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Im Rahmen einer Vermietungsgarantie wird einem Wohnungseigentümer von einem Dritten garantiert, dass ihm innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine fixe monatliche Miete zufließt, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Solche Garantien werden etwa Käufern von Wohnungen als Investitionsanreiz und als Absicherung eines Mietausfallsrisikos gewährt.

Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers unterliegen der Umsatzsteuer, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustausches ausgeführt werden, also wenn ein Unternehmer im Inland für seine Leistungen ein Entgelt erhält. Nicht jede Zahlung im unternehmerischen Bereich stellt jedoch ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für eine Leistung dar - etwa Zahlungen im Zusammenhang mit einer Vermietungsgarantie.

Beispiel

Der Käufer einer Wohnung erhält vom Verkäufer der Wohnung (= Garant) zugesichert, dass in den ersten zwölf Monaten Mietzahlungen in Höhe von EUR 1.000,00/Monat fließen werden. Kann die Wohnung in den ersten 3 Monaten nach Verkauf nicht vermietet werden, sondern erst ab dem 4. Monat, muss der Garant (= Verkäufer) die Miete für 3 Monate bezahlen. Für die Gewährung dieser Vermietungsgarantie verlangt der Garant ein Entgelt von 1 % des Gesamtgarantiebetrags (= 12 x EUR 1.000 x 1 % = EUR 120).

Aus umsatzsteuerlicher Sicht sind zwei Zahlungsströme zu beachten

• Der Wohnungseigentümer erhält vom Garanten (jener Person, die die Garantie für die Miete übernimmt) eine fiktive Miete, und zwar für jenen Zeitraum, in welchem die Wohnung nicht vermietet werden kann. Diese Zahlungen des Garanten stellen jedoch kein Leistungsentgelt dar, sondern eine Art Schadenersatz, vergleichbar mit einer Art Versicherungsleistung. Der Garant erhält ja keine (Vermietungs-)Leistung vom Wohnungseigentümer, für die er bezahlt. Mangels Entgeltlichkeit sind die Zahlungen des Garanten an den Wohnungseigentümer daher nicht umsatzsteuerbar. Der Wohnungseigentümer hat umsatzsteuerlich nur jene Mietentgelte zu versteuern, die er von einem realen Mieter als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhält, im obigen Beispiel somit die Mieten ab dem 4. Monat.
• Muss der Wohnungseigentümer dafür, dass er die Vermietungsgarantie erhält, dem Garanten ein Entgelt für die Garantieübernahme bezahlen (zB einen bestimmten Prozentsatz des garantierten Mietzinses), so stellt dieses Entgelt ein umsatzsteuerliches Entgelt dar. Allerdings wird die Vermietungsgarantie wie die Übernahme einer bürgschaftsähnlichen Sicherheit behandelt und ist daher umsatzsteuerbefreit. Der Garant hat somit aus dem Entgelt keine Umsatzsteuer abzuführen, andererseits steht ihm aufgrund der unechten Umsatzsteuerbefreiung aber auch kein Vorsteuerabzug zu.

Ein GmbH-Geschäftsführer kann für Abgaben, die durch eine Außenprüfung festgesetzt werden, auch dann haftbar gemacht werden, wenn diese Abgaben bereits vor der Insolvenz fällig waren.

Geschäftsführer einer GmbH haften für Verbindlichkeiten der Gesellschaft nur dann, wenn gesetzliche Vorschriften dies ausdrücklich vorschreiben oder der Geschäftsführer seinen Sorgfaltspflichten nicht ordnungsgemäß nachkommt. Dies gilt auch für den Fall der Insolvenz.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes (BFG)

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat in einem aktuellen Erkenntnis festgehalten, dass Geschäftsführer unter den obigen Voraussetzungen aber auch für Abgaben haften, die bereits vor der Insolvenz der GmbH fällig waren, jedoch erst nach Eröffnung der Insolvenz durch das Finanzamt festgesetzt werden. Nachdem das Insolvenzverfahren einer GmbH abgeschlossen worden war, informierte das Finanzamt einen Geschäftsführer der GmbH darüber, dass er für ausstehende Lohnabgaben der GmbH zur Haftung herangezogen werden wird. Dieser wandte gegen seine Haftungsinanspruchnahme ein, dass die Nachzahlungen von Lohnsteuer, DB und DZ nicht in den Haftungsbescheid aufzunehmen seien, da diese Abgabenverbindlichkeiten auf einer Festsetzung nach Insolvenzeröffnung aufgrund von Prüfungsfeststellungen beruhen, auch wenn diese Steueransprüche schon vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden waren.

Keine ausreichenden Beweise

Die Entscheidung des BFG basiert auf der Tatsache, dass der Geschäftsführer keine ausreichenden Beweise darüber vorlegte, dass er keine Mittel zur Begleichung der Abgaben zur Verfügung hatte. Weiters konnte er nicht nachweisen, dass er die Gläubiger der GmbH gleichbehandelt hatte. Aus der Aktenlage ergaben sich zudem keine Anhaltspunkte für eine völlige Vermögenslosigkeit zu den jeweiligen Fälligkeitszeitpunkten der Abgaben. Mangels Konkretisierung und Behauptung des Ausmaßes der Unzulänglichkeit der verfügbaren Mittel zu den Fälligkeitszeitpunkten kam laut BFG daher eine Beschränkung der Haftung des Geschäftsführers auf einen Teil der Abgabenschulden nicht in Betracht. Außerdem wies das Gericht darauf hin, dass der Geschäftsführer für Abgaben, die durch eine Außenprüfung festgesetzt werden, auch dann haftbar gemacht werden kann, wenn diese Abgaben ursprünglich vor der Insolvenz fällig waren. Der Zeitpunkt der Festsetzung nach Insolvenzeröffnung ändert nichts an der Verpflichtung zur Entrichtung der Abgaben bei Fälligkeit und der Haftung des Geschäftsführers.

Fazit

Die Entscheidung macht deutlich, wie wichtig es für Geschäftsführer ist, die finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen der von ihnen vertretenen GmbH zu überwachen und zu dokumentieren. Ohne die entsprechenden Nachweise kann die Haftung für ausstehende Abgaben der GmbH schnell zu einer persönlichen Verantwortung führen.

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen meist einem besonderen Steuersatz von 30 %. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen.

Unter gewissen Voraussetzungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen

• die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
• die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden
• die Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs
• bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude, soweit diese innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Befreiung steht nur dem Errichter (Hersteller) selbst zu. Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nach Ansicht der Finanzverwaltung nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist. Weiters ist für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung wichtig, dass es sich um eine Errichtung eines Gebäudes, somit als "Hausbau" und nicht etwa um eine Haussanierung oder Hausrenovierung handelt.

Ein wichtiger Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass nur das Gebäude selbst nicht der Immobiliensteuer unterliegt. Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht die Möglichkeit, den Grund- und Bodenanteil nach der Grundanteilsverordnung zu ermitteln. Erscheint diese Aufteilung jedoch nicht sachgerecht, sind die tatsächlichen Verhältnisse etwa mittels Gutachten festzustellen.

Aufgrund der Grundanteilsverordnung entfallen von dem Veräußerungserlös entweder 20 %, 30 % oder 40 % auf den Grund und Boden. Dies ist unter anderem abhängig davon, wie viele Einwohner die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, hat und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) ist.

Oft ist es schwierig zu bestimmen, ob jemand selbständig tätig ist oder in einem Dienstverhältnis steht. Dies hat nicht nur Einfluss auf die steuerliche Beurteilung der Einkünfte, sondern auch darauf, welcher Pflichtversicherung eine Person unterliegt.

Eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) beleuchtet die Rolle eigener Arbeitsmittel bei dieser Unterscheidung. Ausgangspunkt des Verfahrens war ein für den Verein K tätiger Bergwander- und Naturführer. Dieser führte touristische und schulische Wanderungen mit Gruppen durch, welche ihm vom Verein vermittelt wurden. Die Wanderungen widmeten sich jeweils gewissen Themen, wobei die konkrete Themenaufbereitung dem Bergführer oblag. Im Zuge der Wanderungen konnte er eigenständige Entscheidungen treffen und war nicht an Weisungen des Vereins gebunden. Seiner Tätigkeit ging der Bergführer stets persönlich nach. Die für die Wander-touren wesentlichen Arbeitsmittel wie Bergschuhe, Funktionsbekleidung, Rucksack, etc., wurden dem Bergführer nicht zur Verfügung gestellt.

Dienstnehmer des Vereins?

Die Österreichische Gesundheitskasse (ÖGK) beurteilte die gegenständliche Tätigkeit des Bergführers als Dienstverhältnis und stufte ihn als Dienstnehmer des Vereins ein. Das Bundesverwaltungsgericht (BVwG) ging zwar grundsätzlich davon aus, dass den Bergführer eine persönliche Arbeitspflicht getroffen habe. Aufgrund der fehlenden persönlichen Abhängigkeit sei der Revisionswerber aber nicht als Dienstnehmer iSd ASVG beschäftigt gewesen. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat nun in seinem Erkenntnis betont, dass die Nutzung eigener Betriebsmittel ein wichtiges Kriterium bei der Abgrenzung zwischen selbständiger Tätigkeit und Dienstvertrag darstellt. Wenn jemand seine eigenen Arbeitsmittel verwendet, spricht dies für eine selbständige Tätigkeit. Umgekehrt kann die Bereitstellung der Arbeitsmittel durch den Auftraggeber ein Hinweis auf ein Dienstverhältnis sein. Allerdings ist die Frage, ob jemand selbständig oder unselbständig tätig ist, immer anhand des Gesamtbildes der Arbeitsbeziehung zu beurteilen. Die Verwendung eigener Betriebsmittel ist dabei nur ein Aspekt von vielen. Weitere Faktoren sind beispielsweise die Weisungsgebundenheit, die Eingliederung in die Arbeitsorganisation des Auftraggebers und das wirtschaftliche Risiko.

Kein Nachweis über betriebliche Nutzung

Das Vorhandensein nicht nur geringwertiger Wirtschaftsgüter ist laut VwGH eine notwendige, aber nicht in allen Fällen ausreichende Voraussetzung, um von wesentlichen eigenen Betriebsmitteln ausgehen zu können. Der Revisionswerber verfügte im gegenständlichen Fall über keine Betriebsmittel, die für sich genommen nicht nur geringwertig waren. Allerdings kann ein wesentliches Arbeitsmittel auch vorliegen, wenn dies eine gewisse wirtschaftliche Bedeutung hat. Daher hätten im vorliegenden Fall wesentliche eigene Betriebsmittel nicht schon verneint werden dürfen, weil die Wertgrenze durch die einzelnen Gegenstände nicht überschritten wurde. Es wäre vielmehr zu prüfen gewesen, ob diese Gegenstände zumindest überwiegend betrieblich genutzt werden. Dies hätte durch den Revisionswerber (Bergführer) geschehen müssen. Da dieser aber keinen Nachweis über eine solche betriebliche Nutzung erbracht hat, kam der VwGH zum Schluss, dass keine wesentlichen eigenen Betriebsmittel vorliegen und der Bergführer als Dienstnehmer einzustufen ist.

Hinweis

Die Entscheidung des VwGH unterstreicht die Bedeutung der verwendeten Arbeitsmittel bei der Beurteilung des Beschäftigungsverhältnisses. Für Betroffene ist es wichtig, alle relevanten Umstände zu berücksichtigen und aus-reichend zu dokumentieren, um auch im Nachhinein feststellen zu können, ob eine selbständige Tätigkeit oder ein Dienstverhältnis vorliegt.