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Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

KURZFRISTIGE TOURISTISCHE VERMIETUNG

Die Abgrenzung zwischen Einkünften aus Gewerbebetrieb und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei der kurzfristigen Vermietung oftmals nicht eindeutig.‍

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In einem aktuellen Erkenntnis hatte das Bundesfinanzgericht (BFG) zu beurteilen, ob die Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von zwei Wohnungen an Touristen über Online-Plattformen bereits als gewerbliche Einkünfte einzustufen sind.

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Sachverhalt

Im Jahr 2019 wurden zwei Wohnungen mit insgesamt sechs Betten angemietet und kurzfristig an Touristen über Online-Plattformen weitervermietet. Dabei wurden neben der Überlassung der Wohnungen auch verschiedene Nebenleistungen erbracht. Dazu zählten insbesondere die Endreinigung, das Waschen der Wäsche, die Betreuung der Gäste bei Gebrechen sowie die Bereitstellung von Informationen für Touristen. Die Wohnungen waren vollständig eingerichtet. Frühstück oder sonstige Verpflegungsleistungen wurden nicht angeboten. Mit Beginn der Corona-Epidemie im März 2020 wurde die Vermietungstätigkeit eingestellt. Im gegenständlichen Fall war fraglich, ob die Tätigkeit im Jahr 2019 bzw bis März 2020 als Vermögensverwaltung oder bereits als gewerbliche Tätigkeit anzusehen war.

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Hintergrund

Der Grund dafür, dass Mieteinnahmen vom Vermieter als Einkünfte aus Gewerbebetrieb erklärt werden, sind oft unterschiedliche, steuerliche Ansätze: so kann bei Einkünften aus Gewerbebetrieb zB der Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden oder sind unter Umständen höhere Abschreibungssätze bzw andere Betriebsausgaben steuerlich absetzbar.

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Entscheidung des BFG

Das BFG stellte klar, dass die Vermietung einer Liegenschaft grundsätzlich der Vermögensverwaltung zuzuordnen ist. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt erst dann vor, wenn die Tätigkeit nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Maßgeblich für die Abgrenzung ist insbesondere, inwieweit die Tätigkeit über die bloße Überlassung der Liegenschaft hinausgeht und dadurch der gewerbliche Unternehmenscharakter in den Vordergrund tritt. Die bei einer Vermietung anfallende Verwaltungsarbeit und gegebenenfalls erforderliche Werbemaßnahmen führen für sich allein noch nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit. Vielmehr müssen besondere Umstände hinzutreten, durch die eine über die bloße Nutzungs-überlassung hinausgehende Tätigkeit entsteht.

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Darüber hinaus stellte das BFG klar, dass die Beurteilung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, anhand der Verhältnisse des jeweiligen Jahres zu erfolgen hat. Eine spätere Änderung der tatsächlichen Verhältnisse kann daher zu einer Änderung der Einkunftsart führen, dies ist jedoch für jeden Besteuerungszeitraum gesondert zu beurteilen.

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Fazit

Das BFG kommt zu dem Ergebnis, dass die kurzfristige Vermietung der beiden Wohnungen noch als vermögensverwaltende Tätigkeit einzustufen war. Die daraus erzielten Einkünfte waren somit der Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Das Erkenntnis verdeutlicht, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Online-Plattformen nicht allein aufgrund einiger Nebenleistungen als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere Art und Umfang der Vermietung sowie das Ausmaß der über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehenden Leistungen.

ERHÖHTE SACHBEZUGS-BESTEUERUNG VON E-KFZ

Mit 01.01.2027 wird die steuerliche Begünstigung von Firmenfahrzeugen in Form von E-Autos eingeschränkt werden.

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‍Zukünftig ist gemäß dem beschlossenen Budgetbegleitgesetz 2027-2028 auch für solche Elektro-Firmenautos, die privat genutzt werden können, beim Dienstnehmer steuerlich ein Sachbezug anzusetzen. Durch einen im Vergleich zum regulären Sachbezug reduzierten Sachbezugswert sollen die ökologischen Anreize jedoch erhalten bleiben, weshalb für das erste Jahr 2027 ein betraglich moderater Einstieg geplant ist.

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Bisher sind Elektro-Firmenfahrzeuge mit der Möglichkeit zur Privatnutzung steuerlich besonders attraktiv, da für diese Fahrzeuge mit einem CO2-Ausstoß von null Gramm pro Kilometer ein Sachbezugswert von null anzusetzen ist. Für Arbeitnehmer fallen daher weder Lohnsteuer noch Sozialversicherungsbeiträge für die private Nutzung des Fahrzeugs an.

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Steuerpflichtiger Sachbezug

Im Rahmen des Budgets 2027-2028 hat die Bundesregierung nun eine Anpassung beschlossen. Künftig soll auch für Elektro-Firmenautos ein steuerpflichtiger Sachbezug gelten, der wie folgt gestaffelt eingeführt wird:

  • Im Kalenderjahr 2027 ist ein Sachbezugswert von 0,375 % der Anschaffungskosten des Kraftfahrzeugs (einschließlich Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe), maximal EUR 180,00 monatlich, anzusetzen.
  • Ab dem Kalenderjahr 2028 beträgt der Sachbezugswert 0,625 % der Anschaffungskosten des Kraftfahrzeugs (einschließlich Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe), maximal EUR 300,00 monatlich.

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Ist ein Sachbezug anzusetzen, fällt auch Umsatzsteuer an, sofern der Arbeitgeber für das überlassene Fahrzeug zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt war. Der angesetzte Sachbezugswert gilt dabei als Bruttobemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer. Die Änderungen gelten ab Jänner 2027 und sind für sämtliche vom Arbeitgeber zur Privatnutzung überlassene Kfz mit einem CO2-Ausstoß von Null anzuwenden.

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Fazit

Elektro-Firmenautos sollen zwar ab 2027 einen Teil ihrer bisherigen steuerlichen Vorteile verlieren, bleiben gegenüber Firmenautos mit einem Verbrennungsmotor jedoch weiterhin begünstigt. Der geplante Sachbezug fällt deutlich niedriger aus als jener für Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor, der - abhängig vom CO2-Ausstoß - derzeit 1,5 % bzw 2 % der tatsächlichen Anschaffungskosten inklusive Umsatzsteuer und NoVA beträgt und mit maximal EUR 720,00 bzw EUR 960,0 pro Monat gedeckelt ist.

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Die für die genannten Regelungen relevante Verordnung über die Bewertung bestimmter Sachbezüge (Sachbezugswerteverordnung) wurde bislang noch nicht entsprechend dieser Änderungen novelliert. Es bleibt somit abzuwarten, wie der genaue Verordnungstext lauten wird.

ÄNDERUNGEN BEI DER IMMOBILIENERTRAGSTEUER

Das Parlament hat das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 beschlossen. In diesem Zuge wurde auch eine Erhöhung der Immobilienertragsteuer bei der Veräußerung von Altvermögen nach dem 31.12.2026 geregelt. Betroffen sind Immobilien, die zum 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden. Der Steuersatz von 30 % bleibt unverändert. Durch die Anpassung der pauschalen Anschaffungskosten kommt es jedoch zu einer höheren effektiven Steuerbelastung.

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Bisher wurden bei Grundstücken des Altvermögens fiktiv 86 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt. Daraus ergab sich eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % des Veräußerungserlöses.

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Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2026 werden die pauschalen Anschaffungskosten von 86 % auf 80 % reduziert. Dadurch erhöht sich die effektive Steuerbelastung auf 6 %.

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Bei der Veräußerung von Altvermögen, welches nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet wurde, sofern diese Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgt ist, wird der pauschale Ansatz der Anschaffungskosten von 40 % auf 30 % des Veräußerungserlöses gesenkt. Dadurch steigt die effektive Steuerbelastung von 18 % auf 21 %. Wurde ein Grundstück nach dem 31.12.2024 umgewidmet, ist darüber hinaus der bereits mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eingeführte Umwidmungszuschlag in Höhe von 30 % zu berücksichtigen. In diesen Fällen erhöht sich die effektive Steuerbelastung von bisher 23,4 % auf 27,3 %.

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AUSSCHÜTTUNGSFIKTION BEI GESELLSCHAFTERVERRECHNUNGSKONTEN

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 hat der Gesetzgeber eine neue Ausschüttungsfiktion für Gesellschafterverrechnungskonten eingeführt. Die neue Bestimmung ist erstmals auf Wirtschaftsjahre anzuwenden, die im Kalenderjahr 2027 enden.‍

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Künftig müssen Gesellschafter einer GmbH, die natürliche Personen sind, sämtliche gegen sie auf einem Verrechnungskonto ausgewiesenen Forderungen der Gesellschaft spätestens bis zum Bilanzstichtag ausgleichen. Alternativ kann die Forderung in eine fremdübliche Darlehensforderung umgewandelt werden. Ein solches Darlehen muss den Grundsätzen für Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen entsprechen. Voraussetzung sind insbesondere eine schriftliche Vereinbarung, angemessene Sicherheiten, eine fremdübliche Laufzeit, eine angemessene Verzinsung sowie eine Bonitätsprüfung des Gesellschafters, die die Beteiligung des Gesellschafters an der Gesellschaft außer Acht lässt.

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Ausschüttung bei fehlenden Maßnahmen

Erfolgt bis zum Bilanzstichtag weder ein Ausgleich der Verrechnungskontoforderung noch deren Umwandlung in eine fremdübliche Darlehensforderung, unterliegt der offene Betrag der Ausschüttungsfiktion und damit der Kapitalertragsteuer. Die Beträge gelten mit dem der Beschlussfassung über die Aufstellung des Jahresabschlusses folgenden Tag, spätestens aber nach fünf Monaten als ausgeschüttet. Für Zwecke der Kapitalertragsteuer sind die KESt-Anmeldung sowie die Abfuhr der Kapitalertragsteuer innerhalb einer Woche vorzunehmen.

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Bagatellgrenze

Bis zu einer Bagatellgrenze von EUR 50.000,00 greift die Ausschüttungsfiktion generell nicht – unabhängig vom Ausmaß der Beteiligung.

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Fazit

Die neue Ausschüttungsfiktion führt zu einer deutlichen Verschärfung der steuerlichen Behandlung von Gesellschafterverrechnungskonten.

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30. SEPTEMBER – EIN STEUERLICH WICHTIGES DATUM

Vorsteuer-Rückerstattung, Offenlegung des Firmenbuch-Jahresabschlusses, Herabsetzungsantrag, Arbeitnehmerveranlagung – viele steuerrelevante Agenden müssen bis zum 30.09. eines Jahres erledigt werden. Nachstehend finden Sie – wie jedes Jahr – einen Auszug über wichtige Steuerfristen.

 

1. VORSTEUERRÜCKERSTATTUNG IM EU-RAUM

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Anträge auf Rückerstattung von Vorsteuern, die in einem anderen EU-Land angefallen sind, sind elektronisch bis 30.09. des Folgejahres einzureichen. Österreichischen Unternehmern steht dafür FinanzOnline zur Verfügung (vgl auch eccontis informiert 19/2026). Der Ansässigkeitsmitgliedstaat leitet diesen Antrag dann an den Mitgliedstaat der Erstattung weiter. Die Übermittlung von Originalbelegen oder Kopien ist nicht erforderlich, außer der Erstattungsmitgliedstaat fordert diese gesondert an. Die Vorsteuer-Erstattungsbeträge können auch unterjährig eingereicht werden und müssen für ein Quartal zumindest EUR 400,00 betragen. Bezieht sich ein Antrag auf ein ganzes Kalenderjahr bzw auf den letzten Zeitraum eines Kalenderjahres, so müssen die Erstattungsbeträge zumindest EUR 50,00 betragen. Bei Vorsteuerbeträgen unter EUR 400,00 ist die Erstattung daher erst nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres möglich.

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2. ÜBERMITTLUNG JAHRESABSCHLUSS ANS FIRMENBUCH

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Kapitalgesellschaften sind verpflichtet, ihre Jahresabschlüsse binnen neun Monaten nach Bilanzstichtag beim Firmenbuchgericht einzureichen (sogenannte „Offenlegung“). Bei Regelbilanzstichtagen (31.12.) endet die Frist somit (grundsätzlich) am 30.09. Wird die Frist versäumt, drohen empfindliche Geldstrafen (Untergrenze: EUR 700,00 pro Gesellschaft und Geschäftsführer).

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3. EST- UND KÖST-HERABSETZUNGSANTRAG

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Bis 30.09. können die Vorauszahlungen auf die Einkommen- und Körperschaftsteuer des laufenden Jahres mittels Antrag beim Finanzamt herabgesetzt werden. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der laufende Gewinn voraussichtlich geringer als in den Vorjahren ausfallen wird, da sich die Festsetzung der aktuellen Vorauszahlungen zunächst immer an den Vorjahresbescheiden und damit an eventuell höheren Gewinnen orientiert. Eine Herabsetzung kann auch für GSVG-Beiträge beantragt werden.

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4. ANSPRUCHSZINSEN

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Ergibt sich aus der Einkommen- oder Körperschaftsteuerveranlagung eine Nachzahlung, so müssen für den Zeitraum ab 01.10. des Folgejahres Zinsen an das Finanzamt bezahlt werden (Aktuell 3,53 % pa; vgl eccontis informiert 27/2025). Im Falle einer Steuergutschrift werden Zinsen gutgeschrieben. Einer Zinszahlung aufgrund einer Steuernachzahlung kann man dadurch entgehen, indem man vorab eine entsprechende Einkommensteuer-Anzahlung an das Finanzamt leistet, wobei die Überweisung speziell bezeichnet und einem bestimmten Jahr zugewiesen werden muss.

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5. ARBEITNEHMERVERANLAGUNG

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Für freiwillige Arbeitnehmerveranlagungen haben Sie grundsätzlich 5 Jahre Zeit. Eine verpflichtende Arbeitnehmerveranlagung (zB bei gleichzeitig bestehenden Dienstverhältnissen) ist aber bis 30.09. des Folgejahres einzureichen.

KONTENREGISTERABFRAGE UND KONTENEINSCHAU

Das vom Nationalrat am 10.06.2026 beschlossene Budgetmaßnahmengesetz 2026 ermöglicht dem Amt für Betrugsbekämpfung, Auskünfte aus dem Kontenregister und Einschau in die inneren Kontodaten von Bankkonten zu erhalten.

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Die Finanzpolizei als Organ des Amts für Betrugsbekämpfung ist für die Ermittlung und Feststellung von Scheinunternehmen zuständig. Um verdächtige Geldflüsse schneller erkennen und nachweisen zu können, kann sie nunmehr im Rahmen solcher Ermittlungen Einsicht in das Kontenregister und unter bestimmten Voraussetzungen auch in die inneren Kontodaten (Konteneinschau) erhalten. Durch die Ausweitung der Zugriffsrechte soll festgestellt werden, welche Kontoverbindungen von Personen oder Unternehmen genutzt werden und wie finanzielle Verflechtungen ausgestaltet sind. Bisher waren derartige Einsichten nur der Abgabenbehörde für abgabenrechtliche Zwecke erlaubt.

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Einschränkungen der Einsichtnahme

Zur Wahrung des Rechtsschutzes von betroffenen Unternehmen sind jedoch Einschränkungen vorgesehen. Ein Zugriff auf die inneren Kontoinformationen (Konteneinschau) ist nur möglich, wenn bereits ein konkreter Verdacht hinsichtlich Scheinunternehmen besteht, das betroffene Unternehmen über diesen Verdacht informiert wurde und eine Aufforderung zur Herausgabe der Bankunterlagen erfolglos geblieben ist. Neben strengen organisatorischen Vorgaben bedürfen Konteneinschau-Auskunftsverlangen der Bewilligung durch das Bundesfinanzgericht.

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Die durch das Budgetmaßnahmengesetz 2026 vorgesehenen Änderungen traten mit 01.07.2026 in Kraft.

FINANZRESERVEN VON VEREINEN

Begünstigungen gemeinnütziger bzw mildtätiger Vereine sind daran geknüpft, dass der Verein nach der Satzung und tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar der Förderung seiner begünstigten Zwecke dient. Beim Ansparen von Reserven bzw beim Vermögensaufbau müssen begünstigte Vereine daher Besonderheiten beachten.

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Gemeinnützige bzw mildtätige Vereine genießen in Österreich besondere steuerliche Begünstigungen, da sie mit ihren Einkünften bzw Umsätzen unter bestimmten Voraussetzungen weder der Körperschaft-, noch der Umsatzsteuer unterliegen. Begünstigte Vereine dürfen bei ihren Tätigkeiten zudem keine Gewinnerzielungsabsicht haben. Etwaige Gewinne, die trotzdem anfallen (Zufallsgewinne), müssen umgehend für den begünstigten Zweck verwendet werden. Allerdings ist es nicht begünstigungsschädlich, wenn der Verein nicht die gesamten Einnahmen im selben Kalenderjahr verwendet.

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Das Halten einer Finanzreserve in Höhe eines durchschnittlichen Jahresbedarfs an notwendigen Mitteln (Betriebsmitteln) kann laut Erlass des Finanzministeriums noch als zulässig angesehen werden. Eine Ansammlung von darüberhinausgehenden Mitteln bedarf allerdings des Nachweises, für welche konkreten Ziele die Mittel vom Verein angespart werden und in welchem Zeitrahmen die Verwirklichung dieser Vorhaben geplant ist. Dieser Nachweis ist durch einen entsprechenden Vorstands- oder Mitgliederbeschluss zu dokumentieren. Die Ansammlung eines unangemessen hohen Vermögens führt beim Verein ansonsten zum Verlust der steuerlichen Begünstigungen.

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KESt-Befreiungserklärung für gemeinnützige Vereine

Vereine können den Abzug von Kapitalertragsteuer (KESt) auf Zinserträge und Dividenden vermeiden, indem sie bei ihrer Bank eine geschäftsbezogene, digitale KESt-Befreiungserklärung einreichen. Diese gilt nur für jenes Kapitalvermögen, das zum notwendigen Betriebsvermögen gehört, sie gilt jedoch nicht für den originären Vereinsbereich (Mitgliedsbeiträge, Spenden).

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Bei Vereinen liegt Betriebsvermögen zum Beispiel im unentbehrlichen Hilfsbetrieb ("Zweckverwirklichungsbetrieb", zB Konzertaufführungen eines gemeinnützigen Chors) vor.

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Ein solcher unentbehrlicher Hilfsbetrieb ist gegeben, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der unentbehrliche Hilfsbetrieb muss in seiner Gesamtrichtung auf die Erfüllung der gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecke eingestellt sein.
  • Diese Zwecke dürfen nicht anders als durch den unentbehrlichen Hilfsbetrieb erreichbar sein.
  • Der Hilfsbetrieb darf zu abgabepflichtigen Betrieben derselben oder ähnlicher Art nicht in größerem Umfang in Wettbewerb treten, als dies bei Erfüllung der Zwecke unvermeidbar ist.
  • Bei Vorliegen eines solchen unentbehrlichen Hilfsbetriebs bleiben die abgabenrechtlichen Begünstigungen des Vereins insgesamt erhalten und es entfällt auch die Abgabepflicht für den unentbehrlichen Hilfsbetrieb selbst. Das bedeutet, dass auch Kapitaleinkünfte eines begünstigten Vereins, die er im Rahmen seines unentbehrlichen Hilfsbetriebs erzielt, steuerbefreit sind.

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Tipp

Durch die KESt-Befreiungserklärung gegenüber der Bank kommt es für den Verein zu einer endgültigen Steuerbefreiung seiner Kapitaleinkünfte. Voraussetzung ist, dass dieses Kapitalvermögen eindeutig dem unentbehrlichen Hilfs-betrieb zugeordnet werden kann. Es empfiehlt sich daher eine strenge Trennung von Bankkonten und Depots hinsichtlich Vereinsbereich einerseits und Betriebsbereich andererseits.