Tag Archives: Immobilien

ACHTUNG BEIM VERKAUF MEHRERER WOHNUNGEN

Der Verkauf mehrerer Wohnungen bedarf insbesondere aus steuerlicher Sicht einer sorgfältigen Planung.

 

Die Frage, ob Immobilienveräußerungen (wie etwa der Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen) private Grundstücksveräußerungen darstellen oder im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgen, ist an unterschiedliche steuerliche Konsequenzen geknüpft und kann zu steuerlichen Nachteilen führen.

 


Private oder gewerbliche Grundstücksveräußerung

Ganz allgemein stellt sich im Zusammenhang mit Liegenschaftsveräußerungen die Frage, ob eine bloße (private) Vermögensverwaltung vorliegt, bei der die laufende Einnahmen im Vordergrund stehen (private Grundstücksveräußerungen), oder ob...

EINORDNUNG IMMOBILIEN ALT- ODER NEUVERMÖGEN

Für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer ist es entscheidend, ob es sich beim zu verkaufenden Grundstück um Alt- oder Neuvermögen handelt. Der VwGH hat diese Abgrenzung durch ein kürzlich ergangenes Erkenntnis genauer definiert.

 

Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Für die Anschaffungskosten ist dabei in folgende zwei Arten zu unterscheiden:

  • Neu-Grundstücke:   Hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten - gegebenenfalls adaptiert – abgezogen.
  • Alt-Grundstücke:     Hier wird ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt.

 

Neu-Grundstücke sind...

IMMOBILIENERTRAGSTEUER BEI RÜCKABWICKLUNG

Eine bereits abgeführte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts (BFG) nicht zurückzuerstatten, wenn die Rückabwicklung des Kaufvertrages bloß auf einer einvernehmlichen Parteienvereinbarung ohne Vorliegen gerichtlicher Auflösungsgründe beruht.

 

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Die Steuerschuld entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Zufluss des Veräußerungserlöses. Bereits entstandene Abgabenansprüche können jedoch nachträglich abgeändert oder sogar aufgehoben werden. Voraussetzung dafür ist der Eintritt eines rückwirkenden Ereignisses, das für die Vergangenheit Auswirkungen auf den...

VERLUSTE PRIVATE GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNGEN

2018 wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingeschränkt.

 

Seit dem 01.04.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken der 30 %-igen Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Veräußerungsgewinn oder Verlust wird dabei durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Entsteht innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, kann dieser lediglich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Darüberhinausgehende Verluste können steuerlich nicht verwertet werden und gehen daher verloren.

 

Verlust aus einer privaten...

IMMOBILIENERTRAGSTEUER UND UMWIDMUNG

Eine nach der Veräußerung vorgenommene Umwidmung einer Immobilie des Altvermögens, die in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf steht, wirkt auf den Veräußerungszeitpunkt zurück und führt beim Veräußerer zu einer höheren Besteuerung.

 

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird grundsätzlich vom Veräußerer geschuldet. Bei der Berechnung der ImmoESt ist der Veräußerungserlös in tatsächlicher Höhe (jedoch ohne einer allfällig vereinnahmten und abzuführenden Umsatzsteuer) anzusetzen.

 

Zum Veräußerungserlös gehören vor allem ein empfangener Barkaufpreis sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber....

BAURECHT UND GRUNDERWERBSTEUERPFLICHT

Nicht nur die Übertragung von Grundstücken, auch die Bestellung eines Baurechtes führt zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang. Insbesondere bei der Einräumung des Baurechtes gegen Entrichtung eines Baurechtszinses kann es zu einer beträchtlichen Grunderwerbsteuerbelastung kommen.

 

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist bei Einräumung eines Baurechtes außerhalb des Familienverbandes zwischen unentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen zu unterscheiden.

 

Erfolgt die Einräumung des Baurechtes unentgeltlich, so ist die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert zu berechnen, wobei der Staffeltarif (0,5 % für die ersten EUR 250.000, 2,0 %...

ÄNDERUNGEN BEI LEITUNGSENTSCHÄDIGUNGEN

Auf Initiative der bäuerlichen Interessenvertretung wurde für Entschädigungszahlungen von Elektrizitätsunternehmen, Erdgasunternehmen, Erdöllieferfirmen und Fernwärme-versorgungsunternehmen eine einfache Besteuerung in Form einer Abzugsteuer beschlossen.

 

Die neue Regelung tritt zum 01.01.2019 in Kraft. Bemessungsgrundlage für die Abzugsteuer ist der bezahlte Betrag vor Berücksichtigung der Abzugsteuer, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang dieser Betrag die Rechtseinräumung, die Abgeltung einer steuerfreien Wertminderung oder sonstige Zahlungen (zB Entschädigungen für Ertragsausfälle, Wirtschaftserschwernisse, Wegebenützung oder für eine temporäre Nutzung einer Liegenschaft als Lagerplatz)...

KURZFRISTIGE VERMIETUNGEN SIND UMSATZSTEUERPFLICHTIG

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (außer zu Wohnzwecken) ist umsatzsteuerbefreit. Kurzfristige Vermietungen sind aber seit 01.01.2017 unter bestimmten Voraussetzungen umsatzsteuerpflichtig.

 

Für den Vermieter stellt die Umsatzsteuerpflicht in der Regel eine Vereinfachung dar, weil dadurch eine etwaige Pflicht zur Vorsteuerberichtigung entfällt.

 

Die kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen unterliegt zwingend dem Umsatzsteuer-Normalsteuersatz, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für folgende Umsätze verwendet:

  • Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, das...

VERMIETUNG UND GEWERBLICHE BEHERBERGUNG

Aus steuerlicher Sicht ist bei der Vermietung von Zimmern oder Appartements zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb zu unterscheiden.

 

An die Unterscheidung der Vermietungstätigkeit sind unterschiedliche Konsequenzen geknüpft. Um nachteilige Überraschungen, etwa im Rahmen einer Betriebsprüfung, zu vermeiden, empfiehlt es sich daher bereits im Vorfeld, das Ausmaß der Zimmervermietungs- bzw Beherbergungstätigkeit genau zu durchleuchten und auf steuerliche Auswirkungen zu prüfen. Für die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus...

UMWANDLUNG MITEIGENTUM IN WOHNUNGSEIGENTUM

Wird ein Wohnhaus erstmalig parifiziert und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, wird aus bisherigem schlichten Miteigentum bzw Alleineigentum Wohnungseigentum.

 

Bei der Begründung von Wohnungseigentum sind zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten.

Während das ideelle Miteigentum lediglich einen prozentuellen Eigentumsanteil am gesamten Grundstück vermittelt, handelt es sich beim Wohnungseigentum um das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Im Gegensatz zum ideellen Miteigentümer kann ein Wohnungseigentümer...