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MANTELKAUF UND FAKTISCHE GESCHÄFTSFÜHRUNG

Ein Mantelkauf liegt auch dann vor, wenn der bisherige alleinige Geschäftsführer formal seine Stellung behält, faktisch aber nicht mehr tätig wird. Die Verlustvorträge des erworbenen Unternehmens gehen damit verloren.

Der Mantelkauf kann als entgeltliche Übertragung von „leeren Hülsen“, insbesondere von Gesellschaftsanteilen an Kapitalgesellschaften, die ihre wirtschaftliche Tätigkeit eingestellt haben und von der nur mehr ihre Verlustvorträge übrig sind, beschrieben werden. Er ist insbesondere für Unternehmen von Bedeutung, die durch die Übernahme von Verlustvorträgen einer anderen Gesellschaft Steuervorteile erzielen möchten. Verlustvorträge sind die kumulierten Verluste der Vorjahre, die in Folge von den Gewinnen abgezogen werden können, und so die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.

Strenge gesetzliche Regelungen

Da dieser Vorgang jedoch mit erheblichen Missbrauchsrisiken verbunden ist, unterliegt er strengen gesetzlichen Regelungen. Die Verlustvorträge stehen nämlich ab jenem Zeitpunkt nicht mehr zu, ab dem die Identität des Steuerpflichtigen infolge einer wesentlichen Änderung der organisatorischen und wirtschaftlichen Struktur im Zusammenhang mit einer wesentlichen Änderung der Gesellschafterstruktur auf entgeltlicher Grundlage nach dem Gesamtbild der Verhältnisse wirtschaftlich nicht mehr gegeben ist. Damit soll verhindert werden, dass ein Unternehmen eine andere Gesellschaft bloß deshalb erwirbt, um deren Verlustvorträge für sich geltend zu machen.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs

Ausgangspunkt einer diesbezüglichen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) war die B-GmbH, die bis 1999 mit dem Betrieb von Kraftwerken tätig war und Verlustvorträge angehäuft hatte. Zum 31.12.2003 er-warb die X-GmbH um EUR 1,00 die alleinige Beteiligung an der B-GmbH und änderte deren Unternehmensgegenstand in die technische Beratung. Die seit 1990 bestellte Geschäftsführerin der B-GmbH behielt ihre Funktion, wirkte aber nicht mehr aktiv am operativen Geschäft mit, vielmehr wurden die Geschäfte von Organen der X-GmbH abgewickelt. Dadurch trat laut Finanzamt eine wesentliche Änderung der organisatorischen Gesellschafterstruktur ein, was zu einem Abzugsverbot der Verlustvorträge führte.

Tatsächliches Wirken in der Geschäftsführung entscheidend

Der VwGH bestätigte erneut, dass eine wesentliche Änderung der organisatorischen Struktur vorliegt, wenn alle oder die überwiegende Mehrheit der Mitglieder der Geschäftsführung in einem Zug oder sukzessive ersetzt werden. Dabei ist die wirtschaftliche Betrachtungsweise anzuwenden und auf das tatsächliche Wirken in der Geschäftsführung abzustellen. Wird eine Organstellung nur formal beibehalten, während die faktische Geschäftsführung wechselt, bewirkt dies eine wesentliche Änderung der organisatorischen Struktur in der Gesellschaft. Damit bestätigte der VwGH die bisherige Sicht der Finanzverwaltung. Ein bloß formales Beibehalten der Geschäftsführungsbefugnisse kann die Wirkung des Mantelkaufs nicht verhindern. Es liegt also ein Mantelkauf auch dann vor, wenn der bisherige alleinige Geschäftsführer formal seine Stellung behält, faktisch aber nicht mehr tätig wird, sondern die tatsächlichen operativen Geschäfte von anderen Personen ausgeübt werden. Im Ergebnis stehen die Verlustvorträge der B-GmbH der X-GmbH nicht zu.

MITARBEITERRABATTE FÜR EHEMALIGE ARBEITNEHMER

Werden Arbeitnehmern Mitarbeiterrabatte gewährt, ist ein solcher geldwerter Vorteil lohnsteuerbefreit und führt zu keinem Sachbezug. Das gilt auch für Mitarbeiterrabatte, die ehemaligen bzw in Ruhestand getretenen Arbeitnehmern gewährt werden.

Unter Mitarbeiterrabatten versteht man geldwerte Vorteile aus dem verbilligten oder kostenlosen Bezug von Waren oder Dienstleistungen, die der Arbeitgeber oder ein mit dem Arbeitgeber verbundenes Konzernunternehmen im allgemeinen Geschäftsverkehr anbietet. Ein Mitarbeiterrabatt ist lohnsteuerfrei, wenn er 20 % nicht übersteigt. Übersteigt der Mitarbeiterrabatt 20 %, dh wird vom Arbeitgeber ein höherer Rabatt gewährt, liegt ein Vorteil aus dem Dienstverhältnis vor, von dem im gesamten Kalenderjahr EUR 1.000,00 (Freibetrag) lohnsteuerfrei sind. Der Mitarbeiter muss sich verpflichten, solche Waren oder Dienstleistungen nur für den Eigenverbrauch zu nutzen. Für die steuerliche Begünstigung müssen Mitarbeiterrabatte allen Arbeitnehmern oder bestimmten Gruppen von Arbeitnehmern gewährt werden.

Beschwerde eines Pensionisten

Ein ehemaliger Mitarbeiter einer Bank (Pensionist) erhielt vergünstigte Kontoführungskonditionen, vergünstigte Depotgebühren sowie höhere Guthabenzinsen auf Spareinlagen. Die Guthabenzinsen wurden der Kapitalertragsteuer (KESt) unterworfen. Der ehemalige Arbeitgeber meldete die Rabatte als lohnsteuerpflichtige Einkünfte an das Finanzamt. Gegen den Einkommensteuerbescheid erhob der Pensionist jedoch Beschwerde und brachte vor, dass die Auslegung des Arbeitgebers, wonach Pensionisten keine Mitarbeiter im Sinne des Einkommensteuergesetzes seien, durch den Gesetzeswortlaut nicht gedeckt sei. Auch die erhöhten Guthabenzinsen seien bereits mit KESt endbesteuert worden, weshalb eine weitere, höhere Besteuerung nicht infrage komme.

Sind Pensionisten keine Dienstnehmer?

Das Bundesfinanzgericht (BFG) gab der Beschwerde statt und änderte den Einkommensteuerbescheid ab. Im Zusammenhang mit den Kontoführungs- und Depotgebühren führte das BFG aus, dass Arbeitnehmer im Sinne der Befreiungsbestimmung des Einkommensteuergesetzes Personen sind, die Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit beziehen. Darunter fallen auch in den Ruhestand getretene ehemalige Mitarbeiter. Eine Unterscheidung zwischen aktiven und ehemaligen Arbeitnehmern kann den gegenständlichen Bestimmungen nicht entnommen werden. Weiters wurden die Zinserträge bereits der KESt unterworfen. Die Steuerabgeltung gilt für sämtliche Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der höhere Zinssatz kann daher laut BFG infolge der Endbesteuerungswirkung keiner weiteren Besteuerung unterworfen werden.

Fazit

Das BFG widerspricht der Ansicht des Finanzamts, wonach Pensionisten keine Dienstnehmer im Sinne des Einkommensteuergesetzes seien. Da vom Finanzamt Amtsrevision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH) erhoben wurde, bleibt abzuwarten, ob der VwGH die Rechtsansicht des BFG teilt.

VERMIETUNGSGARANTIEN AUS UMSATZSTEUERLICHER SICHT

Im Rahmen einer Vermietungsgarantie wird einem Wohnungseigentümer von einem Dritten garantiert, dass ihm innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine fixe monatliche Miete zufließt, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Solche Garantien werden etwa Käufern von Wohnungen als Investitionsanreiz und als Absicherung eines Mietausfallsrisikos gewährt.

Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers unterliegen der Umsatzsteuer, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustausches ausgeführt werden, also wenn ein Unternehmer im Inland für seine Leistungen ein Entgelt erhält. Nicht jede Zahlung im unternehmerischen Bereich stellt jedoch ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für eine Leistung dar - etwa Zahlungen im Zusammenhang mit einer Vermietungsgarantie.

Beispiel

Der Käufer einer Wohnung erhält vom Verkäufer der Wohnung (= Garant) zugesichert, dass in den ersten zwölf Monaten Mietzahlungen in Höhe von EUR 1.000,00/Monat fließen werden. Kann die Wohnung in den ersten 3 Monaten nach Verkauf nicht vermietet werden, sondern erst ab dem 4. Monat, muss der Garant (= Verkäufer) die Miete für 3 Monate bezahlen. Für die Gewährung dieser Vermietungsgarantie verlangt der Garant ein Entgelt von 1 % des Gesamtgarantiebetrags (= 12 x EUR 1.000 x 1 % = EUR 120).

Aus umsatzsteuerlicher Sicht sind zwei Zahlungsströme zu beachten

Der Wohnungseigentümer erhält vom Garanten (jener Person, die die Garantie für die Miete übernimmt) eine fiktive Miete, und zwar für jenen Zeitraum, in welchem die Wohnung nicht vermietet werden kann. Diese Zahlungen des Garanten stellen jedoch kein Leistungsentgelt dar, sondern eine Art Schadenersatz, vergleichbar mit einer Art Versicherungsleistung. Der Garant erhält ja keine (Vermietungs-)Leistung vom Wohnungseigentümer, für die er bezahlt. Mangels Entgeltlichkeit sind die Zahlungen des Garanten an den Wohnungseigentümer daher nicht umsatzsteuerbar. Der Wohnungseigentümer hat umsatzsteuerlich nur jene Mietentgelte zu versteuern, die er von einem realen Mieter als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhält, im obigen Beispiel somit die Mieten ab dem 4. Monat.
Muss der Wohnungseigentümer dafür, dass er die Vermietungsgarantie erhält, dem Garanten ein Entgelt für die Garantieübernahme bezahlen (zB einen bestimmten Prozentsatz des garantierten Mietzinses), so stellt dieses Entgelt ein umsatzsteuerliches Entgelt dar. Allerdings wird die Vermietungsgarantie wie die Übernahme einer bürgschaftsähnlichen Sicherheit behandelt und ist daher umsatzsteuerbefreit. Der Garant hat somit aus dem Entgelt keine Umsatzsteuer abzuführen, andererseits steht ihm aufgrund der unechten Umsatzsteuerbefreiung aber auch kein Vorsteuerabzug zu.

FERIALJOB - AUSBILDUNGS- ODER ARBEITSVERHÄLTNIS?

Viele Unternehmen werden heuer während der Sommerferien wieder Schüler und Studenten in ihren Betrieben beschäftigen. Dabei sind arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Vorschriften zu beachten.

Ferialarbeit tritt im unternehmerischen Alltag in drei verschiedenen Erscheinungsformen zu Tage, die sich arbeits- und sozialversicherungsrechtlich unterscheiden. Erfahrungsgemäß handelt es sich in der Praxis hauptsächlich um Ferialarbeitnehmer, daneben gibt es noch so genannte echte Ferialpraktikanten und Volontäre.

1. FERIALARBEITNEHMER

Bei Ferialarbeitnehmern handelt es sich um Schüler oder Studenten, die während der Ferien Geld verdienen wollen, wobei diese Arbeit nicht als Pflichtpraktikum von der Schule oder Hochschule gefordert wird. Mit solchen Ferialarbeitnehmern muss ein Arbeitsverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, das auch allen arbeitsrechtlichen Bestimmungen unterliegt. Zu empfehlen ist die Vereinbarung einer Probezeit. Verrichtet der Ferialarbeitnehmer Angestelltentätigkeit, ist aufgrund der zwingenden und relativ langen Kündigungsfristen der Abschluss eines befristeten Dienstverhältnisses von Vorteil.

Wegen der vollen Anwendbarkeit des Arbeitsrechts und des Kollektivvertrages haben Ferialarbeitnehmer Anspruch auf aliquote Sonderzahlungen und eine etwaige Urlaubsersatzleistung. Sie sind wie alle anderen Arbeitnehmer zur Pflichtversicherung bei der Gebietskrankenkasse anzumelden und es sind Sozialversicherung, Lohnsteuer und die üblichen Lohnnebenkosten abzuführen.

Empfehlung für Ferialarbeitnehmer

Ferialarbeitnehmer sollten jedenfalls eine freiwillige Arbeitnehmerveranlagung durchführen. Sie erhalten auf diesem Wege im Regelfall die volle Lohnsteuer und Teile der Sozialversicherung zurück. Ferialarbeitnehmer, die älter als 18 Jahre alt sind und Familien- oder Studienbeihilfe beziehen, sollten auch die jeweiligen Zuverdienstgrenzen beachten: Die Familienbeihilfe ist bei einem Jahreseinkommen, das EUR 10.000,00 übersteigt, anteilig zurückzuzahlen. Für die Studienbeihilfe bestehen Sonderregelungen.

2. ECHTE FERIALPRAKTIKANTEN

Echte Ferialpraktikanten sind Schüler oder Studenten, die als Ergänzung zu ihrer schulischen Ausbildung ein vorgeschriebenes Pflichtpraktikum in einem Betrieb absolvieren. Der Ausbildungszweck steht dabei im Vordergrund. Der Ferialpraktikant ist daher kein Arbeitnehmer im arbeitsrechtlichen Sinn. Es gelten für ihn nicht die arbeitsrechtlichen Bestimmungen wie etwa Urlaubsgesetz, Entgeltfortzahlungsgesetz, Angestelltengesetz oder Kollektivvertrag. Aus diesem Grund unterliegt er auch keiner Arbeitspflicht und ist an keine Arbeitszeiten oder sonstige Weisungen gebunden.

Ein reguläres Arbeitsentgelt gebührt nicht. Ob ein Taschengeld bezahlt wird und wie hoch dieses ist, unterliegt der freien Vereinbarung. Für Praktikanten, die kein Taschengeld erhalten, ist eine Anmeldung bei der Gebietskrankenkasse nicht erforderlich. Bekommt der Praktikant Taschengeld, das die Geringfügigkeitsgrenze (2019: EUR 446,81) nicht übersteigt, ist er als geringfügig Beschäftigter anzumelden und die Unfallversicherungsbeiträge (1,2 %) sind für ihn abzuführen. Aus lohnsteuerlicher Sicht ist bei Zahlung eines Taschengeldes ein Lohnkonto zu führen und ein Lohnzettel auszustellen, da ab dem ersten Euro zumindest dem Grunde nach Lohnsteuerpflicht vorliegt, in der Regel wird aber keine Lohnsteuer anfallen. Das "Taschengeld" unterliegt den Lohnnebenkosten.

Ausnahme: Für Ferialpraktikanten im Hotel- und Gastgewerbe sowie zB im Metallgewerbe sehen die Kollektivverträge auch für echte Ferialpraktikanten einen Entgeltanspruch vor. Laut Erkenntnis des Obersten Gerichtshof ist bei Ferialpraktikanten im Hotel- und Gastgewerbe immer von einem echten Arbeitsverhältnis auszugehen.

3. VOLONTÄRE

Ist im Lehrplan kein Praktikum vorgesehen und absolviert der Schüler oder Student das Praktikum freiwillig, spricht man von einem Volontär. Volontäre sind ebenfalls keine Arbeitnehmer, sie sind nicht weisungsgebunden, müssen keine Arbeitszeit einhalten und beziehen kein Entgelt.

Für Volontäre besteht keine Sozialversicherungspflicht. Sie sind lediglich unfallversicherungspflichtig und direkt bei der Allgemeinen Unfallversicherungsanstalt (AUVA) anzumelden.

DETAILS ZUR NEUEN KARFREITAGSREGELUNG

Wie medial bereits ausführlich berichtet, hat der Nationalrat die generelle Abschaffung des Karfreitags als Feiertag (unabhängig von der Religionszugehörigkeit) beschlossen. Dafür wurde ein Anspruch aller Arbeitnehmer auf einen frei wählbaren „persönlichen Feiertag“ pro Urlaubsjahr eingeführt, der allerdings kein zusätzlich freier Tag ist, sondern aus dem Urlaubsguthaben zu entnehmen ist.

Was bringt die Neuregelung und was ist ein „persönlicher Feiertag“

Zur Beseitigung der vom EuGH beanstandeten Ungleichbehandlung wurde der Karfreitag mit Wirksamkeit ab 2019 komplett aus der Liste der gesetzlichen Feiertage gestrichen (unabhängig von einer Religionszugehörigkeit). Zugleich wurden kollektivvertragliche Bestimmungen als unwirksam und unzulässig erklärt, die eine diskriminierende Karfreitagsregelung (also nur für Protestanten, Altkatholiken und Methodisten) enthalten haben. Dies betrifft zB den von der WKO und dem ÖGB im Jahre 1952 abgeschlossenen Generalkollektivvertrag über den Karfreitag.

Als „Ausgleich“ für die Aufhebung der Karfreitagsregelung wurde ab 2019 für alle Arbeitnehmer (unabhängig von der Religionszugehörigkeit) ein Rechtsanspruch auf einen „persönlichen Feiertag“ pro Urlaubsjahr geschaffen.

Zur Durchsetzung des Anspruchs muss der Arbeitnehmer dem Arbeitgeber den gewünschten Tag spätestens drei Monate vorher schriftlich mitteilen. Für die ersten 3 Monate nach In-Kraft-Treten der Gesetzesänderung gilt eine verkürzte Frist von zwei Wochen.

Der „persönliche Feiertag“ ist kein zusätzlicher freier Tag, sondern wird vom vorhandenen Urlaubsanspruch genommen (also vom Urlaubskonto abgebucht). Der Unterschied zu einem „normalen“ Urlaubskonsum ist lediglich, dass der als „persönlicher Feiertag“ deklarierte Urlaubstag nicht vereinbart werden muss, sondern vom Arbeitnehmer einseitig gewählt werden kann.

Wird der „persönliche Feiertag“ abrechnungsmäßig als Urlaubstag oder als Feiertag behandelt?

Die Besonderheit des „persönlichen Feiertages“ besteht nur im einseitigen Antrittsrecht. Abrechnungsmäßig wird er wie ein ganz normaler Urlaubstag behandelt.

Wenn der Arbeitnehmer an dem beantragten „persönlichen Feiertag“ aber dennoch arbeitet (zB wegen betrieblicher Erfordernis), wird der vorgesehene Urlaubstag nicht verbraucht und bleibt am Urlaubskonto bestehen. Es gebührt neben dem weiterbezahlten Entgelt zusätzlich das Entgelt für die geleistete Arbeitszeit („doppeltes Entgelt“).

Was gilt nun konkret für den bevorstehenden Karfreitag?

Jene Arbeitnehmer, die am 19. April 2019 (Karfreitag) einen „persönlichen Feiertag“ nehmen möchten, mussten dies dem Arbeitgeber spätestens zwei Wochen davor (also bis 5. April 2019) schriftlich mitteilen. Der Arbeitgeber hat kein Ablehnungsrecht. Der Karfreitag wird vom Urlaubsguthaben abgebucht und auch abrechnungsmäßig als normaler Urlaubstag behandelt (Urlaubsentgelt gemäß Ausfallsprinzip).

Für jene Arbeitnehmer, die am Karfreitag keinen „persönlichen Feiertag“ geltend machen, ist dieser Tag ein ganz normaler Arbeitstag. Sie können ihren „persönlichen Feiertag“ für irgendeinen anderen Tag (innerhalb des Urlaubsjahres) geltend machen.

SCHÄTZUNGEN DURCH DAS FINANZAMT

Das Bundesfinanzgericht (BFG) entschied kürzlich in einem Erkenntnis darüber, ob allfällige Mängel bei den anzuerkennenden Betriebsausgaben auch Zuschätzungen bei den Betriebseinnahmen rechtfertigt.

Kann die Finanzverwaltung die Bemessungsgrundlage für die Berechnung einer Abgabe (zB Einkommensteuer) nicht ermitteln, sind diese zu schätzen. Die bloße Schwierigkeit der Ermittlung der Bemessungsgrundlagen für die Abgabenerhebungen entbindet die Abgabenbehörde aber nicht von der Ermittlungspflicht im Einzelnen und berechtigt nicht zur Schätzung. Dies wäre etwa der Fall, wenn Aufzeichnungen nur analog geführt werden.

Anwendung eines Sicherheitszuschlages

Ziel jeder Schätzung muss es sein, den wahren Besteuerungsgrundlagen, also den tatsächlichen Gegebenheiten möglichst nahezukommen. Es ist nicht erlaubt, dass die Schätzung und das Schätzergebnis den Charakter einer Bestrafung haben. Trotzdem ist die Anwendung eines Sicherheitszuschlages unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Dieser berücksichtigt, dass es bei mangelhaften Aufzeichnungen wahrscheinlich ist, dass nicht alle Geschäftsfälle zutreffend wiedergegeben wurden.

Zu schätzen ist insbesondere in folgenden Fällen:

Fehlen von Belegen, weshalb die wesentliche Grundlage, um die Buchhaltung und die Bilanzen auf ihre sachliche Richtigkeit zu überprüfen, nicht mehr vorhanden ist
Nichteinreichung der Abgabenerklärung trotz Verpflichtung
Nichtvorlage von Büchern oder Aufzeichnungen

Die Befugnis zur Schätzung setzt kein Verschulden des Steuerpflichtigen am Fehlen oder Verlust von Aufzeichnungen voraus.

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes

An einem kürzlich ergangenen Erkenntnis des BFG kann man erkennen, wie ausufernd das Finanzamt ihre Schätzungsbefugnis teilweise anzuwenden versucht. Ein Abgabenpflichtiger machte in seinem Jahresabschluss Ausgaben für Subunternehmer geltend, die jedoch von der Finanzverwaltung im Rahmen einer Betriebsprüfung nicht anerkannt wurden. Aufgrund dessen nahm das zuständige Finanzamt eine Zuschätzung (Sicherheitszuschlag) von 20 % der veranlagten Erlöse vor. Das Finanzamt begründete seine Entscheidung damit, dass die Vollständigkeit der erklärten Erlöse aufgrund der beiden fingierten Subhonorare nicht überprüfbar sei.

Das BFG widersprach diesen Ausführungen und sah die Zuschätzung zu den Betriebseinnahmen als nicht gerechtfertigt an. Denn in der Außenprüfung wurden lediglich Mängel im Bereich der Betriebsausgaben (zwei fingierte Subhonorare) festgestellt. Es konnte daher keine Rede davon sein, dass hier die Grundlagen für die Abgabenerhebung nicht ermittelt werden konnten.

Die Schätzungsbefugnis ist genau geregelt und wird auf bestimmte Fälle eingeschränkt. Sollte im Falle einer Betriebsprüfung eine Schätzung im Raum stehen, unterstützen wir Sie gerne.

VERLUSTE PRIVATE GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNGEN

2018 wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingeschränkt.

Seit dem 01.04.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken der 30 %-igen Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Veräußerungsgewinn oder Verlust wird dabei durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Entsteht innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, kann dieser lediglich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Darüberhinausgehende Verluste können steuerlich nicht verwertet werden und gehen daher verloren.

Verlust aus einer privaten Grundstücksveräußerung

Entsteht aus einer privaten Grundstücksveräußerung ein Verlust, so kann dieser zunächst mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Kommt es infolgedessen innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt zu einem Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, ist dieser Verlust für steuerliche Zwecke weder mit anderen Einkunftsarten ausgleichsfähig noch in Folgejahre vortragsfähig.

Ausnahme: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Eine Ausnahme davon besteht allerdings in jenen Fällen, in denen im Jahr der Grundstücksveräußerung auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Führen nämlich private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser zunächst auf 60 % zu kürzen und auf Antrag im ersten Jahr zur Gänze oder gleichmäßig verteilt über 15 Jahre ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen.

2018 kam es jedoch zu einer Einschränkung der ausgleichfähigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ab der Veranlagung 2018 ist eine Verrechnung der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen gesetzlich nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen zulässig. Nicht mehr ausgleichsfähig sind hingegen Einkünfte aus der Vermietung von beweglichem Vermögen (zB vermietete Geschäftseinrichtung) sowie Einkünfte aus der Überlassung und Verwertung von Rechten (Werknutzungsrechte, Patentrechte etc).

Beispiel

A erzielt im Jahr 01 einen Verlust aus der Veräußerung seines privaten Grundstücks in Höhe von EUR -10.000,00. Im selben Jahr fallen bei A positive Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung in Höhe von EUR 5.000,00 sowie positive Einkünfte aus Patentrechten in Höhe von EUR 2.000,00 an. Aufgrund der gesetzlichen Einschränkung kann der auf 60 % gekürzte Verlust aus der Veräußerung des Grundstückes in Höhe von EUR 6.000,00 nur mit den Vermietungseinkünften für die Wohnung in Höhe von EUR 5.000,00 verrechnet werden. Die Einkünfte aus Patentrechten in Höhe von EUR 2.000,00 sind zur Gänze mit dem progressiven (in der Regel bis zu 50 %-igen) Tarifsteuersatz zu versteuern.