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Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

WAHLMÖGLICHKEIT BEI ABSCHREIBUNG VON GEBÄUDEN

2026 sind bei der Vermietung von Grundstücken Wahlrechte beim Ansatz der Abschreibungsbasis vorgesehen, die sich langfristig auch auf Veräußerungen auswirken können.

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Ausgangspunkt war die bisherige Rechtslage, wonach bei der unentgeltlichen Übertragung einer vermieteten Liegenschaft die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortzuführen war. Wurde ein zum 31.03.2012 nicht steuerverfangenes Grundstück (= "Altvermögen") erstmalig zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, waren bisher die fiktiven Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung (AfA)-Bemessungsgrundlage zwingend anzusetzen. In der Praxis war unter Umständen schwierig nachzuweisen, ob eine Liegenschaft in der Vergangenheit bereits einmal vermietet und wie hoch in diesem Fall die Abschreibungsbasis beim Rechtsvorgänger war. Aus diesem Grund wurde in der Verwaltungspraxis bislang eine Vereinfachung zugelassen, wonach bei un-entgeltlicher Übertragung eines Gebäudes (des Altvermögens) die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden konnten, wenn das Gebäude trotz vorhergehender Vermietung durch den Rechtsvorgänger über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht mehr vermietet wurde.

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2026 in modifizierter Form gesetzlich verankert

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Seit 2026 ist diese Vereinfachung in leicht modifizierter Form gesetzlich verankert. Der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten ist gesetzlich nunmehr auch dann möglich, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 01.01.2013 letztmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Weiters tritt bei erstmaliger Vermietung an die Stelle des zwingenden Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten ein Wahlrecht, wodurch statt der fiktiven auch die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden können, sofern diese bekannt sind und auf Verlangen nachgewiesen werden können. Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten führt in der Regel zwar zu einer höheren Abschreibung, was während der Vermietung aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein kann. Allerdings sind die nachstehenden Auswirkungen bei einer allfälligen Veräußerung des Grundstücks zu beachten.

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Auswirkungen auf den Veräußerungsgewinn

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Bei einer späteren Veräußerung der Liegenschaft kommt es im Falle des Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten zu einer gespaltenen Betrachtungsweise, die das Grundstück steuerlich in zwei Phasen, nämlich in "Altvermögen" und in "Neuvermögen“ aufteilt: Die Wertveränderungen bis zum Beginn der Vermietung werden dem Altvermögen zugerechnet, wobei als Veräußerungserlös die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen sind. Wertveränderungen ab Beginn der Vermietung zählen zum Neuvermögen, wobei anstelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten.

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Bei der Berechnung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) werden für den Teil „Altvermögen“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % der fiktiven Anschaffungskosten angesetzt und es ergibt sich somit eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % der fiktiven Anschaffungskosten. Für den Teil „Neuvermögen“ wird die Differenz zwischen Verkaufserlös abzüglich der fiktiven Anschaffungskosten und der geltend gemachten Abschreibungsbeträge mit 30 % besteuert. Die Steuerbelastung ist somit maßgeblich von der Dauer der Vermietung abhängig.

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Wird vom Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten nicht Gebrauch gemacht, werden für die Ermittlung der Einkünfte aus der Veräußerung die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt, die effektive Steuerbelastung beträgt dann 4,2 % des Veräußerungserlöses.

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Die Ausübung des Wahlrechts erfordert somit eine sorgfältig abgewogene Entscheidung. Maßgeblich ist insbesondere, ob und zu welchem Zeitpunkt eine spätere Veräußerung der Liegenschaft geplant ist.

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KILOMETERGELD UND FAHRTENBUCH

Die steuerliche Behandlung von Kraftfahrzeugen im Unternehmensbereich hängt wesentlich vom Umfang der betrieblichen Nutzung sowie von der ordnungsgemäßen Dokumentation der Fahrten ab. Bei einer überwiegend privaten Nutzung sind klare Regelungen zum Kilometergeld zu beachten. Bei überwiegend betrieblicher Nutzung ist der Privatanteil nachzuweisen.

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Wird ein Fahrzeug vom Unternehmer sowohl privat als auch betrieblich genutzt und beträgt der betriebliche Nutzungsanteil weniger als 50 %, ist das Kraftfahrzeug dem Privatvermögen zuzuordnen. In diesem Fall können betriebliche Fahrten im Wege des Kilometergeldes geltend gemacht werden. Das amtliche Kilometergeld ist eine zulässige Pauschalabgeltung für alle Kosten, die durch die Verwendung eines privaten Fahrzeuges im Zuge einer Dienstreise anfallen. Voraussetzung dafür ist unter anderem ein entsprechender Nachweis der gefahrenen Kilometer, der in der Regel durch ein Fahrtenbuch zu erbringen ist.

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Kilometergeld: Höhe und steuerliche Begrenzung

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Seit 01.01.2025 beträgt das Kilometergeld EUR 0,50 pro betrieblich gefahrenem Kilometer. Bis zum 31.12.2024 lag der Satz bei EUR 0,42 pro Kilometer. Mit dem Kilometergeld sind sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Betrieb des Kraftfahrzeugs abgegolten. Dazu zählen insbesondere die Absetzung für Abnutzung, Kosten für Treibstoff und Öl, Service- und Reparaturkosten aus dem laufenden Betrieb, Ausgaben für Zusatzausstattungen, Steuern und Gebühren, Versicherungsprämien, Mitgliedsbeiträge bei Autofahrerklubs sowie Finanzierungskosten. Das amtliche Kilometergeld steht für höchstens 30.000 km steuerlich zu. Werden betriebliche Fahrten von mehr als 30.000 km (welche aber weniger als 50 % der gesamten Jahreskilometerleistung ausmachen) zurückgelegt, können entweder das Kilometergeld für 30.000 km oder die tatsächlichen Kosten im Ausmaß der betrieblichen Nutzung angesetzt werden.

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Nachweis durch Fahrtenbuch

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Der Nachweis der betrieblichen Nutzung eines Fahrzeugs hat durch ein Fahrtenbuch oder andere geeignete Aufzeichnungen zu erfolgen. Diese Aufzeichnungen müssen eine verlässliche Beurteilung ermöglichen und jedenfalls die in der Kilometergeldverordnung genannten Informationen enthalten. Dazu zählen das Datum der Fahrt, der Kilometerstand, die Anzahl der betrieblich zurückgelegten Tageskilometer sowie der Ausgangs- und Zielpunkt der Fahrt. Darüber hinaus ist der Zweck der jeweiligen betrieblichen Fahrt festzuhalten. Ein elektronisches Fahrtenbuch ist zulässig, sofern sichergestellt ist, dass die Eintragungen unveränderbar sind. Fahrtenbücher, die in Excel oder vergleichbaren Programmen geführt werden, gelten als nicht zulässig. Die Führung eines Fahrtenbuches ist auch dann möglich, wenn das genutzte Fahrzeug im Eigentum eines Dritten steht.

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Zuordnung des Fahrzeugs zum Betriebsvermögen

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Bei überwiegend betrieblicher Nutzung sind die Kosten des Fahrzeugs steuerlich in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anzusetzen und um einen entsprechenden Privatanteil zu kürzen. Der Nachweis der tatsächlichen Nutzung ist dabei in der Regel durch ein Fahrtenbuch zu erbringen.

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Fazit

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Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die steuerliche Geltendmachung von Fahrtkosten eine sorgfältige Dokumentation der betrieblichen Nutzung voraussetzt. Insbesondere das ordnungsgemäß geführte Fahrtenbuch spielt dabei eine zentrale Rolle, um entweder das Kilometergeld in Anspruch nehmen oder den Privatanteil nachweisen zu können.

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DER EU-ONE-STOP-SHOP (EU-OSS)

Der EU-One-Stop-Shop (EU-OSS) soll den grenzüberschreitenden Handel steuerlich vereinfachen. Das System wurde aber zu einer umsatzsteuerlichen Herausforderung.

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Um Unternehmen von Mehrfachregistrierungen in verschiedenen EU-Mitgliedstaaten zu entlasten, wurde der EU-OSS eingeführt. Über dieses Portal können grenzüberschreitende Verkäufe an Privatpersonen (B2C) in anderen EU-Ländern zentral im Sitzstaat gemeldet und versteuert werden. Um den EU-OSS verwenden zu können, muss sich das Unternehmen in einem Mitgliedstaat identifizieren und zum EU-OSS registrieren lassen. In Österreich erfolgt die Antragstellung für eine Registrierung zum EU-OSS elektronisch über FinanzOnline und ist nur möglich, wenn das Unternehmen über eine österreichische UID-Nummer verfügt.

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Säumnis- und Verspätungszuschläge

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Zu beachten ist, dass der EU-OSS zwar als zentrale Stelle für Meldungen und Zahlungen fungiert, die nationalen Vorschriften der einzelnen Mitgliedstaaten aber weiterhin maßgeblich bleiben. Die Unternehmen stehen daher 27 unterschiedlichen Steuerbehörden gegenüber. Problematisch können zum Beispiel Säumnis- und Verspätungszuschläge werden, die bei Verzögerungen anfallen können. So gelten im EU-OSS starre Fristen: Im Gegensatz zu den österreichischen Regelungen verschieben sich diese Fristen und Termine weder bei Wochenenden noch bei Feiertagen auf den nächsten Werktag bzw ist auch keine Respirofrist für Überweisungen vorgesehen. Die Steuer muss somit bereits am Fälligkeitstag am richtigen Konto des Finanzamtes eingelangt sein. Bei einer verspäteten Zahlung kann es zu Zinsvorschreibungen oder Strafen durch den Mitgliedstaat des Verbrauchs kommen.

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Steuersätze in der Datenbank

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Es kommt der Steuersatz jenes Mitgliedstaates zur Anwendung, in dem der Umsatz steuerbar ist. Die Europäische Kommission stellt diesbezügliche Informationen zu den in anderen Mitgliedstaaten anwendbaren Steuersätzen in der Datenbank "Steuern in Europa" zur Verfügung. Problematisch kann es sein, wenn ein EU-Land Umsatzsteuersätze unterjährig ändert. Für Unternehmen, die den EU-OSS nutzen, ist eine solche Änderung insofern herausfordernd, als Umsätze im EU-OSS quartalsweise gemeldet werden, und somit aufgrund einer Steuersatzänderung innerhalb eines Meldezeitraums zwei unterschiedliche Steuersätze anfallen können.

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Achtung

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Der EU-OSS kann nicht für alle Geschäftsmodelle in Anspruch genommen werden. Händler, die ihre Ware mittels Dropshipping verkaufen, fallen nicht unter den Anwendungsbereich des EU-OSS, da beim Dropshipping in der Regel kein innergemeinschaftlicher Versandhandel vom Unternehmer zur Privatperson stattfindet. Für solche Unternehmer bleibt nur der klassische Weg der umsatzsteuerlichen Registrierung in jedem einzelnen Mitgliedstaat, in dem sie tätig sind bzw in dem sie Lieferungen erbringen.

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Wer Warenlager in anderen EU-Ländern betreibt, muss ebenfalls meist zusätzliche steuerliche Registrierungen vornehmen. Sogenannte innergemeinschaftliche Verbringungen, also Transporte vom österreichischen Unternehmenssitz in ein EU-Lager des Unternehmens zu seiner eigenen Verwendung sind vom EU-OSS nämlich ausdrücklich nicht erfasst. Außerdem kommen mögliche Meldepflichten im Rahmen der Intrastat-Statistik zum Tragen, sobald bestimmte Lieferschwellen überschritten werden.

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HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG BIS MAXIMAL 1.000 M²

Das Bundesfinanzgericht hat die Ansicht der Finanzverwaltung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur bis zu 1.000 m² Grundstücksfläche zur Anwendung kommt, bestätigt.

Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Grundstücken erfolgt durch die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt), wobei nicht der reguläre Einkommensteuertarif, sondern ein Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung gelangt. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen. Unter anderem ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt (Hauptwohnsitzbefreiung).

Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim (Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen) oder die Eigentumswohnung, in der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als "Hauptwohnsitzer" gewohnt hat ("5 aus 10-Regelung").

Umfang der Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt eine Gebäudebefreiung dar, wobei auch der Grund und Boden insoweit einbezogen wird, als der Grund und Boden der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies gilt bis zu einem Flächenausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung.

Entscheidungen BFG

In zwei Fällen hatte sich nun das Bundesfinanzgericht (BFG) mit der Frage auseinander zu setzen, welche Grundstücksgröße üblicherweise für den Bau eines Einfamilienhauses benötigt wird. In den gegenständlichen Entscheidungen hatten die Liegenschaften eine Größe von 3.637 m² bzw 2.890 m², wovon 264 m² bzw 300 m² bebaut waren. Das Finanzamt war der Ansicht, dass nur 1.000 m² Grund und Boden durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei mitveräußert werden können. Das BFG führte aus, dass die Hauptwohnsitzbefreiung die Fläche umfasst, auf der das Gebäude errichtet ist, und darüber hinaus so viel an das Gebäude umgebender Fläche, als üblicherweise (wohl unter Einbeziehung der örtlichen Bauvorschriften) als Bauplatz erforderlich ist; dies seien aber wohl keinesfalls mehr als 1.000 m². Aufgrund dessen unterliegen nur das Gebäude und der Grund und Boden im Ausmaß bis zu maximal 1.000 m² der Hauptwohnsitzbefreiung. Es wurde dagegen Revision beim Verwaltungsgerichtshof (VwGH) eingebracht.

Das BFG hat mit diesen Entscheidungen die Ansicht der Finanzverwaltung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur bis zu 1.000 m² Grundstücksfläche zur Anwendung kommt, bestätigt. Es bleibt nun die Entscheidung des VwGHs abzuwarten.

REGELUNGEN NACHHALTIGKEITSBERICHT

Mit dem Pariser Klimaschutzabkommen wurden einige Maßnahmen eingeleitet sowie auch Richtlinien und Verordnungen geschaffen, um eine nachhaltige europäische Wirtschaft zu fördern. Diese hatten auch Auswirkungen auf die Berichterstattung von Unternehmen, wobei davon bisher im Wesentlichen kapitalmarktorientierte Unternehmen betroffen waren.

Die Regelungen für die nicht-finanzielle Berichterstattung für Unternehmen in der Europäischen Union beinhalten die im Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) definierten Berichtsinhalte:

Offenlegung von identifizierten Risiken;
Beschreibung von Strategien und des Due Diligence Prozesses;
Angaben zu Maßnahmen und erzielten Ergebnissen sowie
Angabe von nichtfinanziellen Leistungsindikatoren zu sozialen und ökologischen Themenstellungen sowie zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption.

Die Veröffentlichung kann entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen als Teil des Lageberichts oder als separater Bericht (Nachhaltigkeitsbericht) erfolgen. In der Praxis wurde von Unternehmen in Österreich vorwiegend die Berichterstattung in einem separatem Nachhaltigkeitsbericht gewählt. Eine Evaluierung der Maßnahmen und der Ergebnisse der Nachhaltigkeitsberichterstattung ergab folgende Schwächen:

Interpretationsspielraum ist zu groß
nur relativ kleine Anzahl von Unternehmen betroffen
Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf Belange (Klima, soziale Aspekte etc) werden lückenhaft berichtet
Risiken werden oft unzureichend dargestellt
Vergleichbarkeit der offengelegten Informationen kaum vorhanden
Kein verpflichtender Berichterstattungsstandard

Neue Regelungen

Um der zunehmenden Bedeutung der nichtfinanziellen Berichterstattung und dem Thema „Nachhaltigkeit“ Rechnung zu tragen, wurde durch die Europäische Union die Corporate Social Responsibility Directive (CSRD) erlassen. Mit der CSRD sollen folgende Ziele erreicht werden, die bisher als Kritikpunkte bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung angesehen wurden:

Ausweitung des Anwendungsbereichs der Nachhaltigkeitsberichterstattung;
Festlegung einer Prüfpflicht für den Nachhaltigkeitsbericht;
Einführung eines Berichterstattungsstandards;
Harmonisierung der Verordnungen und Richtlinien im Nachhaltigkeitsbereich;
Verbesserung der Vergleichbarkeit, Relevanz und Zuverlässigkeit;
Erhöhung des „Niveaus“ der Nachhaltigkeitsberichterstattung;
Sicherstellung, dass tatsächlich wesentliche Themen berichtet und relevante Informationen veröffentlicht werden.

Vom Anwendungsbereich der CSRD sind die folgenden Unternehmen umfasst:

alle kapitalmarktnotierten EU-Unternehmen
große EU-Unternehmen, wenn mindestens 2 von 3 Größenkriterien erfüllt sind (mehr als 250 Mitarbeiter, mehr als MEUR 40 Umsatzerlöse, Bilanzsumme größer MEUR 20)
nicht EU-Unternehmen, mit mehr als MEUR 150 Umsatzerlöse in der EU und mindestens einer EU-Tochtergesellschaft (groß oder kapitalmarktorientiert) oder einer EU-Zweigniederlassung mit Umsatzerlösen von mehr als MEUR 40 in der EU

Die Erstanwendungszeitpunkte sind nach Größe der betroffenen Unternehmen wie folgt abgestuft:

Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach 01.01.2024 beginnen für alle großen kapitalmarktorientierten Unternehmen (mehr als 500 Mitarbeiter);
Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2025 beginnen für alle „großen“ Unternehmen;
Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2026 beginnen für börsennotierte KMU (ausgenommen „Micro-Unternehmen“) und kleine, nicht komplexe Kreditinstitute sowie firmeneigenen Versicherungen (bei diesen gibt es die Möglichkeit eines „Opting out“ bis 2028);
Berichterstattung für Geschäftsjahre, die nach dem 01.01.2028 beginnen für Nicht-EU-Unternehmen.

Als Unternehmen werden dabei AGs, GmbHs, kapitalistische Personengesellschaften sowie SEs verstanden. Für Versicherungen und Kreditinstitute gelten die Regelungen unabhängig von deren Rechtsform. Weiters wird es für Einzelunternehmen eine Befreiungsmöglichkeit geben, sofern die notwendigen Informationen im Konzernlagebericht der Muttergesellschaft enthalten sind (Ausnahme: keine Befreiung für große kapitalmarktorientierte Unternehmen). Ein weiterer Teil der Berichterstattung über die Nachhaltigkeit von Unternehmen basiert auf der EU-Taxonomie-VO. Kapitalmarktorientierte Unternehmen haben im Nachhaltigkeitsbericht demgemäß zu deren ökologischen Nachhaltigkeit deren Wirtschaftstätigkeiten zu berichten. Ziel ist dabei ein gemeinsames Verständnis über die ökologische Nachhaltigkeit von Wirtschaftstätigkeiten zu schaffen und Investoren als Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung zu dienen. Die EU-Taxonomie ist eine Liste von ökonomischen Aktivitäten, die Performancekriterien für die sechs Umweltziele (1. Klimaschutz, 2. Anpassung an den Klimawandel, 3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, 4. Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung und Recycling, 5. Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung, 6. Schutz gesunder Ökosysteme und Biodiversität) festlegt. Nach Art 8 der EU-Taxonomie-VO müssen Nicht-Finanzunternehmen den Anteil der nachhaltigen Umsätze, Betriebs- und Investitionskosten angeben, wohingegen Finanzunternehmen die „Green-Asset-Ratio“ (GAR) angeben müssen.

Berichterstattung im Rahmen der CSRD

Die geplante Berichterstattung im Rahmen der Corporate Sustainable Responsibilty Directive (CSRD) umfasst drei Berichtsbereiche zu drei Themenfeldern. Die Berichtsbereiche sind:

1. Strategie, Governance und Wesentlichkeitsanalyse: Die Offenlegungspflichten in diesem Bereich gelten für alle Unternehmen zu allen Themen und sollen die Inhaltsstruktur definieren.

2. Umsetzungsmaßnahmen: Für Themen, die als wesentlich eingestuft werden, sind Angaben zu unternehmens- spezifischen Regelungen, Zielen, Ressourcenallokation zu machen.

3. Leistungsmessung: Unternehmen müssen unabhängig von ihrer Branche spezifische Kennzahlen für alle wesentlichen Themen offenlegen.

Die drei Themenfelder werden für Unternehmen in der EU durch die EU Sustainability Reporting Standards (ESRS) definiert und setzen sich wie folgt zusammen:

1. Umweltthemen: hierzu gibt es 5 Standards

2. Soziale Themen: hierzu gibt es 4 Standards

2. Governance Themen: hierzu gibt es 2 Standards

VERMIETUNG UND REPARATURFONDS

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat festgestellt, dass Zahlungen an den Reparaturfonds noch keine Werbungskosten darstellen. Erst der Abfluss aus dem Reparaturfonds kann als Werbungskosten angesetzt werden.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage (Reparaturfonds) zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge zur Rücklage umfassen insbesondere Zahlungen für (geplante) Erhaltungsarbeiten und Verbesserungsarbeiten. Dabei kann es sich auch um Instandsetzungsaufwand oder um Herstellungsaufwand handeln. Durch die in der Regel laufende Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern auch größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können.

Zahlungen an den Reparaturfonds

Der VwGH befasste sich dazu mit folgendem Sachverhalt: Der Steuerpflichtige war Eigentümer von mehreren Eigentumswohnungen, die er vermietete. Als Werbungskosten machte er unter anderem die von ihm bezahlten Beiträge an den Reparaturfonds geltend. Das Finanzamt sowie das Bundesfinanzgericht (BFG) berücksichtigten diese Beiträge nicht als Werbungskosten im Einkommensteuerbescheid. Dagegen erhob der Steuerpflichtige Revision. Der VwGH führte dann aus, dass ein Aufwand oder eine Ausgabe vorliegt, wenn die Wertabgabe (der geleistete Betrag) aus der wirtschaftlichen Verfügungsmacht des Steuerpflichtigen ausgeschieden ist. Der Begriff der Werbungskosten setzt somit einen Abfluss voraus, der sich wirtschaftlich in einer Verminderung des Vermögens des Abgabepflichtigen auswirkt.

Voraussetzung für den Werbungskostencharakter von Anzahlungen oder Vorauszahlungen ist, dass im Zeitpunkt der Leistung ernstlich damit gerechnet werden muss, dass der die Werbungskosteneigenschaft begründende Zusammenhang gegeben ist. Es muss damit also der Zusammenhang mit Instandhaltungsaufwand und nicht mit zu aktivierendem Herstellungsaufwand gegeben sein. Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Diese Zahlungen können erst dann und nur insoweit als Werbungskosten abgezogen werden, als eine Zahlung aus der Rücklage erfolgt, der Werbungskostencharakter zukommt. Die Revision war daher als unbegründet abzuweisen.

Auswirkungen

Mit dieser Entscheidung hat der VwGH festgestellt, dass Zahlungen an den Reparaturfonds noch keine Werbungskosten darstellen. Diese Zahlungen an den Reparaturfonds bzw die daraus resultierende unverbrauchte Rücklage können auch Auswirkungen im Falle eines Verkaufs des Wohnungseigentumsobjekts haben. Experten gehen davon aus, dass beim Verkauf die unverbrauchte Rücklage aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird und somit nicht der ImmoESt unterliegt.

EINSICHT WIRTSCHAFTLICHE EIGENTÜMER REGISTER

Bis 2022 war die Einsicht in das Register für jedermann möglich. Durch ein Urteil des Gerichtshofs der EU (EuGH) wurde diese Möglichkeit wieder aufgehoben.

Das Wirtschaftliche Eigentümer Register (WiEReG) wurde für Zwecke der Verhinderung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung eingerichtet und beinhaltet Daten über die wirtschaftlichen Eigentümer von Gesellschaften, Stiftungen und Trusts. Durch ein Urteil des Gerichtshofs wurde die Möglichkeit der öffentlichen Einsicht in das Register aufgehoben.

In seiner Begründung führt der EuGH aus, dass die öffentliche Einsicht in das Register der wirtschaftlichen Eigentümer einen Eingriff in das Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens und das Recht auf Schutz der personenbezogenen Daten darstellt. Dieser Eingriff sei nicht erforderlich und nicht verhältnismäßig.

Da die WiEReG-Registerbehörde zum Schutz der personenbezogenen Daten und zur Einhaltung der diesbezüglichen nationalen und europarechtlichen Bestimmungen verpflichtet ist, wurde die Anwendung „Öffentliche Einsicht“ umgehend nach Veröffentlichung des Urteils des EuGH offline genommen. Der Zugang von Behörden und bestimmten WiEReG-Verpflichteten, wie etwa Banken, Rechtsanwälten, Notaren oder Steuerberater zum Register bleibt bei einem berechtigten Interesse jedoch weiterhin unberührt.