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Das Bundesfinanzgericht hat die Ansicht der Finanzverwaltung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur bis zu 1.000 m² Grundstücksfläche zur Anwendung kommt, bestätigt.

Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Grundstücken erfolgt durch die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt), wobei nicht der reguläre Einkommensteuertarif, sondern ein Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung gelangt. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen. Unter anderem ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt (Hauptwohnsitzbefreiung).

Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim (Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen) oder die Eigentumswohnung, in der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als "Hauptwohnsitzer" gewohnt hat ("5 aus 10-Regelung").

Umfang der Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt eine Gebäudebefreiung dar, wobei auch der Grund und Boden insoweit einbezogen wird, als der Grund und Boden der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies gilt bis zu einem Flächenausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung.

Entscheidungen BFG

In zwei Fällen hatte sich nun das Bundesfinanzgericht (BFG) mit der Frage auseinander zu setzen, welche Grundstücksgröße üblicherweise für den Bau eines Einfamilienhauses benötigt wird. In den gegenständlichen Entscheidungen hatten die Liegenschaften eine Größe von 3.637 m² bzw 2.890 m², wovon 264 m² bzw 300 m² bebaut waren. Das Finanzamt war der Ansicht, dass nur 1.000 m² Grund und Boden durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei mitveräußert werden können. Das BFG führte aus, dass die Hauptwohnsitzbefreiung die Fläche umfasst, auf der das Gebäude errichtet ist, und darüber hinaus so viel an das Gebäude umgebender Fläche, als üblicherweise (wohl unter Einbeziehung der örtlichen Bauvorschriften) als Bauplatz erforderlich ist; dies seien aber wohl keinesfalls mehr als 1.000 m². Aufgrund dessen unterliegen nur das Gebäude und der Grund und Boden im Ausmaß bis zu maximal 1.000 m² der Hauptwohnsitzbefreiung. Es wurde dagegen Revision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH) eingebracht.

Das BFG hat mit diesen Entscheidungen die Ansicht der Finanzverwaltung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur bis zu 1.000 m² Grundstücksfläche zur Anwendung kommt, bestätigt. Es bleibt nun die Entscheidung des VwGHs abzuwarten.

Mit dem Pariser Klimaschutzabkommen wurden einige Maßnahmen eingeleitet sowie auch Richtlinien und Verordnungen geschaffen, um eine nachhaltige europäische Wirtschaft zu fördern. Diese hatten auch Auswirkungen auf die Berichterstattung von Unternehmen, wobei davon bisher im Wesentlichen kapitalmarktorientierte Unternehmen betroffen waren.

Die Regelungen für die nicht-finanzielle Berichterstattung für Unternehmen in der Europäischen Union beinhalten die im Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) definierten Berichtsinhalte:

• Offenlegung von identifizierten Risiken;
• Beschreibung von Strategien und des Due Diligence Prozesses;
• Angaben zu Maßnahmen und erzielten Ergebnissen sowie
• Angabe von nichtfinanziellen Leistungsindikatoren zu sozialen und ökologischen Themenstellungen sowie zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption.

Die Veröffentlichung kann entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen als Teil des Lageberichts oder als separater Bericht (Nachhaltigkeitsbericht) erfolgen. In der Praxis wurde von Unternehmen in Österreich vorwiegend die Berichterstattung in einem separatem Nachhaltigkeitsbericht gewählt. Eine Evaluierung der Maßnahmen und der Ergebnisse der Nachhaltigkeitsberichterstattung ergab folgende Schwächen:

• Interpretationsspielraum ist zu groß
• nur relativ kleine Anzahl von Unternehmen betroffen
• Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf Belange (Klima, soziale Aspekte etc) werden lückenhaft berichtet
• Risiken werden oft unzureichend dargestellt
• Vergleichbarkeit der offengelegten Informationen kaum vorhanden
• Kein verpflichtender Berichterstattungsstandard

Neue Regelungen

Um der zunehmenden Bedeutung der nichtfinanziellen Berichterstattung und dem Thema „Nachhaltigkeit“ Rechnung zu tragen, wurde durch die Europäische Union die Corporate Social Responsibility Directive (CSRD) erlassen. Mit der CSRD sollen folgende Ziele erreicht werden, die bisher als Kritikpunkte bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung angesehen wurden:

• Ausweitung des Anwendungsbereichs der Nachhaltigkeitsberichterstattung;
• Festlegung einer Prüfpflicht für den Nachhaltigkeitsbericht;
• Einführung eines Berichterstattungsstandards;
• Harmonisierung der Verordnungen und Richtlinien im Nachhaltigkeitsbereich;
• Verbesserung der Vergleichbarkeit, Relevanz und Zuverlässigkeit;
• Erhöhung des „Niveaus“ der Nachhaltigkeitsberichterstattung;
• Sicherstellung, dass tatsächlich wesentliche Themen berichtet und relevante Informationen veröffentlicht werden.

Vom Anwendungsbereich der CSRD sind die folgenden Unternehmen umfasst:

• alle kapitalmarktnotierten EU-Unternehmen
• große EU-Unternehmen, wenn mindestens 2 von 3 Größenkriterien erfüllt sind (mehr als 250 Mitarbeiter, mehr als MEUR 40 Umsatzerlöse, Bilanzsumme größer MEUR 20)
• nicht EU-Unternehmen, mit mehr als MEUR 150 Umsatzerlöse in der EU und mindestens einer EU-Tochtergesellschaft (groß oder kapitalmarktorientiert) oder einer EU-Zweigniederlassung mit Umsatzerlösen von mehr als MEUR 40 in der EU

Die Erstanwendungszeitpunkte sind nach Größe der betroffenen Unternehmen wie folgt abgestuft:

• Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach 01.01.2024 beginnen für alle großen kapitalmarktorientierten Unternehmen (mehr als 500 Mitarbeiter);
• Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2025 beginnen für alle „großen“ Unternehmen;
• Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2026 beginnen für börsennotierte KMU (ausgenommen „Micro-Unternehmen“) und kleine, nicht komplexe Kreditinstitute sowie firmeneigenen Versicherungen (bei diesen gibt es die Möglichkeit eines „Opting out“ bis 2028);
• Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2028 beginnen für Nicht-EU-Unternehmen.

Als Unternehmen werden dabei AGs, GmbHs, kapitalistische Personengesellschaften sowie SEs verstanden. Für Versicherungen und Kreditinstitute gelten die Regelungen unabhängig von deren Rechtsform. Weiters wird es für Einzelunternehmen eine Befreiungsmöglichkeit geben, sofern die notwendigen Informationen im Konzernlagebericht der Muttergesellschaft enthalten sind (Ausnahme: keine Befreiung für große kapitalmarktorientierte Unternehmen). Ein weiterer Teil der Berichterstattung über die Nachhaltigkeit von Unternehmen basiert auf der EU-Taxonomie-VO. Kapitalmarktorientierte Unternehmen haben im Nachhaltigkeitsbericht demgemäß zu deren ökologischen Nachhaltigkeit deren Wirtschaftstätigkeiten zu berichten. Ziel ist dabei ein gemeinsames Verständnis über die ökologische Nachhaltigkeit von Wirtschaftstätigkeiten zu schaffen und Investoren als Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung zu dienen. Die EU-Taxonomie ist eine Liste von ökonomischen Aktivitäten, die Performancekriterien für die sechs Umweltziele (1. Klimaschutz, 2. Anpassung an den Klimawandel, 3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, 4. Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung und Recycling, 5. Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung, 6. Schutz gesunder Ökosysteme und Biodiversität) festlegt. Nach Art 8 der EU-Taxonomie-VO müssen Nicht-Finanzunternehmen den Anteil der nachhaltigen Umsätze, Betriebs- und Investitionskosten angeben, wohingegen Finanzunternehmen die „Green-Asset-Ratio“ (GAR) angeben müssen.

Berichterstattung im Rahmen der CSRD

Die geplante Berichterstattung im Rahmen der Corporate Sustainable Responsibilty Directive (CSRD) umfasst drei Berichtsbereiche zu drei Themenfeldern. Die Berichtsbereiche sind:

1. Strategie, Governance und Wesentlichkeitsanalyse: Die Offenlegungspflichten in diesem Bereich gelten für alle Unternehmen zu allen Themen und sollen die Inhaltsstruktur definieren.

2. Umsetzungsmaßnahmen: Für Themen, die als wesentlich eingestuft werden, sind Angaben zu unternehmens- spezifischen Regelungen, Zielen, Ressourcenallokation zu machen.

3. Leistungsmessung: Unternehmen müssen unabhängig von ihrer Branche spezifische Kennzahlen für alle wesentlichen Themen offenlegen.

Die drei Themenfelder werden für Unternehmen in der EU durch die EU Sustainability Reporting Standards (ESRS) definiert und setzen sich wie folgt zusammen:

1. Umweltthemen: hierzu gibt es 5 Standards

2. Soziale Themen: hierzu gibt es 4 Standards

2. Governance Themen: hierzu gibt es 2 Standards

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat festgestellt, dass Zahlungen an den Reparaturfonds noch keine Werbungskosten darstellen. Erst der Abfluss aus dem Reparaturfonds kann als Werbungskosten angesetzt werden.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage (Reparaturfonds) zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge zur Rücklage umfassen insbesondere Zahlungen für (geplante) Erhaltungsarbeiten und Verbesserungsarbeiten. Dabei kann es sich auch um Instandsetzungsaufwand oder um Herstellungsaufwand handeln. Durch die in der Regel laufende Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern auch größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können.

Zahlungen an den Reparaturfonds

Der VwGH befasste sich dazu mit folgendem Sachverhalt: Der Steuerpflichtige war Eigentümer von mehreren Eigentumswohnungen, die er vermietete. Als Werbungskosten machte er unter anderem die von ihm bezahlten Beiträge an den Reparaturfonds geltend. Das Finanzamt sowie das Bundesfinanzgericht (BFG) berücksichtigten diese Beiträge nicht als Werbungskosten im Einkommensteuerbescheid. Dagegen erhob der Steuerpflichtige Revision. Der VwGH führte dann aus, dass ein Aufwand oder eine Ausgabe vorliegt, wenn die Wertabgabe (der geleistete Betrag) aus der wirtschaftlichen Verfügungsmacht des Steuerpflichtigen ausgeschieden ist. Der Begriff der Werbungskosten setzt somit einen Abfluss voraus, der sich wirtschaftlich in einer Verminderung des Vermögens des Abgabepflichtigen auswirkt.

Voraussetzung für den Werbungskostencharakter von Anzahlungen oder Vorauszahlungen ist, dass im Zeitpunkt der Leistung ernstlich damit gerechnet werden muss, dass der die Werbungskosteneigenschaft begründende Zusammenhang gegeben ist. Es muss damit also der Zusammenhang mit Instandhaltungsaufwand und nicht mit zu aktivierendem Herstellungsaufwand gegeben sein. Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Diese Zahlungen können erst dann und nur insoweit als Werbungskosten abgezogen werden, als eine Zahlung aus der Rücklage erfolgt, der Werbungskostencharakter zukommt. Die Revision war daher als unbegründet abzuweisen.

Auswirkungen

Mit dieser Entscheidung hat der VwGH festgestellt, dass Zahlungen an den Reparaturfonds noch keine Werbungskosten darstellen. Diese Zahlungen an den Reparaturfonds bzw die daraus resultierende unverbrauchte Rücklage können auch Auswirkungen im Falle eines Verkaufs des Wohnungseigentumsobjekts haben. Experten gehen davon aus, dass beim Verkauf die unverbrauchte Rücklage aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird und somit nicht der ImmoESt unterliegt.

Bis 2022 war die Einsicht in das Register für jedermann möglich. Durch ein Urteil des Gerichtshofs der EU (EuGH) wurde diese Möglichkeit wieder aufgehoben.

Das Wirtschaftliche Eigentümer Register (WiEReG) wurde für Zwecke der Verhinderung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung eingerichtet und beinhaltet Daten über die wirtschaftlichen Eigentümer von Gesellschaften, Stiftungen und Trusts. Durch ein Urteil des Gerichtshofs wurde die Möglichkeit der öffentlichen Einsicht in das Register aufgehoben.

In seiner Begründung führt der EuGH aus, dass die öffentliche Einsicht in das Register der wirtschaftlichen Eigentümer einen Eingriff in das Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens und das Recht auf Schutz der personenbezogenen Daten darstellt. Dieser Eingriff sei nicht erforderlich und nicht verhältnismäßig.

Da die WiEReG-Registerbehörde zum Schutz der personenbezogenen Daten und zur Einhaltung der diesbezüglichen nationalen und europarechtlichen Bestimmungen verpflichtet ist, wurde die Anwendung „Öffentliche Einsicht“ umgehend nach Veröffentlichung des Urteils des EuGH offline genommen. Der Zugang von Behörden und bestimmten WiEReG-Verpflichteten, wie etwa Banken, Rechtsanwälten, Notaren oder Steuerberater zum Register bleibt bei einem berechtigten Interesse jedoch weiterhin unberührt.