eccontis INFORMIERT

Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

KILOMETERGELD UND FAHRTENBUCH

Die steuerliche Behandlung von Kraftfahrzeugen im Unternehmensbereich hängt wesentlich vom Umfang der betrieblichen Nutzung sowie von der ordnungsgemäßen Dokumentation der Fahrten ab. Bei einer überwiegend privaten Nutzung sind klare Regelungen zum Kilometergeld zu beachten. Bei überwiegend betrieblicher Nutzung ist der Privatanteil nachzuweisen.

‍

Wird ein Fahrzeug vom Unternehmer sowohl privat als auch betrieblich genutzt und beträgt der betriebliche Nutzungsanteil weniger als 50 %, ist das Kraftfahrzeug dem Privatvermögen zuzuordnen. In diesem Fall können betriebliche Fahrten im Wege des Kilometergeldes geltend gemacht werden. Das amtliche Kilometergeld ist eine zulässige Pauschalabgeltung für alle Kosten, die durch die Verwendung eines privaten Fahrzeuges im Zuge einer Dienstreise anfallen. Voraussetzung dafür ist unter anderem ein entsprechender Nachweis der gefahrenen Kilometer, der in der Regel durch ein Fahrtenbuch zu erbringen ist.

‍

Kilometergeld: Höhe und steuerliche Begrenzung

‍

Seit 01.01.2025 beträgt das Kilometergeld EUR 0,50 pro betrieblich gefahrenem Kilometer. Bis zum 31.12.2024 lag der Satz bei EUR 0,42 pro Kilometer. Mit dem Kilometergeld sind sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Betrieb des Kraftfahrzeugs abgegolten. Dazu zählen insbesondere die Absetzung für Abnutzung, Kosten für Treibstoff und Öl, Service- und Reparaturkosten aus dem laufenden Betrieb, Ausgaben für Zusatzausstattungen, Steuern und Gebühren, Versicherungsprämien, Mitgliedsbeiträge bei Autofahrerklubs sowie Finanzierungskosten. Das amtliche Kilometergeld steht für höchstens 30.000 km steuerlich zu. Werden betriebliche Fahrten von mehr als 30.000 km (welche aber weniger als 50 % der gesamten Jahreskilometerleistung ausmachen) zurückgelegt, können entweder das Kilometergeld für 30.000 km oder die tatsächlichen Kosten im Ausmaß der betrieblichen Nutzung angesetzt werden.

‍

Nachweis durch Fahrtenbuch

‍

Der Nachweis der betrieblichen Nutzung eines Fahrzeugs hat durch ein Fahrtenbuch oder andere geeignete Aufzeichnungen zu erfolgen. Diese Aufzeichnungen müssen eine verlässliche Beurteilung ermöglichen und jedenfalls die in der Kilometergeldverordnung genannten Informationen enthalten. Dazu zählen das Datum der Fahrt, der Kilometerstand, die Anzahl der betrieblich zurückgelegten Tageskilometer sowie der Ausgangs- und Zielpunkt der Fahrt. Darüber hinaus ist der Zweck der jeweiligen betrieblichen Fahrt festzuhalten. Ein elektronisches Fahrtenbuch ist zulässig, sofern sichergestellt ist, dass die Eintragungen unveränderbar sind. Fahrtenbücher, die in Excel oder vergleichbaren Programmen geführt werden, gelten als nicht zulässig. Die Führung eines Fahrtenbuches ist auch dann möglich, wenn das genutzte Fahrzeug im Eigentum eines Dritten steht.

‍

Zuordnung des Fahrzeugs zum Betriebsvermögen

‍

Bei überwiegend betrieblicher Nutzung sind die Kosten des Fahrzeugs steuerlich in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anzusetzen und um einen entsprechenden Privatanteil zu kürzen. Der Nachweis der tatsächlichen Nutzung ist dabei in der Regel durch ein Fahrtenbuch zu erbringen.

‍

Fazit

‍

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die steuerliche Geltendmachung von Fahrtkosten eine sorgfältige Dokumentation der betrieblichen Nutzung voraussetzt. Insbesondere das ordnungsgemäß geführte Fahrtenbuch spielt dabei eine zentrale Rolle, um entweder das Kilometergeld in Anspruch nehmen oder den Privatanteil nachweisen zu können.

‍

DER EU-ONE-STOP-SHOP (EU-OSS)

Der EU-One-Stop-Shop (EU-OSS) soll den grenzüberschreitenden Handel steuerlich vereinfachen. Das System wurde aber zu einer umsatzsteuerlichen Herausforderung.

‍

Um Unternehmen von Mehrfachregistrierungen in verschiedenen EU-Mitgliedstaaten zu entlasten, wurde der EU-OSS eingeführt. Über dieses Portal können grenzüberschreitende Verkäufe an Privatpersonen (B2C) in anderen EU-Ländern zentral im Sitzstaat gemeldet und versteuert werden. Um den EU-OSS verwenden zu können, muss sich das Unternehmen in einem Mitgliedstaat identifizieren und zum EU-OSS registrieren lassen. In Österreich erfolgt die Antragstellung für eine Registrierung zum EU-OSS elektronisch über FinanzOnline und ist nur möglich, wenn das Unternehmen über eine österreichische UID-Nummer verfügt.

‍

Säumnis- und Verspätungszuschläge

‍

Zu beachten ist, dass der EU-OSS zwar als zentrale Stelle für Meldungen und Zahlungen fungiert, die nationalen Vorschriften der einzelnen Mitgliedstaaten aber weiterhin maßgeblich bleiben. Die Unternehmen stehen daher 27 unterschiedlichen Steuerbehörden gegenüber. Problematisch können zum Beispiel Säumnis- und Verspätungszuschläge werden, die bei Verzögerungen anfallen können. So gelten im EU-OSS starre Fristen: Im Gegensatz zu den österreichischen Regelungen verschieben sich diese Fristen und Termine weder bei Wochenenden noch bei Feiertagen auf den nächsten Werktag bzw ist auch keine Respirofrist für Überweisungen vorgesehen. Die Steuer muss somit bereits am Fälligkeitstag am richtigen Konto des Finanzamtes eingelangt sein. Bei einer verspäteten Zahlung kann es zu Zinsvorschreibungen oder Strafen durch den Mitgliedstaat des Verbrauchs kommen.

‍

Steuersätze in der Datenbank

‍

Es kommt der Steuersatz jenes Mitgliedstaates zur Anwendung, in dem der Umsatz steuerbar ist. Die Europäische Kommission stellt diesbezügliche Informationen zu den in anderen Mitgliedstaaten anwendbaren Steuersätzen in der Datenbank "Steuern in Europa" zur Verfügung. Problematisch kann es sein, wenn ein EU-Land Umsatzsteuersätze unterjährig ändert. Für Unternehmen, die den EU-OSS nutzen, ist eine solche Änderung insofern herausfordernd, als Umsätze im EU-OSS quartalsweise gemeldet werden, und somit aufgrund einer Steuersatzänderung innerhalb eines Meldezeitraums zwei unterschiedliche Steuersätze anfallen können.

‍

Achtung

‍

Der EU-OSS kann nicht für alle Geschäftsmodelle in Anspruch genommen werden. Händler, die ihre Ware mittels Dropshipping verkaufen, fallen nicht unter den Anwendungsbereich des EU-OSS, da beim Dropshipping in der Regel kein innergemeinschaftlicher Versandhandel vom Unternehmer zur Privatperson stattfindet. Für solche Unternehmer bleibt nur der klassische Weg der umsatzsteuerlichen Registrierung in jedem einzelnen Mitgliedstaat, in dem sie tätig sind bzw in dem sie Lieferungen erbringen.

‍

Wer Warenlager in anderen EU-Ländern betreibt, muss ebenfalls meist zusätzliche steuerliche Registrierungen vornehmen. Sogenannte innergemeinschaftliche Verbringungen, also Transporte vom österreichischen Unternehmenssitz in ein EU-Lager des Unternehmens zu seiner eigenen Verwendung sind vom EU-OSS nämlich ausdrücklich nicht erfasst. Außerdem kommen mögliche Meldepflichten im Rahmen der Intrastat-Statistik zum Tragen, sobald bestimmte Lieferschwellen überschritten werden.

‍

HOMEOFFICE ALS BETRIEBSSTÄTTE

Mit der Verlagerung von Arbeitsplätzen in private Räume stellt sich die Frage nach den steuerlichen Folgen. Um bei grenzüberschreitenden Sachverhalten mehr Rechtssicherheit zu schaffen, hat die OECD den Musterkommentar aktualisiert.

‍

Das OECD-Musterabkommen ist eine zentrale Grundlage für Doppelbesteuerungsabkommen. Das Finanzministerium hat die Aktualisierung aufgegriffen und gibt in einer Information vom 04.01.2026 einen zusammenfassenden Überblick und Beispiele über die neuen Aussagen zu Homeoffice-Betriebsstätten.

‍

Ein Homeoffice kann grundsätzlich unter folgenden Voraussetzungen eine Betriebsstätte für ein Unternehmen (in einem anderen Staat) begründen:

‍

Das Homeoffice muss eine „feste“ Geschäftseinrichtung darstellen, die Geschäftseinrichtung wird also für eine gewisse Dauer betrieben.
Es darf keine bloße Vorbereitungs- oder Hilfstätigkeit vorliegen.
Es muss sich um eine Geschäftseinrichtung des Unternehmens handeln, die Tätigkeiten im Homeoffice müssen somit für das Unternehmen ausgeübt werden.
Ein erster wichtiger Anhaltspunkt dafür ist, dass die betreffende Person mindestens 50 % ihrer Arbeitszeit innerhalb von zwölf Monaten im Homeoffice verbringt.
Ist dieser Arbeitszeit-Indikator erfüllt, ist weiters zu prüfen, ob es einen wirtschaftlichen Grund für das Unternehmen gibt, die Person vom Homeoffice aus arbeiten zu lassen. Ein solcher wirtschaftlicher Grund liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die physische Anwesenheit der Person in diesem Staat die Ausübung der Geschäftstätigkeit des Unternehmens erleichtert. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sich im Homeoffice-Staat Personen oder Ressourcen befinden, zu denen das Unternehmen Zugang benötigt. Ein wirtschaftlicher Grund liegt also etwa dann vor, wenn die Person für das Unternehmen direkt mit Kunden, Lieferanten, verbundenen Unternehmen oder anderen Personen in Kontakt tritt und dieser Kontakt durch den Aufenthalt der Person in diesem Staat erleichtert wird. Es reicht somit nicht, wenn das Unternehmen Homeoffice bloß gestattet, um die Wünsche des Dienstnehmers zu befriedigen.

‍

Zur Verdeutlichung dient folgendes Beispiel laut Info des Finanzministeriums:

‍

Ein Arbeitnehmer von RCo, einem Unternehmen des Staates R, arbeitet 80 % seiner Arbeitszeit in einem Zeitraum von zwölf Monaten von seiner Wohnung in Staat S. Er besucht regelmäßig KundInnen von RCo im Staat S, um an diese Dienstleistungen zu erbringen.
Die Wohnung in Staat S ist als feste Einrichtung und damit als Betriebsstätte von RCo in Staat S anzusehen, da der Ort während des gesamten Zwölfmonatszeitraums für Geschäftstätigkeiten von RCo genutzt wird und daher einen ausreichenden Grad an Dauerhaftigkeit aufweist. Der Arbeitnehmer verbringt mindestens 50 % seiner Arbeitszeit mit der Arbeit von seiner Wohnung in Staat S aus, und es gibt einen wirtschaftlichen Grund für RCo für die Anwesenheit der Person in Staat S. Die Erbringung von Dienstleistungen durch RCo für KundInnen in Staat S wird durch die Wohnung des Arbeitnehmers in Staat S erleichtert.

‍

Die klarstellenden Ausführungen zu Homeoffice-Betriebsstätten sind seit Anfang 2026 auf alle österreichischen Doppelbesteuerungsabkommen anzuwenden, sofern diese eine vergleichbare Regelung enthalten. Unternehmen und Arbeitnehmer mit grenzüberschreitenden Homeoffice-Konstellationen sollten daher bestehende Strukturen überprüfen und gegebenenfalls Anpassungen treffen.

‍

IMMO-EST UND HERSTELLERBEFREIUNG

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen meist einem besonderen Steuersatz von 30 %. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen.

Unter gewissen Voraussetzungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen

die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden
die Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs
bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude, soweit diese innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Befreiung steht nur dem Errichter (Hersteller) selbst zu. Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nach Ansicht der Finanzverwaltung nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist. Weiters ist für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung wichtig, dass es sich um eine Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa um eine Haussanierung oder Hausrenovierung handelt.

Ein wichtiger Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass nur das Gebäude selbst nicht der Immobiliensteuer unterliegt. Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht die Möglichkeit, den Grund- und Bodenanteil nach der Grundanteilsverordnung zu ermitteln. Erscheint diese Aufteilung jedoch nicht sachgerecht, sind die tatsächlichen Verhältnisse etwa mittels Gutachten festzustellen.

Aufgrund der Grundanteilsverordnung entfallen von dem Veräußerungserlös entweder 20 %, 30 % oder 40 % auf den Grund und Boden. Dies ist unter anderem abhängig davon, wie viele Einwohner die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, hat und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) ist.

SELBSTÄNDIGKEIT ODER DIENSTVERHÄLTNIS?

Oft ist es schwierig zu bestimmen, ob jemand selbständig tätig ist oder in einem Dienstverhältnis steht. Dies hat nicht nur Einfluss auf die steuerliche Beurteilung der Einkünfte, sondern auch darauf, welcher Pflichtversicherung eine Person unterliegt.

Eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) beleuchtet die Rolle eigener Arbeitsmittel bei dieser Unterscheidung. Ausgangspunkt des Verfahrens war ein für den Verein K tätiger Bergwander- und Naturführer. Dieser führte touristische und schulische Wanderungen mit Gruppen durch, welche ihm vom Verein vermittelt wurden. Die Wanderungen widmeten sich jeweils gewissen Themen, wobei die konkrete Themenaufbereitung dem Bergführer oblag. Im Zuge der Wanderungen konnte er eigenständige Entscheidungen treffen und war nicht an Weisungen des Vereins gebunden. Seiner Tätigkeit ging der Bergführer stets persönlich nach. Die für die Wander-touren wesentlichen Arbeitsmittel wie Bergschuhe, Funktionsbekleidung, Rucksack, etc., wurden dem Bergführer nicht zur Verfügung gestellt.

Dienstnehmer des Vereins?

Die Österreichische Gesundheitskasse (ÖGK) beurteilte die gegenständliche Tätigkeit des Bergführers als Dienstverhältnis und stufte ihn als Dienstnehmer des Vereins ein. Das Bundesverwaltungsgericht (BVwG) ging zwar grundsätzlich davon aus, dass den Bergführer eine persönliche Arbeitspflicht getroffen habe. Aufgrund der fehlenden persönlichen Abhängigkeit sei der Revisionswerber aber nicht als Dienstnehmer iSd ASVG beschäftigt gewesen. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat nun in seinem Erkenntnis betont, dass die Nutzung eigener Betriebsmittel ein wichtiges Kriterium bei der Abgrenzung zwischen selbständiger Tätigkeit und Dienstvertrag darstellt. Wenn jemand seine eigenen Arbeitsmittel verwendet, spricht dies für eine selbständige Tätigkeit. Umgekehrt kann die Bereitstellung der Arbeitsmittel durch den Auftraggeber ein Hinweis auf ein Dienstverhältnis sein. Allerdings ist die Frage, ob jemand selbständig oder unselbständig tätig ist, immer anhand des Gesamtbildes der Arbeitsbeziehung zu beurteilen. Die Verwendung eigener Betriebsmittel ist dabei nur ein Aspekt von vielen. Weitere Faktoren sind beispielsweise die Weisungsgebundenheit, die Eingliederung in die Arbeitsorganisation des Auftraggebers und das wirtschaftliche Risiko.

Kein Nachweis über betriebliche Nutzung

Das Vorhandensein nicht nur geringwertiger Wirtschaftsgüter ist laut VwGH eine notwendige, aber nicht in allen Fällen ausreichende Voraussetzung, um von wesentlichen eigenen Betriebsmitteln ausgehen zu können. Der Revisionswerber verfügte im gegenständlichen Fall über keine Betriebsmittel, die für sich genommen nicht nur geringwertig waren. Allerdings kann ein wesentliches Arbeitsmittel auch vorliegen, wenn dies eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung hat. Daher hätten im vorliegenden Fall wesentliche eigene Betriebsmittel nicht schon verneint werden dürfen, weil die Wertgrenze durch die einzelnen Gegenstände nicht überschritten wurde. Es wäre vielmehr zu prüfen gewesen, ob diese Gegenstände zumindest überwiegend betrieblich genutzt werden. Dies hätte durch den Revisionswerber (Bergführer) geschehen müssen. Da dieser aber keinen Nachweis über eine solche betriebliche Nutzung erbracht hat, kam der VwGH zum Schluss, dass keine wesentlichen eigenen Betriebsmittel vorliegen und der Bergführer als Dienstnehmer einzustufen ist.

Hinweis

Die Entscheidung des VwGH unterstreicht die Bedeutung der verwendeten Arbeitsmittel bei der Beurteilung des Beschäftigungsverhältnisses. Für Betroffene ist es wichtig, alle relevanten Umstände zu berücksichtigen und aus-reichend zu dokumentieren, um auch im Nachhinein feststellen zu können, ob eine selbständige Tätigkeit oder ein Dienstverhältnis vorliegt.

UMSATZSTEUER BEI VERÄUSSERUNG PATIENTENKARTEI

Das Bundesfinanzgericht bestätigte, dass die Veräußerung einer Patientenkartei an den Ordinationsnachfolger umsatzsteuerpflichtig ist.

Im Umsatzsteuergesetz finden sich diverse Ausnahmen von der Umsatzsteuerpflicht, wobei eine solche Umsatzsteuerbefreiung in der Regel mit dem Verlust des Vorsteuerabzugs einhergeht. Eine dieser Umsatzsteuerbefreiungen betrifft Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin, wenn sie im Rahmen der ärztlichen Tätigkeit durchgeführt werden. Darunter versteht man die Diagnose, Behandlung und Heilung von Krankheiten. Auch mit dieser Tätigkeit im Zusammenhang stehende Lieferungen von Gegenständen (Hilfsgeschäfte) sind befreit, wenn der Unternehmer für diese Gegenstände keinen Vorsteuerabzug vornehmen konnte und die gelieferten Gegenstände ausschließlich für die steuerfreie Tätigkeit verwendet hat.

Verkauf der Patientenkartei

Eine Ärztin für Allgemeinmedizin gab ihre Ordination Ende 2016 an einen Nachfolger ab und veräußerte dabei ihre Patientenkartei für EUR 30.000,00. Diese Kartei enthält wertvolle Informationen über die Krankengeschichte ihrer Patienten. Das Finanzamt betrachtete die Veräußerung als umsatzsteuerpflichtig und setzte entsprechend Umsatzsteuer fest. Die Ärztin argumentierte dagegen, dass die Überlassung der Patientenkartei entweder als steuer-freier Umsatz aus Heilbehandlungen oder zumindest als steuerfreie Lieferung ihrer steuerbefreiten Tätigkeit (Hilfsgeschäft) anzusehen ist.

Entscheidung des BFG

Das Bundesfinanzgericht (BFG) entschied, dass die Veräußerung der Patientenkartei nicht unter die steuerfreien Umsätze aus einer ärztlichen Tätigkeit fällt, da die Patientenkartei nicht direkt der Heilbehandlung dient. Konkret handle es sich hierbei um ein Geschäft zur Förderung, Aufrechterhaltung und Fortführung sowie zur allfälligen Auflösung des Unternehmens. Folglich ist der Tatbestand lediglich die Übergabe von Informationen, die zwar für den Nachfolger nützlich sein mögen, aber keine unmittelbare Heilbehandlung darstellt. Für die korrespondierende Steuerbefreiung für Lieferungen von Gegenständen, für die der Unternehmer keinen Vorsteuerabzug vornehmen konnte und die er ausschließlich für die steuerfreie Tätigkeit verwendet hat, ist das Vorliegen einer Lieferung Voraus-setzung. Da der Verkauf einer Patientenkartei aber gleichzusetzen ist mit der Übertragung eines Kundenstocks und diese eine nicht-körperliche Dienstleistung darstellt, ist auch dieser Befreiungs-Tatbestand nicht erfüllt.

Fazit

Die Veräußerung eines Kundenstocks oder einer Patientenkartei durch einen Arzt wird aufgrund der Judikatur des Europäischen Gerichtshofes als sonstige Leistung und nicht als Lieferung angesehen und unterliegt daher der Umsatzsteuer.

INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE UND KAUFPREIS EINER IMMOBILIE

Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen eine Instandhaltungsrücklage bilden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist dann darauf zu achten, dass die genaue Höhe dieser Instandhaltungsrücklage bekannt ist, da sie aus steuerlicher Sicht nicht zum Kaufpreis zählt und daher nicht der Immobilienertragsteuer unterliegt.

Aus steuerlicher Sicht ist zunächst zu beachten, dass die in die Instandhaltungsrücklage geleisteten Zahlungen nicht sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abzugsfähig sind, da zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar ist, welche Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten mit der Rücklage vorgenommen werden. Dadurch kann nicht be-urteilt werden, ob es sich um aktivierungspflichtige (Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähige Kosten (Instandhaltung) handelt. Der Ausgabencharakter kann erst bestimmt werden, wenn das Rücklagenguthaben tatsächlich für die Bezahlung von konkreten Rechnungen verwendet wird. Ist dies der Fall, können in diesem Jahr die entsprechenden Zahlungen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Ermittlung der Grunderwerbsteuer

Bei Veräußerung einer Eigentumswohnung wird die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht an den Verkäufer ausbezahlt, sondern sie geht auf den Käufer über. Aus diesem Grund wird der Stand der Rücklage im Kaufpreis berücksichtigt. Allerdings kann die unverbrauchte Instandhaltungsrücklage für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die Grunderwerbsteuer ist hingegen von der Gegenleistung inklusive der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln. Der Käufer muss den bezahlten Kaufpreis auf den reinen Grund und Boden, das Gebäude (die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist nur für den „reinen“ Gebäudewert möglich) und die Instandhaltungsrücklage aufteilen. Wird laut Finanzverwaltung nachgewiesen, dass ein konkreter Teil des gesamten Kaufpreises auf bereits in die Instandhaltungsrücklage eingezahlte Beträge entfällt, hat der Veräußerer insoweit keine Einkünfte (keine ImmoESt) und der Erwerber insoweit keine Anschaffungskosten hinsichtlich des übertragenen Grundstückes. Für den Nachweis erforderlich ist die ausdrückliche Erwähnung des konkreten Betrages im Kaufvertrag.

Tipp

Bei einem Wohnungskauf oder -verkauf sollte der Stand der Instandhaltungsrücklage bekannt sein und im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Dies führt beim Verkäufer zu einer geringeren ImmoESt-Belastung. Auf Käuferseite beeinflusst die Höhe der Instandhaltungsrücklage die laufende Abschreibung, da die Instandhaltungsrücklage nicht Teil des Gebäudewerts ist und daher auch zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung zählt.