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IMMO-EST UND HERSTELLERBEFREIUNG

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen meist einem besonderen Steuersatz von 30 %. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen.

Unter gewissen Voraussetzungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen

die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden
die Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs
bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude, soweit diese innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Befreiung steht nur dem Errichter (Hersteller) selbst zu. Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nach Ansicht der Finanzverwaltung nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist. Weiters ist für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung wichtig, dass es sich um eine Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa um eine Haussanierung oder Hausrenovierung handelt.

Ein wichtiger Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass nur das Gebäude selbst nicht der Immobiliensteuer unterliegt. Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht die Möglichkeit, den Grund- und Bodenanteil nach der Grundanteilsverordnung zu ermitteln. Erscheint diese Aufteilung jedoch nicht sachgerecht, sind die tatsächlichen Verhältnisse etwa mittels Gutachten festzustellen.

Aufgrund der Grundanteilsverordnung entfallen von dem Veräußerungserlös entweder 20 %, 30 % oder 40 % auf den Grund und Boden. Dies ist unter anderem abhängig davon, wie viele Einwohner die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, hat und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) ist.

INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE UND KAUFPREIS EINER IMMOBILIE

Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen eine Instandhaltungsrücklage bilden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist dann darauf zu achten, dass die genaue Höhe dieser Instandhaltungsrücklage bekannt ist, da sie aus steuerlicher Sicht nicht zum Kaufpreis zählt und daher nicht der Immobilienertragsteuer unterliegt.

Aus steuerlicher Sicht ist zunächst zu beachten, dass die in die Instandhaltungsrücklage geleisteten Zahlungen nicht sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abzugsfähig sind, da zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar ist, welche Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten mit der Rücklage vorgenommen werden. Dadurch kann nicht be-urteilt werden, ob es sich um aktivierungspflichtige (Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähige Kosten (Instandhaltung) handelt. Der Ausgabencharakter kann erst bestimmt werden, wenn das Rücklagenguthaben tatsächlich für die Bezahlung von konkreten Rechnungen verwendet wird. Ist dies der Fall, können in diesem Jahr die entsprechenden Zahlungen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Ermittlung der Grunderwerbsteuer

Bei Veräußerung einer Eigentumswohnung wird die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht an den Verkäufer ausbezahlt, sondern sie geht auf den Käufer über. Aus diesem Grund wird der Stand der Rücklage im Kaufpreis berücksichtigt. Allerdings kann die unverbrauchte Instandhaltungsrücklage für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die Grunderwerbsteuer ist hingegen von der Gegenleistung inklusive der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln. Der Käufer muss den bezahlten Kaufpreis auf den reinen Grund und Boden, das Gebäude (die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist nur für den „reinen“ Gebäudewert möglich) und die Instandhaltungsrücklage aufteilen. Wird laut Finanzverwaltung nachgewiesen, dass ein konkreter Teil des gesamten Kaufpreises auf bereits in die Instandhaltungsrücklage eingezahlte Beträge entfällt, hat der Veräußerer insoweit keine Einkünfte (keine ImmoESt) und der Erwerber insoweit keine Anschaffungskosten hinsichtlich des übertragenen Grundstückes. Für den Nachweis erforderlich ist die ausdrückliche Erwähnung des konkreten Betrages im Kaufvertrag.

Tipp

Bei einem Wohnungskauf oder -verkauf sollte der Stand der Instandhaltungsrücklage bekannt sein und im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Dies führt beim Verkäufer zu einer geringeren ImmoESt-Belastung. Auf Käuferseite beeinflusst die Höhe der Instandhaltungsrücklage die laufende Abschreibung, da die Instandhaltungsrücklage nicht Teil des Gebäudewerts ist und daher auch zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung zählt.

WOHNRAUMÜBERLASSUNG EINER GMBH AN GESELLSCHAFTER-GF

Die unentgeltliche Überlassung einer Dienstwohnung an einen Gesellschafter-Geschäftsführer gilt als betrieblich veranlasst, wenn die Gesamtausstattung der Geschäftsführungsvergütung einem Fremdvergleich standhält.

Aufwendungen, die nicht betrieblich veranlasst sind, berechtigen zu keinem Vorsteuerabzug. Dies gilt auch für Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einer verdeckten Gewinnausschüttung an den Gesellschafter einer GmbH stehen. Jüngst hatte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) zu entscheiden, inwieweit eine unentgeltliche Wohnraumüberlassung durch eine GmbH an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer als weitere Entlohnung für seine Geschäftsführungstätigkeit als betrieblich veranlasst gilt und daher der Vorsteuerabzug für die Gebäudeerrichtungskosten zusteht.

Rechtsansicht des VwGH

Wie der VwGH ausführt, kommt es bei der Beurteilung, ob ein Geschäftsführerbezug eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellt, auf die Angemessenheit der Gesamtausstattung des Entgelts an. Um die Angemessenheit der Gesamtausstattung zu prüfen, ist die betragsmäßige Gesamtentlohnung des Geschäftsführers festzustellen, welche sich aus dem Barlohn und dem Wert der Überlassung der Wohnungsnutzung ergibt. Der Wert der Überlassung ist in diesem Fall mit dem Marktpreis und nicht mit dem Sachbezug aus der Sachbezugswerte-Verordnung anzusetzen. Im Zuge eines Fremdvergleichs wird die Gesamtentlohnung dem Betrag gegenübergestellt, der an einen fremden Geschäftsführer geleistet werden würde. Ist die Gesamtentlohnung fremdüblich, so liegt keine verdeckte Ausschüttung vor. Überlässt somit eine GmbH dem Geschäftsführer Räumlichkeiten zur privaten Nutzung als Entgelt für dessen Geschäftsführungsleistungen und erbringt sie damit ein angemessenes Entgelt, so ist dieses Entgelt betrieblich veranlasst.

Fazit

Der VwGH untermauert mit der Entscheidung seine Rechtsprechung, wonach die unentgeltliche Überlassung einer Dienstwohnung an einen Gesellschafter-Geschäftsführer als betrieblich veranlasst gilt, wenn die Gesamtausstattung der Geschäftsführungsvergütung einem Fremdvergleich standhält. Trifft dies zu, ergibt sich daraus in weiterer Folge, dass die GmbH zum Vorsteuerabzug für die Errichtung der Dienstwohnung berechtigt ist.

UMSATZSTEUER BEI UNTERVERMIETUNG

Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer hat eine Anfrage an das Finanzministerium gestellt, die den Zusammenhang zwischen dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und einem Untermietverhältnis betrifft.

Laut dem Umsatzsteuergesetz ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerbefreit. Von dieser Befreiung sind unter anderem die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke sowie die kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen ausgenommen. Auf die Steuerbefreiung kann verzichtet werden (Optionsmöglichkeit), sofern der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, wobei der Unternehmer diese Voraussetzung nachzuweisen hat. Diese Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.08.2012 beginnen. Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer hat eine Anfrage mit einem beispielhaften Fall an das Bundesministerium für Finanzen gestellt, welche den Zusammenhang
zwischen besagter Optionsmöglichkeit und einem Untermietverhältnis betrifft.

Sachverhalt

Eigentümer E hat vor 2012 mehrere Wohnungen an Mieter M vermietet, welche dieser (ebenfalls bereits vor 2012) an den Untermieter UM weitervermietet. UM ist unecht umsatzsteuerbefreit, für das Untermietverhältnis hat M die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht ausgeübt. Nach 2012 wird die Liegenschaft von E an den Käufer K
übertragen.

Fragestellung

Fraglich war nun, ob die Übertragung der Liegenschaft nur zu einem „umsatzsteuerlich“ neuen Mietverhältnis zwischen K und M führt oder ob sie auch Auswirkungen auf das Untermietverhältnis hat. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob für die Beurteilung, ob die Wohnungen nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, auf das Verhältnis zwischen M und UM abzustellen ist oder durch dieses „hindurchgeschaut“ werden muss und somit die Tätigkeiten von UM zu beurteilen sind.

Beantwortung durch das Finanzministerium

Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet laut Finanzministerium (BMF) umsatzsteuerlich ein neues Miet- bzw Pachtverhältnis und damit ein neues Mietverhältnis zwischen K und M. Grundsätzlich schlagen die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse des (letzten) Untermieters auf sämtlichen anderen Mietverhältnissen durch. Erzielt der Letztmieter somit Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, besteht die durch das Gesetz eingeräumte Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht im Regelfall nicht. Handelt es sich
bei der Untervermietung jedoch (wie gegenständlich) um einen „Altfall“ (Begründung des Mietverhältnisses vor 2012), erfolgt eine Beurteilung nach ursprünglicher Rechtslage und es bleibt die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht erhalten, solange keine der Parteien der Untervermietung wechselt. Auch K kann somit die Option in Anspruch nehmen, da M (anders als UM) nur steuerpflichtige Umsätze einnimmt.

Zu beachten ist laut BMF jedoch die unterschiedliche Beurteilung beim Wechsel des Haupt- oder Untermieters. Da das neue Verhältnis erst nach 2012 begründet worden wäre, kann der Hauptmieter nur dann weiterhin zur Steuerpflicht optieren, wenn der Untermieter bzw. Letztmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Ist der Hauptmieter in der Folge nicht mehr fast ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigt, schließt dies auch die Optionsmöglichkeit des nunmehrigen Eigentümers aus. Selbige Ausführungen gelten nicht nur bei einem Wechsel, sondern auch bei einer gänzlich neuen Begründung eines Untermietverhältnisses.

IMMO-EST UND HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG

Ein neues Grundstück sollte bereits vor Verkauf des alten Grundstücks erworben und mit den Bauarbeiten zeitnah begonnen werden, um unter die Hauptwohnsitzbefreiung zu fallen.

Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unterliegen im Regelfall der Immobilienertragsteuer mit dem besonderen Steuersatz in der Höhe von 30 %. Unter bestimmten Umständen, wie beispielsweise im Rahmen der Veräußerung und damit einhergehenden Aufgabe des Hauptwohnsitzes, sind diese Einkünfte jedoch von der Steuerpflicht ausgenommen. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte nun die Rechtzeitigkeit einer solchen Aufgabe des Hauptwohnsitzes zu beurteilen.

Dreieinhalbjähriges Nutzungsrecht behalten

Der Steuerpflichtige veräußerte mehrere zum Teil landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften, wobei er auf einem der Grundstücke seit mehreren Jahrzehnten seinen Hauptwohnsitz hatte. Er gab den Hauptwohnsitz jedoch nicht unverzüglich nach der Veräußerung auf, sondern behielt sich ein dreieinhalbjähriges Nutzungsrecht. Innerhalb dieser Zeit kaufte er ein neues Grundstück, auf dem er schlussendlich ein Haus errichtete und einen neuen Hauptwohnsitz begründete. Für die Einkünfte aus der Veräußerung machte er anteilig die Hauptwohnsitzbefreiung geltend. Das Finanzamt versagte die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung, da die Aufgabe nicht rechtzeitig erfolgt sei. Nach einer Beschwerde an das Bundesfinanzgericht (BFG) wurde dem Steuerpflichtigen teilweise Recht gegeben. Der Steuerpflichtige habe bereits drei Monate nach dem Verkauf der alten Liegenschaft eine neue erworben. Da die Grundstücke außerdem hinsichtlich Größe und geplanter Bebauung ungewöhnlich wären, sei eine längere Dauer zur Suche eines passenden Grundstücks für ein Eigenheim und den landwirtschaftlichen Betrieb zu gewähren. Gegen die Entscheidung des BFG wurde Amtsrevision erhoben, welcher der VwGH stattgab.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH stellt zunächst fest, dass dem Veräußerer für die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung eine angemessene Frist bei der Aufgabe des Hauptwohnsitzes einzuräumen sei. Je nach den Umständen des Einzelfalls könne diese auch über ein Jahr betragen. Diese könne jedoch nur dann gewährt werden, wenn der Steuerpflichtige sich um eine rasche Aufgabe des alten bzw Begründung des neuen Hauptwohnsitzes bemühe und durch Umstände außerhalb seiner Einflusssphäre daran gehindert werde. Im gegenständlichen Fall sah der VwGH diese Voraussetzungen nicht als gegeben an. Die Einräumung eines dreieinhalbjährigen Nutzungsrechts noch vor der Veräußerung lege die Absicht nahe, den Hauptwohnsitz für einen längeren Zeitraum nicht aufzugeben. Die neue Liegenschaft sei erst einige Monate nach Abschluss des Kaufvertrages erworben worden, die Bauanzeige sei erst nach Ablauf eines vollen Jahres erfolgt. Das BFG habe nicht ausreichend begründet, warum die Lage und Größe des Grundstücks besondere Umstände begründen würden und damit eine entsprechend lange Frist zu rechtfertigen wäre. Im Ergebnis sei die Hauptwohnsitzbefreiung unanwendbar und die Erkenntnis des BFG aufzuheben.

Fazit

Dem Gesetzeswortlaut ist zunächst nicht zu entnehmen, wann genau die Aufgabe des Hauptwohnsitzes erfolgen muss, um die Anwendbarkeit der Steuerbefreiung nicht zu gefährden. Die Rechtsprechung des VwGH macht jedoch deutlich, dass keine absolute Frist gilt, sondern diese von den Umständen des Einzelfalls abhängig ist. Zeigt sich, wie durch die Einräumung eines längerfristigen Nutzungsrechts, dass bereits im Vorhinein keine zeitnahe Aufgabe des alten Hauptwohnsitzes geplant war, wird die Befreiung zu versagen sein. In der Praxis wird es empfehlenswert sein, das neue Grundstück bei entsprechenden finanziellen Möglichkeiten bereits vor Verkauf des alten Grundstücks zu erwerben und mit den Bauarbeiten zeitnah zu beginnen, um unter die Hauptwohnsitzbefreiung zu fallen.

KONJUNKTURPAKET "WOHNRAUM UND BAUOFFENSIVE"

Die Bundesregierung hat aufgrund der schwachen Entwicklung der Baukonjunktur am 27.02.2024 ein Konjunkturpaket für den Wohnbau mit einem Gesamtvolumen von etwa EUR 2,5 Mrd präsentiert. Weite Teile des Konjunkturpakets wurden in der Nationalratssitzung am 20.03.2024 beschlossen. Im Folgenden sollen so-wohl die geplanten als auch die bereits beschlossenen Maßnahmen dargestellt werden:

1. STEUERLICHE MASSNAHMEN

Abschaffung von Nebengebühren für das Eigenheim (Grundbuch-Eintragungsgebühr)

Die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums an einer Liegenschaft sowie damit im Zusammenhang stehender Pfandrechte wird unter folgenden Voraussetzungen temporär ausgesetzt:

Das auf der entsprechenden Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude wird zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden (Mit-)Eigentümers verwendet.
Für die Pfandrechtseintragung steht die Gebührenbefreiung nur zu, wenn das zugrundeliegende Darlehen zu mehr als 90 % für den Erwerb, die Errichtung oder Sanierung eines begünstigten Eigenheims verwendet wird.
Das entsprechende Rechtsgeschäft wird nach dem 31.03.2024 abgeschlossen und der Antrag auf Eintragung im Grundbuch wird im Zeitraum vom 01.07.2024 bis zum 30.06.2026 gestellt (damit ist die Maßnahme auf 2 Jahre befristet).
Im Grundbuchsantrag wird die Gebührenbefreiung beantragt.
Das dringende Wohnbedürfnis ist durch Vorlage der Bestätigung der Meldung als Hauptwohnsitz sowie durch den Nachweis der Aufgabe der Wohnrechte am bisherigen Hauptwohnsitz nachzuweisen. Die Nachweise sind zeitgleich mit dem Grundbuchsantrag einzubringen. Im Fall der Herstellung oder Sanierung der Wohnstätte sind die Nachweise binnen dreier Monate nach Übergabe (im Fall einer bereits bezugsfertigen Wohnstätte) oder Fertigstellung (im Fall einer erst zu errichtenden oder zu sanierenden Wohnstätte) beim Grundbuchsgericht einzureichen. Die Einreichung dieser Nachweise muss jedoch längstens bis 5 Jahre nach der Eintragung des Eigentums-/ Pfandrechtes erfolgen.
Wenn innerhalb von 5 Jahren nach den oben genannten Zeitpunkten (Bezugszeitpunkt/Übergabe/Fertigstellung) das Eigentumsrecht an der Immobilie aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt, dann ist die Gerichtsgebühr nachträglich zu entrichten. Diese Umstände sind binnen eines Monats ab Eintritt beim Grundbuchsgericht anzuzeigen.
Die Gebühr entfällt künftig bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00. Beträge, die die Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00 übersteigen, aber unter EUR 2 Mio liegen, unterliegen den regulären Gebühren. Wenn die Bemessungsgrundlage EUR 2 Mio übersteigt, entfällt die gesamte Gebührenbefreiung.

Verlängerung des Prognosezeitraums in der Liebhaberei

Bei der Vermietung von Immobilien ist im Rahmen der Liebhabereiprüfung zu untersuchen, ob ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb eines absehbaren Zeitraums erzielt werden kann. Der absehbare Zeitraum beträgt bei der Vermietung von ganzen (nicht parifizierten) Häusern momentan 25 Jahre und bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen 20 Jahre.

Um den Entwicklungen der letzten Jahre (hohe Grundstückspreise und Kostensteigerungen) Rechnung zu tragen, werden beide Zeiträume um je 5 Jahre verlängert.

Neue Steuern und Abgaben durch die Bundesländer

Durch eine Verfassungsänderung sollen die Bundesländer mehr Kompetenzen im Bereich der Wohnraummobilisierung erhalten. Dadurch werden die Möglichkeiten der Länder zur Erhebung von Steuern und Abgaben (Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz-, und Leerstands-Abgaben) ausgeweitet.

Befriste Erhöhung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Wohngebäude

Seit 2020 besteht unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung der AfA für Gebäude (auch) außerbücherlich den dreifachen Wert der AfA anzusetzen. Im zweiten Jahr kann der doppelte Wert angesetzt werden.

Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2023 und vor dem 01.01.2027 fertiggestellt werden, besteht nunmehr die Möglichkeit, in den ersten drei Jahren außerbücherlich die dreifache AfA geltend zu machen. Bei
Nutzung der beschleunigten AfA kann unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme (auch bei Inbetriebnahme im zweiten Halbjahr) immer die volle Jahres-AfA als Basis für die dreifache AfA herangezogen werden.
Dies gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem auf der OIB-Richtlinie 6, OIB-330.6-026/19, basierenden „klimaaktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie entsprechen.

Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen

Der Aufwand für die Herstellung eines Gebäudes ist auf die (Rest-)Nutzungsdauer eines Gebäudes abzuschreiben. Das Gesetz sieht bereits jetzt eine beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre für gewisse Herstellungsaufwendungen vor (Aufwand gemäß §§ 3 – 5 MRG, bestimmte geförderte Herstellungsaufwendungen, Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes).

Die beschleunigte AfA wird ausgedehnt auf Aufwendungen, für die eine Förderung des Bundes gemäß dem 3. Abschnitt des Umweltfördergesetzes ausbezahlt wird. Es ist auch möglich, Aufwendungen beschleunigt abzuschreiben, wenn keine Förderung ausgezahlt wurde, aber plausibel dargelegt werden kann, dass die Voraussetzungen für die Förderung vorgelegen haben. Wie eine solche Plausibilisierung vorzunehmen ist, wird im Rahmen einer noch zu erlassenden Verordnung geregelt.
Die beschleunigte Abschreibung gilt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2023 anfallen.

Ökozuschlag für Gebäude

Für Privatpersonen wurde im Rahmen der ökosozialen Steuerreform die Möglichkeit geschaffen, gewisse Gebäudeinvestitionen im Rahmen der Sonderausgaben teilweise geltend zu machen.

Für ebendiese Sanierungsmaßnahmen (thermisch-energetische Sanierung und Austausch eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem) gibt es nun auch im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für Vermieter die Möglichkeit, 15 % der Investition als fiktiven steuerlichen Aufwand geltend zu machen (Ökozuschlag). Gefördert werden dieselben Investitionen wie bei Privatpersonen, und zwar thermisch-energetische Sanierungen und der Ersatz eines fossilen durch ein klimafreundliches Heizungssystem (zB Dämmung von Außenwänden, Fenstertausch, Umstellung auf eine Wärmepumpe, Herstellung eines Fernwärmeanschlusses).
Der Ökozuschlag steht nur für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude zu.
Bei Erzielung von betrieblichen Einkünften steht der Ökozuschlag für 2 Wirtschaftsjahre zu, und zwar für jenes, das nach dem 31.12.2023 beginnt, und für das darauffolgende Wirtschaftsjahr.
Bei Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können auch nicht aktivierbare Aufwendungen in den Kalenderjahren 2024 und 2025 für den Ökozuschlag herangezogen werden. Sollten die Aufwendungen gemäß der Verteilungsvorschriften des § 28 EStG über mehrere Jahre verteilt werden, dann kann der Ökozuschlag entweder im Jahr des Anfalls der Aufwendungen oder analog zur Verteilung der Aufwendungen geltend gemacht werden.

2. FÖRDERUNGSMASSNAHMEN

Handwerkerbonus PLUS

Mit dem Handwerkerbonus werden bis zu 20 % (jedoch maximal EUR 2.000,00 im Kalenderjahr 2024 und EUR 1.500,00 im Kalenderjahr 2025) an Handwerkerleistungen pro Jahr und Person gefördert.
Gefördert werden sollen tatsächlich erbrachte Arbeitsleistungen iZm Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie der Wohnraumschaffung von privatem Wohnraum.
Der Antrag soll Online ab 15.07.2024 eingebracht werden können und gilt rückwirkend für Arbeiten, die ab dem 01.03.2024 durchgeführt werden.

Wohnraum-Bau-Offensive

Seitens des Bundes werden den Ländern weitere Mittel (EUR 1 Mrd) für die Förderung der Errichtung von Mietwohnungen und Eigentumseinheiten zur Verfügung gestellt. Die Förderungen können von gemeinnützigen oder gewerblichen Bauträgern abgerufen werden.
Die so errichteten Wohnungen sollen für 50 Jahre nach dem Kostendeckungsprinzip vermietet werden bzw besteht im Fall von Eigentumswohnungen eine 25-jährige „Spekulationsfrist“.

Sonstige Fördermaßnahmen

Förderdarlehen: Die Bundesregierung stellt den Bundesländern Mittel zur Verfügung, damit diese im Rahmen der Wohnbauförderung Darlehen bis zu EUR 200.000,00 mit einer Maximalverzinsung von 1,5 % pa an natürliche Personen vergeben können.
Die Förderdarlehen können zum Neubau oder Sanierung von Wohnbauten genutzt werden und in den Jahren 2024 und 2025 von den Ländern vergeben werden.
Die Förderdarlehen können eine Maximaldauer von 30 Jahren haben.
Im Rahmen der Förderdarlehen sind antispekulative Maßnahmen (Vorkaufsrechte oder Abschöpfung von Gewinnen) für die Dauer des Darlehens bzw mindestens für 25 Jahre vorzusehen.
Aufstockung Wohnschirm: Die Mittel des Wohnschirms (Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung) werden um EUR 60 Mio aufgestockt.
Sonderprogramm aus dem Energieeffizienztopf des Umweltförderungsgesetzes: Für die Jahre 2024 und 2025 werden weitere EUR 50 Mio zur Förderung von thermisch-energetischen Sanierungen von Wohngebäuden, die nach dem Kostendeckungsprinzip vermietet sind, zur Verfügung gestellt werden.

INFRASTRUKTURBEITRAG UND GRUNDERWERBSTEUER

Verpflichten sich Grundstückserwerber gegenüber einer Gemeinde oder Gemeindeverbänden, einen Infrastrukturbeitrag (Nutzungsentgelt) zu leisten, um Kosten für vorzunehmende Erschließung bzw Infrastruktur-herstellung abzugelten, kann dies zu einer erhöhten Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage führen. Neben der finanziellen Belastung aus dem Infrastrukturbeitrag ist auch eine höhere Grunderwerbsteuer abzuführen.

Ein Steuerpflichtiger erwarb im Jahr 2019 zwei als Betriebsgebiet gewidmete Grundstücke (Gewerbepark). Für die Entwicklung und Erschließung des Gewerbeparks (zB Bau von Straßen) war ein Gemeindeverband zuständig. Mit dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer, dem Gemeindeverband für die vorgenommene und noch vorzunehmende Infrastrukturherstellung einmalig einen Infrastrukturbeitrag zu bezahlen. Das Finanzamt sah den Infrastrukturbeitrag als Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage bzw GrESt-Gegenleistung an und setzte dementsprechend die Grunderwerbsteuer fest.

Verwaltungsgerichtshof hatte zu entscheiden

In der gegen diese Bescheide gerichteten Beschwerde brachte der Steuerpflichtige mit Verweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) vor, dass Nutzungsrechte an Infrastruktureinrichtungen als Zugehör des erworbenen Grundstückes zu sehen seien, somit von der Ausnahmebestimmung GrEStG (sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören) erfasst und damit nicht Teil der Bemessungsgrundlage seien. Das Finanzamt wies die Beschwerde mit Beschwerdevorentscheidung ab, woraufhin der Steuerpflichtige einen Vorlageantrag stellte. Das BFG gab der Beschwerde Folge und setzte die Grunderwerbsteuer ausschließlich vom Kaufpreis fest. Die Infrastruktureinrichtungen seien Teil der Betriebsanlage des vom Gemeindeverband betriebenen Betriebsgebietes und das vom Mitbeteiligten erworbene Nutzungsrecht sei somit von der Ausnahmebestimmung erfasst. Nach darauffolgend erhobener Amtsrevision beschäftigte sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) mit der Rechtsfrage.

Rechtsansicht des VwGH

Der VwGH teilte die Rechtsansicht des BFG nicht. Die durch den Gemeindeverband errichteten Straßen, deren Beleuchtungen und sonstige Infrastrukturerrichtungen sind nicht Teil der Betriebsanlage des vom Gemeindeverband betriebenen Betriebsgebiets. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb das ausschließlich dem Erwerber zukommende Nutzungsrecht als Teil der Betriebsanlage eines Dritten (des Gemeindeverbands) anzusehen sein soll.

Zudem stellt ein Nutzungsrecht auch keine sonstige Vorrichtung im Sinne GrEStG dar. Nach der Rechtsprechung des VwGH sind unter solchen Vorrichtungen lediglich Gegenstände zu verstehen, welche - ohne Gebäude zu sein - (typischerweise) dem Betrieb eines (spezifischen) Gewerbes bzw Betriebes dienen. Daraus ergibt sich, dass - auch wenn Rechte Zugehör eines Grundstückes sein können - ausschließlich körperliche Sachen als sonstige Vorrichtungen im Sinne des GrEStG anzusehen sind. Der geleistete Infrastrukturbeitrag ist daher Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Beim Grundstückskauf ist somit zu berücksichtigen, dass verpflichtend zu leistende Infrastrukturbeiträge unter bestimmten Umständen zu einer erhöhten Grunderwerbsteuerlast führen können.