Der Nationalrat hat im Juni 2025 die von der Bundesregierung geplanten Änderungen in der Grunderwerbsteuer beschlossen. Diese Neuerungen sehen wesentliche Verschärfungen bei Immobilientransaktionen in Form von „share deals“ vor. Diese Neuregelungen sind mit 01.07.2025 in Kraft getreten und für zukünftige Transaktionen zu beachten.
Direkterwerb
Durch die beschlossene Neuregelung gibt es bezüglich eines Direkterwerbs keine Änderungen. Der Erwerb von Grundstücken führt im Regelfall zu einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises.
Anteilsvereinigung
Neben dem Direkterwerb von Immobilien (asset deal) unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen auch bisher schon der Erwerb von Anteilen an einer Kapital- oder Personengesellschaft (share deal) der Grunderwerbsteuer. Bisher fällt Grunderwerbsteuer an, wenn mehr als 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden bzw sich bei Personengesellschaften mehr als 95 % der Anteile verschieben. Die bisherige Schwelle bezüglich des Auslösens der Steuertatbestände wurde durch den Beschluss im Nationalrat von 95 % auf 75 % herabgesetzt. Damit soll insbesondere die Verhinderung der Tatbestandserfüllung – durch Zurückbehalten von Zwerganteilen - erschwert werden.
Dabei unterscheidet das GrEStG zwischen zwei Fallgruppen:
1. Den unmittelbaren Übergang von 75 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter.
2. Grunderwerbsteuerpflicht liegt auch bei einem Rechtsgeschäft vor, das den Anspruch auf Übertragung
- eines oder mehrerer Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch die unmittelbare oder mittelbare (!) Übertragung von mindestens 75 % aller Anteile in der Hand des Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigen würde, begründet oder
- von mindestens 75 % aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber oder eine Erwerbergruppe begründet.
Der Tatbestand zur Anteilsvereinigung stellt seit 01.07.2025 auf „Erwerber“ und „Erwerbergruppen“ ab. Eine (un)mittelbare Anteilsvereinigung liegt daher bei Vereinigung der betreffenden Anteile in der Hand eines einzelnen Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vor.
Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Künftig sind auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts umfasst. Neu ist, dass künftig auch mittelbare Anteilsvereinigungen zur Grunderwerbsteuerpflicht führen können. Eine mittelbare Anteilsvereinigung liegt dann vor, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft übertragen werden. Damit soll die Vermeidung von Grunderwerbsteuer durch Zwischenschaltung von Gesellschaften verhindert werden. Für die Bestimmung der mittelbaren Beteiligung sind die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren. Zukünftig kann daher auch der Fall auftreten, dass Anteilsübertragungen auf Ebene einer ausländischen Muttergesellschaft dazu führt, dass in Österreich Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wird.
Durch eine Konzernklausel wurde eine Erleichterung von konzerninternen Beteiligungsübertragungen geschaffen. Bei Vorgängen aufgrund einer Umgründung im Sinne des UmgrStG liegt demnach weder eine mittelbare Vereinigung noch ein mittelbarer Erwerb von Anteilen vor, sofern die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören.
Immobiliengesellschaft
Wenn bei einer Immobiliengesellschaft
1. eine Anteilsvereinigung,
2. ein Gesellschafterwechsel oder
3. ein Umgründungsvorgang
verwirklicht wird, beträgt die Steuer 3,5 % vom gemeinen Wert (das heißt Verkehrswert), statt zuvor 0,5 % vom meist wesentlich geringerem Grundstückswert. Ausgenommen von der Qualifikation als Immobiliengesellschaft sind nur Anteilsübertragungen im Familienverband.
Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden. Eine Immobiliengesellschaft liegt auch dann vor, wenn das Vermögen der Gesellschaft oder die erzielten Einkünfte (= Ergebnisse und nicht Umsätze) überwiegend aus Grundstücken besteht bzw erzielt werden. Grundstücke, die für gewerbliche Zwecke der besitzenden Gesellschaft selbst genutzt werden – also nicht bloß veräußert, vermietet oder verwaltet werden – sollen dabei nicht zur Einordnung als Immobiliengesellschaft führen.
Übergangsregelungen / In-Kraft-Treten
1. Die beschlossenen Gesetzesänderungen sind mit 01.07.2025 in Kraft getreten und sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30.06.2025 entsteht oder entstehen würde.
2. Durch das Inkrafttreten der Neuregelung am 30.06.2025 wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht.
3. Wenn am 30.06.2025 mindestens 75% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft gehalten wurden, ist der neue Tatbestand der Anteilsvereinigung auch auf zukünftige Rechtsvorgänge anzuwenden, sofern dadurch das Beteiligungsausmaß verändert wird, aber nicht (!) unter 75 % sinkt.
Das Finanzministerium hat für Herbst 2025 FAQ’s zur Gesetzesänderung angekündigt. Mit Beispielen und Erläuterungen sollen die Neuregelungen besser nachvollziehbar und verständlich werden.
