißen. Besteht zu diesem Zeitpunkt in der Buchhaltung noch ein Restbuchwert am abgerissenen Gebäude, so stellt sich die Frage, inwieweit dieser steuerlich vom zivilrechtlichen Eigentümer des Grundstücks verwertet werden kann. In einer aktuellen Entscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) zu dieser Frage Stellung genommen.
Abschreibung des Restbuchwertes auf 15 Jahre
Im Jahr 2015 schloss ein Grundstückseigentümer einen Vorvertrag zu einem Baurechtsvertrag ab. Der (zukünftige) Bauberechtigte sollte vereinbarungsgemäß den Abriss des noch vorhandenen Gebäudes durchführen und die Kosten dafür tragen. Im Jahr 2016 wurde zunächst das Gebäude abgerissen und wenige Monate später der Baurechtsvertrag unterfertigt. Für die Jahre 2016 bis 2019 erklärte der Grundstückseigentümer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aus dem Baurecht. Gleichzeitig machte er als Werbungskosten für die abgerissenen Gebäude die Abschreibung eines Restbuchwertes geltend, die er auf 15 Jahre verteilte.
Diese Abschreibung wurde von der Finanzverwaltung nicht anerkannt und auch das Bundesfinanzgericht (BFG) gab der Beschwerde keine Folge. Das BFG führte aus, dass kein Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus dem Baurecht gegeben sei, da die Gebäude nicht Gegenstand der Baurechtseinräumung gewesen seien.
Entscheidung des VwGH
Der VwGH führte zunächst aus, dass Werbungskosten Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen sind. Aus dem Werbungskostenbegriff ergibt sich, dass es entscheidend auf den Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen oder Ausgaben mit Einnahmen ankommt. Im Gegensatz zum BFG sah der VwGH jedoch einen solchen Veranlassungszusammenhang im gegenständlichen Fall als gegeben.
Der VwGH hat bereits in der Vergangenheit in einem ähnlichen Sachverhalt dazu erkannt, dass die dem Bauberechtigten vom zivilrechtlichen Eigentümer eingeräumte Befugnis, das Altgebäude abzureißen, nicht der steuerlich unbeachtlichen Sphäre zugeordnet werden kann, wenn der Abriss des Altgebäudes zu dem Zweck erfolgt, aus der Einräumung eines Baurechtes auf der freigemachten Liegenschaft steuerlich relevante Einnahmen zu erzielen. Soweit die Anschaffung des Altgebäudes und dessen Abbruch im Zusammenhang mit der Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte steht, stellen die verlorenen Aufwendungen für das Altgebäude zuzuordnende Werbungskosten dar.
Einen solchen Zusammenhang sah der VwGH auch im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund des bindenden Vorvertrages für einen Baurechtsvertrag stand der Abriss der auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken befindlichen Gebäude durch den Bauberechtigten eindeutig im Zusammenhang mit der Erzielung zukünftiger Einnahmen aus dem Bauzins. Die Beseitigung der Gebäude war nämlich Voraussetzung für den Abschluss des Baurechtsvertrages.
