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Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

BETRUGSBEKÄMPFUNGSGESETZ

Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 enthält Verschärfungen in mehreren steuerlichen Bereichen, insbesondere betreffend Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Finanzstrafverfahren. Das BBKG 2025 Teil Steuern und das BBKG 2025 Teil Daten wurden am 23.12.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

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1. EINKOMMENSTEUER

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Erweiterung der Auftraggeberhaftung im Bauwesen bei Arbeitskräfteüberlassung

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Wird der Auftrag zur Erbringung von Bauleistungen von einem Bauunternehmen an ein anderes Unternehmen (Subunternehmen) ganz oder teilweise weitergegeben, so haftet das auftraggebende Unternehmen nach der derzeit geltenden Rechtslage für die vom Finanzamt einzuhebenden lohnabhängigen Abgaben des Subunternehmens bis zu einem Höchstbetrag von 5 % des geleisteten Werklohns, außer das Subunternehmen ist in der Gesamtliste der haftungsfreistellenden Unternehmen (HFU-Gesamtliste) eingetragen. Korrespondierend besteht die Haftung für ASVG-Beiträge im Ausmaß von 20 % des geleisteten Werklohns.

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In der Praxis verfügen die Subunternehmer oft über keine Infrastruktur für Bauarbeiten (Baumaschinen etc) und erbringen also keine Bauleistungen - vielmehr liegen reine Arbeitskräfteüberlassungen vor. Für den Fall, dass eine solche Arbeitskräfteüberlassung am Bau durch den Subunternehmer an seinen Auftraggeber vorliegt, wird ab 01.01.2026 die Haftung des Auftraggebers für lohnabhängige Abgaben des Subunternehmens auf 8 % des Entgelts und ASVG-Beiträge auf 32 % angehoben.

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Wird somit die Erbringung von Bauleistungen an ein Subunternehmen weitergegeben, muss für ab 01.01.2026 anfallende Lohnabgaben und SV-Beiträge geprüft werden, ob der Subunternehmer eine Bauleistung (Werkleistung) oder eine bloße Arbeitskräftegestellung erbringt. Im Fall der Arbeitskräfteüberlassung beträgt die Haftung des Auftraggebers insgesamt 40 % des Auftragsvolumens (davon 32 % Sozialversicherung und 8 % Lohnabgaben), nur im Fall von Bauleistungen bleibt es bei der Haftung von 25 % vom Auftragsvolumen (davon 20 % Sozialversicherung und 5 % Lohnabgaben). Keine Haftung besteht, sofern der Subunternehmer in die HFU-Liste eingetragen ist.

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Ausweitung der Steuerpflicht von Zuwendungen ausländischer stiftungsähnlicher Gebilde

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Ausschüttungen (Zuwendungen) von ausländischen Stiftungen, die mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind, werden derzeit gemäß § 27 Abs 5 Z 7 EStG wie Zuwendungen von österreichischen Privatstiftungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert - aber einzelne Ausschüttungen (Zuwendungen) von solchen ausländischen stiftungsähnlichen Gebilden, die nicht mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind und dennoch ähnlichen Zwecken dienen (zB Trusts), unterliegen noch keiner österreichischen Einkommensteuer. Diese Lücke wird ab 01.01.2026 geschlossen, indem Ausschüttungen jeglicher stiftungsähnlicher Gebilde als Einkünfte aus Kapitalvermögen erfasst werden.

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2. UMSATZSTEUER

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Abschaffung des Vorsteuerabzugs bei Vermietung von Luxusimmobilien zu Wohnzwecken

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Die Vermietung zu Wohnzwecken ist derzeit allgemein umsatzsteuerpflichtig (10 % USt) und vermittelt das Recht auf Vorsteuerabzug. Nunmehr wird die Vermietung von Luxusimmobilien für Wohnzwecke (= besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke) zwingend unecht umsatzsteuerbefreit gestellt, sodass in diesem Zusammenhang kein Recht auf Vorsteuerabzug besteht.

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Eine solche Luxusimmobilie liegt dann vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten der Immobilie (samt Nebengebäuden, wie Garagen, Gartenhäuser und sonstigen Bauwerken, wie Schwimmbäder) mehr als EUR 2.000.000,00 betragen. Diese Neuregelung gilt für Vermietungen ab dem 01.01.2026, wenn die Luxusimmobilie vom Vermieter nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt worden ist.

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Für die Luxusimmobilien-Grenze von MEUR 2 werden alle Anschaffungs- und/ oder Herstellungskosten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw ab Beginn der Herstellung (oder ab einem Totalumbau) zusammengerechnet, wobei aber nur auf die nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten abgestellt wird.

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3. FINANZSTRAFGESETZ

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Auch im Finanzstrafgesetz sind Änderungen vorgesehen. Unter anderem wurde der Anwendungsbereich des Verkürzungszuschlages erweitert. Seit 01.01.2026 kann dieser auf festgestellte Nachforderungen von insgesamt bis zu EUR 100.000,00 (maximal EUR 33.000,00 pro Veranlagungszeitraum) angewendet werden. Soweit die Summe der Abgabenforderungen EUR 55.000,00 übersteigt, erhöht sich der Verkürzungszuschlag von 10% auf 15%.

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Weiters wurde ein neuer Straftatbestand der Abgabenhinterziehung im Falle ungerechtfertigter Verluste geschaffen. Künftig ist es - neben der Bewirkung einer Abgabenverkürzung - auch strafbar, wenn jemand vorsätzlich zu Unrecht Verluste erklärt, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen einkommensmindernd geltend gemacht werden könnten. Im Fall zu Unrecht erklärter Verluste ist die Abgabenhinterziehung mit Bekanntgabe des den zu Unrecht erklärten Verlust ausweisenden Bescheides oder Erkenntnisses bewirkt (unabhängig von der tatsächlichen Steuerverkürzung).

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MIETZINSDECKELUNG

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) trat mit 01.01.2026 ein neues Gesetz zur Begren-zung inflationsbedingter Mietzinserhöhungen in Kraft. Wesentliche Neuerungen betreffen die Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen, die Häufigkeit von Mietzinsanpassungen sowie die Verlängerung der Mindestbefristung und eines Rückforderungsanspruches. Die folgenden Informationen stellen einen Überblick über die beschlossenen Bestimmungen dar.

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1. MIETZINSDECKELUNG IM TEILANWENDUNGSBEREICH DES MRG

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Die im Mietvertrag vereinbarten Anpassungsklauseln bleiben grundsätzlich gültig. Neu ist jedoch, dass die daraus resultierende Erhöhung gesetzlich begrenzt ist und nur noch einmal jährlich zum 01. April angepasst werden darf.

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Verlängerung der Mindestbefristung

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Bei befristeten Wohnungsmietverträgen wird die gesetzliche Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre verlängert. Dies gilt bei unternehmerischer Vermietung, die nach der von der Rechtsprechung entwickelten Faustregel ua bei Vermietung von bis zu fünf Bestandobjekten in der Regel noch nicht vorliegt. Die verlängerte Mindestbefristung gilt für neue abgeschlossene oder verlängerte Mietverträge ab 01.01.2026.

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Rückforderungsanspruch

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Die Novelle regelt darüber hinaus auch Rückforderungsansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsi-cherungsklauseln neu. Der Rückforderungszeitraum ist auf fünf Jahre beschränkt.

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Wie funktioniert die Deckelung?

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Maßstab ist die Vorjahresinflation (durchschnittliche Veränderung des VPI des vorangegangenen Kalenderjahres). Für die zulässige Erhöhung gilt:

Bis 3 %: volle Berücksichtigung
Über 3 %: der über 3 % hinausgehende Teil darf nur zur Hälfte berücksichtigt werden

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Beispiel (Inflation 2025 3,6 %)

Zulässig ist 3 % + die Hälfte von (3,6 % – 3 %) = 3 % + 0,3 % = 3,3 %.

Der Teil der vertraglichen Indexierung, der über die gesetzlich zulässige Erhöhung hinausgeht, darf nicht verlangt werden und kann grundsätzlich nicht „nachgeholt“ werden.

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Die Mietzinsdeckelung ist auch bei bereits bestehenden Wohnungsmietverträgen anzuwenden. Nicht anwendbar ist dieser hingegen auf Mietverträge über Freizeit-Zweitwohnungen, Wohnungsmietverträgen über Ein- oder Zweiobjekthäusern, auf Geschäftsraummietverträge und selbständige Mietverträge von Stellplätzen/Garagen.

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Bei der ersten Mietzinsanpassung ab 01.01.2026 ist die Vorjahresinflation nur anteilig zu berücksichtigen, sofern die letzte Anpassung unterjährig erfolgt ist.

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Beispiel

letzte Anpassung zum 01.03.2025
Indexanstieg 2025 3,6 %

Die Erhöhung im Jahr 2026 gemäß der Mietzinsdeckelung darf höchstens 2,48 % betragen. Berechnung: 3,3 % höchstzulässige Anpassung (bis 3 % volle Berücksichtigung, darüber hinaus nur zur Hälfte) --> aliquot für 9 Monate (nur volle Monate sind zu berücksichtigen!) --> ergibt 2,48 %

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2. MIETZINSDECKELUNG IM VOLLANWENDUNGSBEREICH DES MRG

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Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die vertragliche Wertsicherung dadurch begrenzt, dass die Erhöhung im Jahr 2026 höchstens mit 1 % und im Jahr 2027 höchstens mit 2 % begrenzt ist.

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3. PARALLELRECHNUNG

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Die zulässige Erhöhung ist künftig mittels Parallelrechnung zu ermitteln. Das bedeutet: Es sind immer zwei Rechenwege anzustellen. Maßgeblich ist der niedrigere Betrag.

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a) Vertragliche Indexrechnung

Erhöhung nach der konkret vereinbarten Indexklausel (zB VPI-Anstieg seit der letzten Anpassung).

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b) Gesetzliche Deckelrechnung

Maximal zulässige Erhöhung nach dem gesetzlichen Deckel (bis 3 % voll, darüber nur die Hälfte).

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Beispiel Parallelrechnung

Ausgangsmiete: EUR 1.000,00
Vertragliche Indexklausel ergibt: + 3,6 % --> EUR 1.036,00
Gesetzlicher Deckel bei Vorjahresinflation 2025 iHv 3,6 %: +3,3 % --> EUR 1.033,00

Zulässig ist nur die Erhöhung auf EUR 1.033,00.

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4. SPRUNGINDEX-KLAUSELN

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Viele freie Mietverträge enthalten Sprungindex-Klauseln: Eine Anpassung erfolgt erst, wenn eine Schwelle (zB 3 % oder 5 %) überschritten wird.

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Hier ist künftig ein zweistufiges Vorgehen entscheidend:

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Schritt 1: Schwelle prüfen (gemäß Anpassungsklausel im Mietvertrag)

Wird die Schwelle im ersten Jahr nicht erreicht, erfolgt keine Anpassung.

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Schritt 2: Wenn die Schwelle später erreicht wird, gilt trotzdem der gesetzliche Deckel

Wird die Schwelle erst im zweiten Jahr überschritten, ist eine Anpassung dem Grunde nach möglich – aber nur im Ausmaß der Parallelrechnung (vertragliche Indexrechnung vs gesetzliche Deckelrechnung für beide Jahre kumuliert).

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Beispiel (Überschreiten der Schwelle erst im zweiten Jahr)

Letzte Anpassung: Jänner 2025
Sprungindex: Anpassung erst ab 5 % Erhöhung
Bis Jänner 2026: Indexanstieg 3,6 % --> keine Anpassung
Bis Jänner 2027: kumuliert 6,1 % (3,6 % in 2025 und 2,5 % in 2026) --> Schwelle erreicht --> Anpassung grundsätzlich möglich
Zulässig ist aber nur die Erhöhung, die sich aus der Parallelrechnung unter Berücksichtigung der Mietzinsdeckelung ergibt:
- Die Berechnung hat nun Schritt für Schritt zu erfolgen: Zunächst wird der gesetzliche Deckel für 2025 ermittelt (hier in Höhe von 3,3 %; 3,0 % zuzüglich der Hälfte der 3,0 % übersteigt)
- Zum solcherart ermittelten Zwischenergebnis wird nun der gesetzliche Deckel für 2026 hinzugerechnet (hier in Höhe von 2,5 %; volle Berücksichtigung, weil unter 3,0 %).
- Insgesamt ist in diesem Beispiel somit eine 5,8 % Erhöhung unter Berücksichtigung der Deckelung zulässig.

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5. ANPASSUNG MIETVERTRAG/TIPP

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Um den mitunter sehr aufwendigen Berechnungen (insbesondere die Parallelrechnung sowie bei Sprungindex-Klauseln) für künftige Jahre vorzubeugen, kann von der im Mietvertrag vereinbarten Anpassungsklausel im Einvernehmen mit dem Mieter auf die Wertsicherungsklausel gemäß dem 5. MILG umgestellt werden (idealerweise mit jährlicher Anpassung ohne Sprungindex). Hierfür ist eine (einmalige) Änderung des Mietvertrages erforderlich (lediglich Abänderung bei der Mietzinsanpassungsklausel).

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Zur Abgeltung der Inflationsentwicklung seit der letzten Anpassung bis Ende 2025 ist in diesem Zusammenhang einmalig die Berechnung vorzunehmen (ggf aliquotiert) und mit 01.04.2026 der Mietzins anzupassen. Die künftigen Anpassungen ab dem Jahr 2027 basieren dann ausschließlich auf den Bestimmungen des 5. MILG ohne aufwendige Parallelberechnungen.

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LIEBHABEREIRICHTLINIE-WARTUNGSERLASS 2025

Mit dem Wartungserlass 2025 wurden die Liebhabereirichtlinien (LRL) an das Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive angepasst.

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Liebhaberei wird angenommen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen Gewinn erwarten lässt. Derartige Tätigkeiten sind steuerlich unbeachtlich. Das heißt einerseits, dass Verluste aus einer solchen Tätigkeit nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Sollte andererseits doch ein Gewinn aus der Liebhaberei erzielt werden, ist dieser nicht steuerpflichtig. Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwischen Betätigungen mit Annahme einer Einkunftsquelle (zB ein Gastronomiebetrieb mit einer längeren Verlustphase, der sich aber trotzdem marktgerecht verhält und versucht, wieder einen Gewinn zu erzielen) und Betätigungen mit widerlegbarer Annahme von Liebhaberei (zB Vermietung eines Sportflugzeuges).

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Sonderfall Vermietung

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Einen Sonderfall in der Liebhaberei nimmt die Vermietung ein. Bei der Vermietung von Miethäusern (Zinshaus) sind Einkünfte anzunehmen, wenn innerhalb eines gewissen Zeitraums ein Gesamtgewinn erwirtschaftet wird. Dies gilt auch für das Vermieten von einzelnen Eigenheimen oder Eigentumswohnungen. Die jeweils relevanten Zeiträume wurden in der Liebhabereiverordnung verlängert, weshalb diesbezüglich auch die LRL aktualisiert wurden.

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Bei der entgeltlichen Überlassung von Miethäusern (große Vermietung, Zinshaus) gilt als absehbarer Zeitraum nun ein Zeitraum von 30 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (kleine Vermietung) gelten nun als absehbarer Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Dieser verlängerte Zeitraum ist auf Tätigkeiten anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt. Das Ausmaß des absehbaren Zeitraums berechnet sich stichtagsbezogen.

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Beispiel

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Im Rahmen eines Sanierungs- und Vermietungsmodells fallen am 11.02.2024 erstmals Aufwendungen an, wobei die Vermietung erst am 01.11.2025 beginnt. In diesem Fall erfasst der absehbare Zeitraum den Zeitraum 11.02.2024 bis 01.11.2055 (30 Jahre ab Beginn der Vermietung + etwas mehr als 20 Monate für die vor der Vermietung liegende Phase).

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Prognoserechnung über Mieteinnahmen und Aufwendungen

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Für den absehbaren Zeitraum ist eine Prognoserechnung aufzustellen, die alle Jahre des absehbaren Zeitraums umfasst. In der Prognose sind die voraussichtlichen Mieteinnahmen und Aufwendungen anzusetzen. Ergibt die Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss, ist ertragsteuerlich von Beginn an Liebhaberei anzunehmen. Werden die Prognosewerte später in der Realität unterschritten, weil etwa unvorhersehbare Ereignisse eingetreten sind, auf die der Vermieter marktkonform reagiert, liegt auch dann keine Liebhaberei vor.

NEUERLICHE ZINSANPASSUNG

Die Höhe der Stundungs-, Aussetzungs-, Anpruchs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen sind vom jeweils geltenden Basiszinssatz abhängig.

Dieser hat sich in den Jahren 2012 bis 2022 kaum geändert. Seit Mitte 2022 ist es jedoch zu mehreren Zinssprüngen gekommen. Insofern haben sich die Stundungs- und Aussetzungszinsen empfindlich erhöht. Die aktuell geltenden Zinssätze dürfen wir wie folgt bekannt geben.

REISEAUFWANDSENTSCHÄDIGUNGEN VON VEREINEN

Gemeinnützige Sportvereine können unter bestimmten Voraussetzungen steuer- und sozialversicherungsfrei eine pauschale Reiseaufwandsentschädigung ausbezahlen. Mit 01.01.2023 wurde diese von EUR 60,00 auf EUR 120,00 pro Einsatztag erhöht und auf höchstens EUR 720,00 pro Monat begrenzt.

Die Auszahlung von Reiseaufwandsentschädigungen ist dann möglich, wenn

Sportler, Schiedsrichter und Sportbetreuer (wie etwa Masseure oder Trainer)
nebenberuflich
in gemeinnützigen Vereinen aktiv sind,
deren Zweck die Ausübung des Körpersports ist.

Die Steuerfreiheit steht nur zu, wenn neben den pauschalen Aufwandsentschädigungen keine anderen Reisevergütungen, Tages- oder Nächtigungsgelder steuerfrei ausgezahlt werden. Um nachzuweisen, dass lediglich für Einsatztage pauschale Reiseaufwandsentschädigungen ausbezahlt wurden, müssen die Einsatztage vom Arbeitgeber (Verein) pro Arbeitnehmer aufgezeichnet werden. Als Einsatztag gilt ein Tag, an dem ein Training oder Wettkampf stattfindet. Weiters muss mittels (gesonderter) Abrechnung (mit dem Sportler, Schiedsrichter oder Sportbetreuer) dokumentiert werden, dass pauschale Aufwandsentschädigungen ausbezahlt wurden. Übersteigen die pauschalen Reiseaufwandsentschädigungen EUR 120,00 pro Einsatztag bzw EUR 720,00 pro Monat, sind nur die übersteigenden Beträge zu versteuern. Bei den genannten Beträgen handelt es sich somit um Freibeträge.

Jährliche Meldepflicht

Gleichzeitig mit der Erhöhung der pauschalen Reiseaufwandsentschädigung wurde eine jährliche Meldepflicht eingeführt. Werden an den einzelnen Sportler, Schiedsrichter und Sportbetreuer nur steuerfreie pauschale Reiseaufwandsentschädigungen geleistet, hat der begünstigte Rechtsträger (zB Verein) sämtliche in einem Kalenderjahr ausbezahlte Reiseaufwandsentschädigungen für jeden einzelnen Sportler, Schiedsrichter und Sportbetreuer in das dafür vorgesehene amtliche Formular einzutragen und dem Finanzamt bis spätestens Ende Februar des Folgejahres (erstmals im Jahr 2024) zu übermitteln.

Folgende Daten sind dabei dem Finanzamt mit dem Formular L 19 zu melden:

Familien- und Vorname des Sportlers, Schiedsrichters oder Sportbetreuers
Sozialversicherungsnummer des Sportlers, Schiedsrichters oder Sportbetreuers
ZVR-Nummer des Vereins
Steuernummer des Vereins
Ausbezahlter Gesamtbetrag

Achtung

Begleitpersonen und Eltern von Sportlern zählen nicht zum begünstigten Personenkreis.

IMMO-EST UND HERSTELLERBEFREIUNG

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen meist dem besonderen Steuersatz von 30 %. Es gibt aber auch Ausnahmen davon, die zu einer Steuerbefreiung führen.

Unter gewissen Voraussetzungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen

die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden
die Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs
bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude, soweit diese innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Befreiung steht nur dem Errichter (Hersteller) selbst zu. Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nach Ansicht der Finanzverwaltung nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist. Weiters ist für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung wichtig, dass es sich um eine Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa um eine Haussanierung oder Hausrenovierung handelt.

Ein wichtiger Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung (vgl eccontis informiert 23/2022) ist, dass nur das Gebäude selbst nicht der Immobiliensteuer unterliegt. Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht die Möglichkeit, den Grund- und Bodenanteil nach der Grundanteilsverordnung zu ermitteln. Erscheint diese Aufteilung jedoch nicht sachge-recht, sind die tatsächlichen Verhältnisse etwa mittels Gutachten festzustellen.

Aufgrund der Grundanteilsverordnung entfallen von dem Veräußerungserlös entweder 20 %, 30 % oder 40 % auf den Grund und Boden. Dies ist unter anderem abhängig davon, wie viele Einwohner die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, hat und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) ist.

SELBSTNUTZUNG EINER WOHNUNG IM MITEIGENTUM

Allerdings werden solche Vermietungen als steuerlich unbeachtliche Gebrauchsüberlassung gewertet. Dazu hat sich erst kürzlich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) geäußert.

Für die eigene Wohnung ist ein Vorsteuerabzug nur dann möglich, wenn diese Wohnung an einen Dritten vermietet wird. Ebenso sind Aufwendungen für die private Wohnung steuerrechtlich nicht abzugsfähig, Aufwendungen für Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen hingegen schon. Daher gibt es immer wieder Bestrebungen, die Eigennutzung einer Wohnung durch den Wohnungseigentümer steuerlich als Vermietung darzustellen. In diesem Sinne wird versucht, die eigene Wohnung durch Vermietung an sich selbst zu nutzen. Allerdings werden solche Vermietungen als steuerlich unbeachtliche Gebrauchsüberlassung gewertet. Zu dieser Rechtsfrage wurde dem VwGH kürzlich die Revision eines Steuerpflichtigen vorgelegt, welche er jedoch zurückwies und damit die Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes (BFG) bestätigte.

Bloße Gebrauchsüberlassung

Zwei Miteigentümer besitzen eine Liegenschaft, in der sich im Erdgeschoss ein Geschäftslokal und im Ober- und Dachgeschoss je zwei Wohnungen befinden. Einer der zwei Miteigentümer mietet für sich eine der Wohnungen zu einem fremdüblichen Mietzins. Die Größe der vermieteten Wohnung findet Deckung in der Miteigentumsquote. Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung wurde durch die Finanzverwaltung festgestellt, dass die Vermietung an den Miteigentümer steuerlich nicht anzuerkennen sei, da dem Miteigentümer ohnehin eine Nutzungsberech-tigung am Gebäude zustehe, weshalb die Nutzung durch den Miteigentümer eine steuerlich unbeachtliche Gebrauchsregelung darstelle. Die Begründung eines Mietverhältnisses sei daher nicht erforderlich gewesen. Zudem stehe beim Miteigentümer nicht die Vermietungsabsicht, sondern die Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse im Vordergrund. Die mit der Wohnung im Zusammenhang stehenden Einnahmen und Ausgaben könnten damit nicht steuerwirksam berücksichtig werden.

Gegen den relevanten Bescheid erhoben die Miteigentümer Beschwerde beim BFG. Das BFG führte in seiner Entscheidung aus, dass es für die steuerliche Anerkennung einer Vermietung an einen Miteigentümer der Liegenschaft nicht ausreiche, dass diese Vermietung aufgrund eines fremdüblichen Mietvertrages erfolgt. Vielmehr liege bei Nutzung eines Gebäudeteils für eigene Wohnzwecke eines Miteigentümers – unabhängig von der Frage der Fremdüblichkeit des Mietvertrags bzw des Mietentgelts – stets eine bloße Gebrauchsüberlassung vor.

Diese Auffassung wurde auch vom VwGH bestätigt. Die mit dieser Wohnung im Zusammenhang stehenden Aufwendungen (unter anderem Sanierungskosten) können daher von der Vermietungsgemeinschaft nicht als Werbungskosten abgezogen und die auf Eingangsrechnungen entfallenden Vorsteuern nicht geltend gemacht werden.