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Für nach dem 31.12.2025 erworbene, besonders repräsentative Immobilien, entfällt die Umsatzsteuerpflicht aus der Vermietung. Im Gegenzug wird aber auch der Vorsteuerabzug gestrichen.

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Bisher galt im Umsatzsteuerrecht: Wer eine Wohnimmobilie errichtet und umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann sich als Unternehmer die Vorsteuer aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten vom Finanzamt zurückholen – unabhängig davon, wie exklusiv das Gebäude ist.

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Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken unecht umsatzsteuerbefreit, weshalb für die Leistung keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wird, aber für Vorleistungen auch kein Vorsteuerabzug zusteht. Von dieser Befreiung ausgenommen war bisher generell die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke (ermäßigter Umsatzsteuersatz von 10 %). Sofern die Vermietung von Wohnimmobilien im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit erfolgte, stand dem Vermieter für die im Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt anfallenden Vorleistungen (Anschaffungs- und Herstellungskosten, laufender Aufwand) auch der Vorsteuerabzug zu. Dies konnte gerade zu Beginn einer Vermietung zu größeren Vorsteuerguthaben führen, auch weil der vermietende Unternehmer die Vorsteuer aus den Kosten in der Regel iHv 20 % geltend machen konnte, aber gleichzeitig für seine Vermietungsumsätze nur 10 % Umsatzsteuer in Rechnung stellen musste.

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Option zur Steuerpflicht nicht möglich

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Aufgrund zahlreicher und langjähriger Diskussionen im Zusammenhang mit Vermietungen teurer Immobilien durch Körperschaften an ihre Gesellschafter wurde die Vermietung von besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecke aus dieser Umsatzsteuerpflicht herausgenommen und stattdessen eine verpflichtende Umsatzsteuerbefreiung für solche Mietumsätze eingeführt. Eine Option zur Steuerpflicht ist nicht möglich, weshalb für solche Grundstücke auch kein Vorsteuerabzug mehr zusteht. Diese zwingende Steuerbefreiung ist nicht nur auf Fälle der Vermietung an nahe Angehörige oder Gesellschafter beschränkt – sind die Voraussetzungen erfüllt, ist auch die Vermietung einer solchen Liegenschaft an fremde Dritte (auch zu marktüblichen Konditionen) zwingend unecht steuerfrei.

Besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke

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Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und/oder Kosten von Großreparaturen für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw des Beginns der Herstellung mehr als EUR 2.000.000,00 betragen. Dabei handelt es sich um einen Nettobetrag, der keine Umsatzsteuer enthält. Für Zinshäuser besteht insofern eine Erleichterung, als die Kostengrenze hier nicht für das gesamte Gebäude gilt, sondern pro einzelner Wohneinheit ermittelt wird.

Die neuen Regelungen traten mit 01.01.2026 in Kraft und betreffen alle Objekte, die nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt werden. Hinsichtlich des Zeitpunkts der Ermittlung der maßgeblichen Kostengrenze ist auf die Bestimmungen zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorsteuerabzuges abzustellen. Dies ist zum Beispiel bei An- oder Vorauszahlungsrechnungen (zB Verrechnung von Teilentgelten bei der Errichtung von Gebäuden) dann der Fall, wenn die Zahlung geleistet wurde. Bei Erwerb oder Herstellung des Grundstücks bis zum 31.12.2025 ist somit eine Vermietung für Wohnzwecke nicht von den neuen Gesetzesbestimmungen umfasst und unterliegt unverändert der 10 %igen Umsatzsteuer.

Die Bundesregierung hat eine Senkung der Mehrwertsteuer auf Lebensmittel angekündigt. Ab 01.07.2026 wird die Mehrwertsteuer auf zentrale Produkte des täglichen Bedarfs auf 4,9 % gesenkt.

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Die Mehrwertsteuer (= Umsatzsteuer) auf ausgewählte Lebensmittel in Österreich beträgt derzeit 10 %. Mit der geplanten Maßnahme der Bundesregierung wird dieser Satz ab 01.07.2026 auf 4,9 % gesenkt. Damit die Senkung bei den Konsumenten ankommt, muss der Lebensmittelhandel die reduzierte Mehrwertsteuer aber auch an diese weitergeben. Im Ministerrat hat die Bundesregierung die Liste der Lebensmittel vorgestellt, auf welche die Mehrwertsteuersenkung anwendbar sein wird. Darunter fallen etwa Milch, Milcherzeugnisse und Eier, Gemüse, Obst, Getreide, Müllereierzeugnisse und Backwaren, sowie Speisesalz. Die einzelnen Produkte werden mithilfe der individuellen Kombinierten Nomenklatur (KN) festgelegt. Fleisch und Wurstwaren stehen nicht auf der Liste. Auf der zur Kombinierten Nomenklatur (KN) veröffentlichten Anlage 3 bzw auf den Listen der unten stehenden Links sind alle begünstigten Waren zu finden.

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• ‍Liste von KN-Einreihungen
• ‍Liste von KN-Einreihungen (Gemüse/Kräuter/Gewürze)

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Herausforderung für Unternehmen

Für Konsumenten kann die Mehrwertsteuersenkung auf Lebensmittel des täglichen Bedarfs eine Entlastung darstellen. Gleichzeitig stellt die Maßnahme aber auch eine Herausforderung für Unternehmen dar. So muss einerseits der neue Steuersatz spätestens zum 01.07.2026 in der Registrierkasse implementiert sein. Weiters sind das Warenwirtschaftssystem und die Buchhaltung anzupassen. Auswirkungen können die Änderungen auch auf die Kalkulation und auf die Preisauszeichnung haben. Wir empfehlen somit eine frühzeitige Planung und Koordinierung der notwendigen Umstellungen.

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2025 wurde vom Finanzministerium der aktualisierte und erweiterte Photovoltaikerlass (PV-Erlass) veröffentlicht, in dem ein zusätzlicher Abschnitt zu Energiegemeinschaften aufgenommen wurde.

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Eine Energiegemeinschaft ist ein Zusammenschluss von mindestens zwei Teilnehmern zur gemeinsamen Produktion, Speicherung und Verwertung von Energie. Grundsätzlich wird zwischen Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) und Bürgerenergiegemeinschaften (BEG) unterschieden. EEG und BEG unterscheiden sich in Bezug auf die verfügbaren Netzebenen, die erfassten Energiearten sowie die zulässigen Energiequellen. Zusätzlich gibt es das Modell der Gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage (GEA), das den Teilnehmenden die Möglichkeit bietet, den erzeugten Strom mithilfe einer gemeinsamen Leitungsanlage im Nahbereich zu nutzen.

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Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften

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In der Praxis kommen Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) am häufigsten vor, weshalb sich der PV-Erlass hauptsächlich auf diese konzentriert. EEG werden häufig in der Form eines Vereins oder einer Genossenschaft gegründet und unterliegen in diesen beiden Rechtsformen der Körperschaftsteuer, jedoch wird, zB im Falle von Verlusten, keine Mindestkörperschaftsteuer fällig. Die Steuerbefreiung bezüglich der Einspeisung von bis zu 12.500 kWh pro Kalenderjahr, die natürlichen Personen zusteht (bei Anlagen mit einer Engpassleistung von bis zu 35 kWp sowie Anschlussleistung von bis zu 25 kWp), ist auf Körperschaften allerdings nicht anwendbar. Die Teilnehmer bzw die Mitglieder der EEG unterliegen mit ihren Einkünften der Einkommen- bzw Körperschaftsteuer. Da das wirtschaftliche Eigentum an der Photovoltaik-Anlage in der Regel bei den Mitgliedern verbleibt, stehen auch diesen die Abschreibung sowie der Investitionsfreibetrag zu.

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Grenze von 12.500 kWh

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Sind natürliche Personen Mitglieder einer EEG, kann bei ihnen die oben ausgeführte Steuerbefreiung angewendet werden. Es macht bezüglich der Steuerbefreiung keinen Unterschied, ob eine natürliche Person in eine EEG oder in das öffentliche Netz einspeist. Wird die Grenze von 12.500 kWh überschritten, findet eine anteilige Befreiung Anwendung. Häufig wird der selbst erzeugte Strom primär selbst verbraucht, lediglich Überschüsse werden der EEG zur Verfügung gestellt (Überschussmodell). Wird von der EEG nicht der gesamte Strom benötigt, wird der Überschuss vom Mitglied in das öffentliche Netz eingespeist. In einem solchen Fall erzielt der Teilnehmer sowohl Einnahmen aus der Einspeisung in die EEG als auch Einnahmen aus der Einspeisung in das öffentliche Netz.

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Sind Mitglieder Körperschaften, unterliegen diese mit ihren Gewinnen der Körperschaftsteuerpflicht. Beteiligt sich eine Körperschaft öffentlichen Rechts an einer EEG in Form einer Personengesellschaft, entsteht ein Betrieb gewerblicher Art (BgA). Bei abgabenrechtlich begünstigten Körperschaften, wie zum Beispiel einem gemeinnützigen Verein, stellt die Mitgliedschaft an einer EEG in Form einer Personengesellschaft einen für die Begünstigung schädlichen Geschäftsbetrieb dar, der unter Umständen einen Antrag auf eine entsprechende Ausnahmegenehmigung notwendig macht. Die Beteiligung einer begünstigten Körperschaft an einer EEG in Form einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft unterliegt im Rahmen der Vermögensverwaltung der beschränkten Steuerpflicht. Für die Beurteilung der abgabenrechtlichen Begünstigung der Körperschaft ist die Beteiligung bzw Mitgliedschaft unschädlich.

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Der veröffentlichte neue Photovoltaik-Erlass ist grundsätzlich ab der Veranlagung 2025 anzuwenden.

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In der Unternehmenspraxis stellt sich häufig die Frage, wie die Weiterverrechnung von Kosten umsatzsteuerlich zu behandeln ist. Dabei ist zu klären, ob eine Weiterverrechnung umsatzsteuerpflichtig ist und – falls ja – welcher Steuersatz anzuwenden ist.

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Dafür ist entscheidend, ob die weiterverrechneten Kosten Teil des Entgelts für eine erbrachte Leistung darstellen oder ob sie als durchlaufende Posten zu qualifizieren sind.

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1. WEITERVERRECHNUNG ALS TEIL DES ENTGELTS FÜR EINE ERBRACHTE LEISTUNG

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Der Umsatzsteuer unterliegen alle Vorgänge, die auf einem Leistungsaustausch beruhen. Ein Leistungsaustausch setzt voraus, dass eine Leistung und eine Gegenleistung erbracht werden. Dies ist auch dann gegeben, wenn der Unternehmer für seine Leistung lediglich ein Entgelt in Höhe der Selbstkosten weiterverrechnet. Daher spielt die Höhe des Entgelts keine Rolle für die Einordnung als Leistungsaustausch.

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Weiterverrechnete Kosten, die als „unselbstständige Nebenleistung“ zur Hauptleistung zu werten sind, werden umsatzsteuerlich gleich wie die Hauptleistung behandelt. Umsatzsteuerlich gilt dann für die Nebenleistung derselbe Steuersatz wie für die Hauptleistung.

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Beispiel

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Ein Unternehmer verrechnet im Rahmen einer Beratungsleistung zusätzlich noch Kilometergeld an seinen Kunden weiter. Auch wenn es sich hierbei nur um Selbstkosten handelt, unterliegt das Kilometergeld dem gleichen Steuersatz wie die Beratungsleistung. Wichtig ist, dass die Umsatzsteuer korrekt vom Nettobetrag der weiterverrechneten Kosten berechnet wird. Unterliegt die Hauptleistung beispielsweise dem Steuersatz von 20 %, gilt dieser Steuersatz auch für alle damit verbundenen Nebenleistungen.

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2. DURCHLAUFENDE POSTEN

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Durchlaufende Posten sind Beträge, die ein Unternehmer lediglich im Namen und für Rechnung eines anderen Unternehmers vereinnahmt oder verausgabt. Zwischen dem vereinnahmenden Unternehmer und dem Kunden besteht in diesem Fall kein eigener Leistungstausch. Die Beträge gehören daher nicht zum Entgelt und unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Durchlaufende Posten sind beispielsweise Orts- und Kurtaxen, Rezeptgebühren und Gerichtsgebühren.

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Durchlaufende Posten müssen nicht zwingend auf der Rechnung ausgewiesen werden. Sofern sie auf der Rechnung angeführt werden, muss klar erkennbar sein, welche Beträge der Unternehmer für eigene Leistungen und welche er im Namen eines anderen Unternehmers vereinnahmt bzw verausgabt hat. Wichtig ist, dass die Weiterverrechnung immer netto erfolgt, da für die durchlaufenden Posten keine Umsatzsteuer veranschlagt wird. Erfolgt jedoch eine gemeinsame Ausweisung der eigenen Leistungen und der durchlaufenden Posten als Gesamtsumme und wird die Umsatzsteuer von der Gesamtsumme berechnet, schuldet der Unternehmer die Umsatzsteuer „kraft Rechnungslegung“.

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