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Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

NEUE FINANZORDNUNGSWIDRIGKEIT

Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte klar, dass die Verwendung verfälschter, falscher oder unrichtiger Belege ein eigenständiges Finanzvergehen neben einer Abgabenhinterziehung darstellt und die beiden Delikte somit jeweils für sich bestraft werden können.

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Weiters wurde die Verwendung solcher Belege als Dauerdelikt qualifiziert, was insbesondere Auswirkungen auf die Verjährung dieser Finanzordnungswidrigkeit hat.

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Die Bestimmung des Finanzstrafgesetzes erfasst Fälle, in denen mit dem Vorsatz, einen Geschäftsvorgang vorzutäuschen oder dessen wahren Gehalt zu verschleiern, Belege verfälscht, falsche oder unrichtige Belege hergestellt oder solche Belege verwendet werden, wobei eine Geldstrafe von bis zu EUR 100.000,00 droht. Damit richtet sich die Vorschrift insbesondere gegen die Erstellung bzw Verwendung von Schein- und Deckungsrechnungen.

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In einem BFG-Fall hatte ein Kfz-Händler eigenmächtig diverse an ihn ausgestellte Eingangsrechnungen mit fingierten, höheren Kaufpreisen versehen und damit Umsatzsteuerverkürzungen (durch zu hohen Vorsteuerabzug) begangen. Über den KFZ-Händler wurde sowohl wegen Abgabenhinterziehung als auch wegen der Finanzordnungswidrigkeit eine zusätzliche Geldstrafe von EUR 20.000,00 verhängt, wogegen der Kfz-Händler Beschwerde erhob. Das BFG bestätigte jedoch die Strafe.

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Dauerdelikt

Das BFG qualifizierte die Finanzordnungswidrigkeit darüber hinaus als Dauerdelikt, das bis zur Entfernung der gefälschten Rechnung aus der Buchhaltung bestehen bleibt. Bei einem Dauerdelikt beginnt die Verjährungsfrist erst mit dessen Beendigung, nach Ansicht des BFG somit erst mit der Entfernung der betreffenden Rechnung aus der Buchhaltung zu laufen. Bleibt ein solcher Beleg weiterhin in der Buchhaltung, beginnt auch die Verjährungsfrist nicht zu laufen. Für bereits verwirklichte andere Finanzvergehen können sich insofern Auswirkungen ergeben, als diese unter Umständen ebenfalls nicht verjähren.

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Tipp

Nicht jede fehlerhafte Rechnung bedingt automatisch so eine Finanzordnungswidrigkeit. Bei zweifelhaften Belegen ist aber eine rasche Aufklärung wichtig, weshalb sich bei konkreten Verdachtsfällen eine frühzeitige Abstimmung empfiehlt. Im Falle des Falles kann eine Finanzordnungswidrigkeit durch eine Selbstanzeige saniert werden.

KURZFRISTIGE TOURISTISCHE VERMIETUNG

Die Abgrenzung zwischen Einkünften aus Gewerbebetrieb und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei der kurzfristigen Vermietung oftmals nicht eindeutig.‍

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In einem aktuellen Erkenntnis hatte das Bundesfinanzgericht (BFG) zu beurteilen, ob die Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von zwei Wohnungen an Touristen über Online-Plattformen bereits als gewerbliche Einkünfte einzustufen sind.

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Sachverhalt

Im Jahr 2019 wurden zwei Wohnungen mit insgesamt sechs Betten angemietet und kurzfristig an Touristen über Online-Plattformen weitervermietet. Dabei wurden neben der Überlassung der Wohnungen auch verschiedene Nebenleistungen erbracht. Dazu zählten insbesondere die Endreinigung, das Waschen der Wäsche, die Betreuung der Gäste bei Gebrechen sowie die Bereitstellung von Informationen für Touristen. Die Wohnungen waren vollständig eingerichtet. Frühstück oder sonstige Verpflegungsleistungen wurden nicht angeboten. Mit Beginn der Corona-Epidemie im März 2020 wurde die Vermietungstätigkeit eingestellt. Im gegenständlichen Fall war fraglich, ob die Tätigkeit im Jahr 2019 bzw bis März 2020 als Vermögensverwaltung oder bereits als gewerbliche Tätigkeit anzusehen war.

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Hintergrund

Der Grund dafür, dass Mieteinnahmen vom Vermieter als Einkünfte aus Gewerbebetrieb erklärt werden, sind oft unterschiedliche, steuerliche Ansätze: so kann bei Einkünften aus Gewerbebetrieb zB der Gewinnfreibetrag geltend gemacht werden oder sind unter Umständen höhere Abschreibungssätze bzw andere Betriebsausgaben steuerlich absetzbar.

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Entscheidung des BFG

Das BFG stellte klar, dass die Vermietung einer Liegenschaft grundsätzlich der Vermögensverwaltung zuzuordnen ist. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt erst dann vor, wenn die Tätigkeit nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Maßgeblich für die Abgrenzung ist insbesondere, inwieweit die Tätigkeit über die bloße Überlassung der Liegenschaft hinausgeht und dadurch der gewerbliche Unternehmenscharakter in den Vordergrund tritt. Die bei einer Vermietung anfallende Verwaltungsarbeit und gegebenenfalls erforderliche Werbemaßnahmen führen für sich allein noch nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit. Vielmehr müssen besondere Umstände hinzutreten, durch die eine über die bloße Nutzungs-überlassung hinausgehende Tätigkeit entsteht.

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Darüber hinaus stellte das BFG klar, dass die Beurteilung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, anhand der Verhältnisse des jeweiligen Jahres zu erfolgen hat. Eine spätere Änderung der tatsächlichen Verhältnisse kann daher zu einer Änderung der Einkunftsart führen, dies ist jedoch für jeden Besteuerungszeitraum gesondert zu beurteilen.

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Fazit

Das BFG kommt zu dem Ergebnis, dass die kurzfristige Vermietung der beiden Wohnungen noch als vermögensverwaltende Tätigkeit einzustufen war. Die daraus erzielten Einkünfte waren somit der Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Das Erkenntnis verdeutlicht, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Online-Plattformen nicht allein aufgrund einiger Nebenleistungen als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere Art und Umfang der Vermietung sowie das Ausmaß der über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehenden Leistungen.

ERHÖHTE SACHBEZUGS-BESTEUERUNG VON E-KFZ

Mit 01.01.2027 wird die steuerliche Begünstigung von Firmenfahrzeugen in Form von E-Autos eingeschränkt werden.

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‍Zukünftig ist gemäß dem beschlossenen Budgetbegleitgesetz 2027-2028 auch für solche Elektro-Firmenautos, die privat genutzt werden können, beim Dienstnehmer steuerlich ein Sachbezug anzusetzen. Durch einen im Vergleich zum regulären Sachbezug reduzierten Sachbezugswert sollen die ökologischen Anreize jedoch erhalten bleiben, weshalb für das erste Jahr 2027 ein betraglich moderater Einstieg geplant ist.

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Bisher sind Elektro-Firmenfahrzeuge mit der Möglichkeit zur Privatnutzung steuerlich besonders attraktiv, da für diese Fahrzeuge mit einem CO2-Ausstoß von null Gramm pro Kilometer ein Sachbezugswert von null anzusetzen ist. Für Arbeitnehmer fallen daher weder Lohnsteuer noch Sozialversicherungsbeiträge für die private Nutzung des Fahrzeugs an.

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Steuerpflichtiger Sachbezug

Im Rahmen des Budgets 2027-2028 hat die Bundesregierung nun eine Anpassung beschlossen. Künftig soll auch für Elektro-Firmenautos ein steuerpflichtiger Sachbezug gelten, der wie folgt gestaffelt eingeführt wird:

Im Kalenderjahr 2027 ist ein Sachbezugswert von 0,375 % der Anschaffungskosten des Kraftfahrzeugs (einschließlich Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe), maximal EUR 180,00 monatlich, anzusetzen.
Ab dem Kalenderjahr 2028 beträgt der Sachbezugswert 0,625 % der Anschaffungskosten des Kraftfahrzeugs (einschließlich Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe), maximal EUR 300,00 monatlich.

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Ist ein Sachbezug anzusetzen, fällt auch Umsatzsteuer an, sofern der Arbeitgeber für das überlassene Fahrzeug zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt war. Der angesetzte Sachbezugswert gilt dabei als Bruttobemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer. Die Änderungen gelten ab Jänner 2027 und sind für sämtliche vom Arbeitgeber zur Privatnutzung überlassene Kfz mit einem CO2-Ausstoß von Null anzuwenden.

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Fazit

Elektro-Firmenautos sollen zwar ab 2027 einen Teil ihrer bisherigen steuerlichen Vorteile verlieren, bleiben gegenüber Firmenautos mit einem Verbrennungsmotor jedoch weiterhin begünstigt. Der geplante Sachbezug fällt deutlich niedriger aus als jener für Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor, der - abhängig vom CO2-Ausstoß - derzeit 1,5 % bzw 2 % der tatsächlichen Anschaffungskosten inklusive Umsatzsteuer und NoVA beträgt und mit maximal EUR 720,00 bzw EUR 960,0 pro Monat gedeckelt ist.

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Die für die genannten Regelungen relevante Verordnung über die Bewertung bestimmter Sachbezüge (Sachbezugswerteverordnung) wurde bislang noch nicht entsprechend dieser Änderungen novelliert. Es bleibt somit abzuwarten, wie der genaue Verordnungstext lauten wird.

DUE DILIGENCE PRÜFUNGEN BEI UNTERNEHMENSKÄUFEN

Unternehmenstransaktionen erfordern neben der klassischen Unternehmensbewertung zur Kaufpreisfindung sogenannte Due Diligence Prüfungen. Diese bilden die wesentlichen Einflussfaktoren, dh vor allem Chancen und Risiken, des potenziell zu erwerbenden Unternehmens ab. Das Beratungsfeld des Wirtschaftstreuhänders liegt hierbei zumeist auf der steuerlichen (Tax Due Diligence) und der betriebswirtschaftlichen Ebene (Financial Due Diligence).

Die juristischen Untersuchungen werden in der Legal Due Diligence abgebildet. Eine vollumfängliche Due Diligence Prüfung beinhaltet weiters die Commercial Due Diligence.

Financial Due Diligence – Prüfung zur Verringerung der Informationsasymmetrie

In dieser wird die finanzielle Situation des Unternehmens durchleuchtet – sowohl vergangenheits- und gegenwartsbezogen als Analyse der aktuellen Situation als auch zukunftsorientiert hinsichtlich der Planungsrechnung und des Planungsprozesses.

Das im Due Diligence Bericht dargestellte Untersuchungsergebnis ist für den potenziellen Käufer Grundlage für das Kaufpreisanbot und für wesentliche Gewährleistungsforderungen. Für den potenziellen Verkäufer steht der Due Diligence Report an einem frühen Stadium des Transaktionsprozesses und dient vor allem dazu, den Prozess zu beschleunigen. Der Mehrwert für Verkäufer (Vendor Due Diligence) liegt auf der Hand – denn niemand kennt ihr Geschäftsmodell, Stärken und Schwächen besser als ihr Wirtschaftstreuhänder. Weiters können Wirtschaftstreuhänder als Berater bereits frühzeitig Schwachstellen und Risiken erkennen und mit ihren Kunden an der Beseitigung arbeiten.

Die käuferseitige Due Diligence Prüfung

In der Funktion des Beraters können Wirtschaftstreuhänder ihre Kunden in allen Phasen der Transaktion begleiten. Grundsätzlich gibt der potenzielle Erwerber oder Investor eine Due Diligence Prüfung in Auftrag (Buy Side Due Diligence). Hierbei startet der Wirtschaftstreuhänder zunächst mit strategischen Überlegungen, der Analyse des Zielunternehmens aus zugänglichen Geschäftsberichten, Jahresabschlüssen etc und fordert darüber hinaus Informationen direkt beim Zielunternehmen an. Die Daten werden in weiterer Folge in einem elektronischen Datenraum für einen eingeschränkten Nutzerkreis freigegeben und eine Geheimhaltungsvereinbarung getroffen. Weitere, detailliertere Informationen zum Unternehmen, der finanziellen Ist-Situation, des Berichtswesens, der Organisationsstruktur und der Unternehmensplanung werden zumeist im Rahmen offener Fragerunden von der Geschäftsleitung des zu erwerbenden Unternehmens beantwortet. Dies ist besonders wertvoll, da neben den bereits bekannten Hard Facts auch die Soft Facts gut beobachtet werden können.

In einer ersten Analyse werden sogenannte Dealbreaker identifiziert oder ausgeschlossen. Wer noch keinen detaillierten Due Diligence Bericht erstellen oder beauftragen möchte, sondern einen ersten Überblick über mögliche Stolpersteine haben möchte, kann die Ergebnisse im sogenannten Red-Flag-Report abbilden und danach die Entscheidung treffen, ob man im Transaktionsprozess fort- fahren möchte oder dies verwirft. Wird diese Frage bejaht, geht es in die tiefergehende Due Diligence Prüfung. Nach Abschluss derselben erfolgt die Abgabe eines verbindlichen Angebots, in dem die Vertragsinhalte vom nominierten Verhandlungsteam festgelegt werden. Dazu gehören Kaufpreis, Übergabezeitpunkt, Haftungen, Gewährleistungen, Bedingungen, Garantieforderungen etc. In dieser Phase der Transaktion kann der Wirtschaftstreuhänder sein Know-how und seine Erfahrung vor allem in strategischen Fragestellungen einbringen – in Vorgabe als auch in der Analyse des Vorhabens des Vertragspartners.

Die verkäuferseitige Due Diligence Prüfung

Vertritt der Wirtschaftstreuhänder seine Kunden auf der Verkäuferseite, macht die Erstellung der (Vendor) Due Diligence vor allem deswegen Sinn, weil der Transaktionsprozess beschleunigt und Schwächen und auch Risiken des zu veräußernden Unternehmens noch vor den Analysen von Kaufinteressenten identifiziert und gegebenenfalls behoben oder dem potenziellen Käufer proaktiv offengelegt werden können.

ERKENNEN VON UMSATZSTEUERLICHEN REIHENGESCHÄFTEN

Umsatzsteuerliche Reihengeschäfte richtig zu beurteilen, ist nicht einfach. Die Zuordnung der bewegten Lieferung hinsichtlich eines Zwischenhändlers ist seit dem 01.01.2020 im Gesetz aber klar geregelt.

Werden Waren grenzüberschreitend von einem Staat in einen anderen Staat geliefert und sind daran mehrere, in unterschiedlichen Staaten ansässige Unternehmer beteiligt (Reihengeschäft), dann kann es aus umsatzsteuerlicher Sicht für den an diesem Umsatzgeschäft beteiligten österreichischen Unternehmer zu zusätzlichen steuerlichen Verpflichtungen kommen. Bei derartigen umsatzsteuerlichen Reihengeschäften ist der österreichische Unternehmer unter Umständen dazu verpflichtet, sich auch im Ausland für umsatzsteuerliche Zwecke registrieren zu lassen.

Bewegte Lieferung und ruhende Lieferung

Umsatzsteuerliche Reihengeschäfte liegen vor, wenn Umsatzgeschäfte von mehreren Unternehmern über denselben Gegenstand abgeschlossen werden und die Waren im Rahmen der Beförderung oder Versendung unmittelbar vom ersten Unternehmer an den letzten Abnehmer gelangen. Zur Bestimmung des jeweiligen Lieferortes (und damit zur Bestimmung, in welchem Land die Lieferung der Umsatzsteuer unterliegt) muss zunächst festgestellt werden, welcher Lieferung (Rechnung) in der Reihe die Warenbewegung zuzuordnen ist. Diese Lieferung wird als sogenannte "bewegte Lieferung" bezeichnet. Bei allen anderen Umsatzgeschäften in der Reihe liegt jeweils eine sogenannte „ruhende Lieferung“ vor. Die Zuordnung der bewegten Lieferung insbesondere hinsichtlich eines Zwischenhändlers ist seit dem 01.01.2020 im Gesetz klar geregelt.

Beispiel

Ein Schweizer Unternehmer bestellt bei einem österreichischen Lieferanten eine Maschine. Der österreichische Unternehmer bestellt die Maschine wiederum beim italienischen Großhändler. Der österreichische Lieferant beauftragt einen Spediteur, der die Maschine direkt von Italien in die Schweiz befördert. Die Maschine wird somit auf Rechnung des österreichischen Zwischenhändlers versendet. Er trägt die Gefahr für den zufälligen Untergang der Maschine beim Transport (Lieferung frei Haus).

Da aufgrund der Gefahrentragung die Warenbeförderung auf Rechnung des österreichischen Lieferanten erfolgt, ist diesem die Versendung zuzuschreiben. Der österreichische Unternehmer ist somit Zwischenhändler. Da er dem italienischen Großhändler allerdings keine italienische UID-Nummer mitgeteilt hat, ist die bewegte Lieferung die Lieferung des italienischen Unternehmers an den österreichischen Unternehmer. Der Lieferort für die Lieferung des österreichischen Zwischenhändlers an das Schweizer Empfängerunternehmen stellt die ruhende Lieferung dar. Der Lieferort für diese Lieferung liegt in der Schweiz. Aus österreichischer Sicht liegt daher eine steuerbare Lieferung in der Schweiz vor. Im Hinblick auf die Rechnungsausstellung, die Höhe des Steuersatzes und mögliche Umsatzsteuerbefreiungen sind daher Schweizer Rechtsvorschriften anzuwenden. Der österreichische Unternehmer muss sich zudem in der Schweiz für umsatzsteuerliche Zwecke registrieren lassen und dort neben monatlichen Umsatzsteuervoranmeldungen auch eine Umsatzsteuerjahreserklärung (gegebenenfalls über einen lokalen Fiskalvertreter) abgeben.

Alternativ kann eine ausländische UID verwendet werden

Teilt der österreichische Zwischenhändler gegenüber dem italienischen Unternehmer hingegen seine (gegebenenfalls vorhandene) italienische UID-Nummer mit, so findet seit dem 01.01.2020 die bewegte Lieferung zwischen dem österreichischen Unternehmer und dem Schweizer Empfänger statt. Der Lieferort ist in Italien, sodass die Lieferung durch den Österreicher nach italienischem Recht zu beurteilen ist. Eine zusätzliche Registrierung in der Schweiz ist in diesem Fall nicht erforderlich.

Vorsicht bei grenzüberschreitenden Warenlieferungen

Bei grenzüberschreitenden Warenlieferungen ist aus umsatzsteuerlicher Sicht jedenfalls Vorsicht geboten, um mögliche Pflichten aufgrund eines Reihengeschäfts rechtzeitig zu erkennen und damit nachteilige umsatzsteuerliche Konsequenzen zu vermeiden. Für eine Beurteilung sind dabei stets die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

FORDERUNGSVERZICHT EINER GMBH IN DER KRISE

In Zeiten der Krise sind Unternehmen gezwungen, Maßnahmen zu ergreifen, um ihre finanzielle und bilanzmäßige Situation zu verbessern. Hat der Gesellschafter seiner GmbH etwa ein Darlehen zur Verfügung gestellt, so besteht für ihn die Möglichkeit, auf seine Forderung zugunsten der Gesellschaft zu verzichten, um so die Eigenkapitalsituation der GmbH zu verbessern.

Zunächst ist dabei zu unterscheiden, ob der Forderungsverzicht aus betrieblichen Gründen oder aus gesellschaftsrechtlichen Gründen erfolgt. Die Unterscheidung zwischen einem gesellschaftsrechtlichen und einem betrieblichen Vorgang richtet sich maßgeblich danach, ob eine derartige Maßnahme auch zwischen einander fremd gegenüberstehenden Personen (somit zwischen der Gesellschaft und einem Nichtgesellschafter) durchgeführt worden wäre.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) dienen Vermögenszuwendungen des Gesellschafters an eine existenzgefährdete Gesellschaft primär der Sicherung des Fortbestandes der Gesellschaft (= ureigenes Gesellschafterinteresse) und sind daher aufgrund der Gesellschafterstellung und nicht betrieblich veranlasst.

Verzichtsbetrag ist aufzuteilen

Ist der Forderungsverzicht in der Krise einer GmbH somit gesellschaftsrechtlich veranlasst, so ist in weiterer Folge der Verzichtsbetrag in einen werthaltigen und einen nicht werthaltigen Teil aufzuteilen. Auf Ebene der schuldenden Gesellschaft liegt in Höhe des werthaltigen Teils der Verbindlichkeit eine steuerneutrale Einlage sowie in Höhe des nicht werthaltigen Teils der Verbindlichkeit ein steuerpflichtiger Ertrag vor.

Beispiel

Herr Meier ist zu 100 % an der Meier-GmbH beteiligt und gewährte dieser ein Darlehen in Höhe von EUR 100.000,00. Aufgrund massiver Produktionseinbußen entwickelte sich das buchmäßige Eigenkapital negativ und beträgt EUR -125.000,00. Um die bilanzielle Überschuldung zu beseitigen, verzichtet Herr Meier zur Gänze auf seine Forderung. Im Anlagevermögen befinden sich Liegenschaften mit stillen Reserven in Höhe von EUR 600.000,00. Da hierbei davon auszugehen ist, dass der Forderungsverzicht gesellschaftsrechtlich veranlasst ist und die Forderung aufgrund der Höhe der stillen Reserven im Liegenschaftsvermögen in diesem Fall zur Gänze werthaltig ist, führt der Forderungsverzicht zu einer steuerneutralen Einlage und damit zu einer Erhöhung des Eigenkapitals in Höhe von EUR 100.000,00.

Bitte beachten Sie jedoch, dass bei Unternehmen in der Krise nicht nur aus steuerlicher und unternehmensrechtlicher Sicht über mögliche Sanierungsmaßnahmen nachgedacht werden sollte, sondern letztendlich vor allem auch insolvenzrechtliche und gesellschaftsrechtliche Pflichten (wie etwa die rechtzeitige Eröffnung eines Insolvenzverfahrens) beachtet werden müssen.

BAURECHTE UND GRUNDSTEUER

Im Oktober 2019 ist eine Novellierung der Grundstückswerteverordnung (GrWV) in Kraft getreten, die eine einfache Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes von Baurechten sowie von mit Baurechten belasteten Liegenschaften vorsieht.

Nicht nur die Übertragung von Grundstücken, sondern auch die Bestellung eines Baurechtes führt zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang. Wird das Baurecht entgeltlich, etwa gegen Entrichtung eines Bauzinses, eingeräumt, bildet in der Regel diese Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Ist die Gegenleistung geringer als der Grundstückswert oder erfolgt die Einräumung unentgeltlich, so ist der Grundstückswert als Ersatz- bzw Mindestbemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Grundstückswert kann dabei nach dem Pauschalwertmodell basierend auf der GrWV ermittelt werden.

Novellierung der GrWV

Mit Oktober 2019 ist die neue GrWV in Kraft getreten, die auch eine einfache und sachgerechte Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes von Baurechten sowie von mit Baurechten belasteten Liegenschaften bringt. Ohne diese Änderung müsste für die Bewertung eines Baurechtes und des mit dem Baurecht belasteten Grundstückes immer ein (in der Regel höherer) gemeiner Wert ermittelt werden.

Durch die Begründung eines Baurechts kann eine Trennung des zivilrechtlichen Eigentums am Grund und Boden einerseits und am Gebäude andererseits erreicht werden. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers zu; am Grund und Boden, soweit nichts anderes bestimmt wird, hingegen lediglich die Rechte eines Nutznießers. Die Trennung von Grund und Boden und Gebäude durch ein Baurecht kann auch nachträglich (nach Errichtung des Gebäudes) erfolgen. Die Einräumung kann dabei unentgeltlich oder entgeltlich (gegen Entrichtung eines laufenden Bauzinses oder einer Einmalzahlung) erfolgen. Für den Baurechtsgeber besteht somit etwa die Möglichkeit, den Grund und Boden gegen Entrichtung eines Baurechtszinses in seinem Eigentum zurückzubehalten und damit weiterhin von etwaigen künftigen Wertsteigerungen des Grund und Bodens zu profitieren.

Konkrete Ermittlungsmethode des Grundstückswertes

Bildet bei grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Baurechten der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, wird nun durch die Novellierung der GrWV die konkrete Ermittlungsmethode des Grundstückswertes bereitgestellt, sodass nicht mehr ein (in der Regel höherer) gemeiner Wert als grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Die Ermittlung des Grundstückswerts hängt dabei insbesondere davon ab,

ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt,
ob das Baurecht erstmalig eingeräumt oder übertragen wird und
ob die Dauer des Baurechts weniger als 50 Jahre oder mehr als 49 Jahre beträgt.

Da unterschiedlichste Sachverhaltsvarianten möglich sind, ist bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuerbelastung im Zusammenhang Baurechten stets der jeweilige Einzelfall zu beurteilen. Sollte daher die erstmalige Einräumung eines Baurechts, die Übertragung eines bereits bestehenden Baurechts bzw die Übertragung einer mit einem Baurecht belasteten Liegenschaft geplant sein, empfiehlt es sich daher bereits im Vorfeld, eine sorgfältige Prüfung des Sachverhalts auf mögliche grunderwerbsteuerliche Konsequenzen vorzunehmen.