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UMSATZSTEUERLICHE ORGANSCHAFT UND INNENUMSÄTZE

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) stellte fest, dass Leistungen zwischen den Mitgliedern einer Organschaft umsatzsteuerlich irrelevant sind und nicht zu einer Steuerpflicht führen.

Eine umsatzsteuerliche Organschaft liegt vor, wenn mehrere rechtlich selbständige Unternehmen so eng miteinander verbunden sind, dass sie umsatzsteuerlich als eine Einheit betrachtet werden. In diesem Konstrukt gibt es einen sogenannten Organträger, der die Umsatzsteuer für die gesamte Organschaft gegenüber dem Finanzamt schuldet. Innenumsätze wiederum sind Leistungen, die zwischen den Mitgliedern einer Organschaft erbracht werden, beispielsweise wenn eine Tochtergesellschaft Dienstleistungen an ihre Muttergesellschaft innerhalb der Organschaft ausführt.

Urteil des Europäische Gerichtshofes (EuGH)

Kürzlich erging ein Urteil des EuGH zur Umsatzsteuerpflicht (= Mehrwertsteuer, MwSt) von sogenannten Innenumsätzen innerhalb einer umsatzsteuerlichen Organschaft. Der EuGH stellte in dem Verfahren fest, dass die einzelnen Mitglieder einer MwSt-Gruppe nicht mehr als getrennte Steuerpflichtige, sondern gemeinsam als ein Steuerpflichtiger zu behandeln sind. Aufgrund des Verlustes der Eigenschaft als Steuerpflichtiger musste eine allfällige Selbstständigkeit der einzelnen Gruppenmitglieder bei Erbringung einer Leistung an andere Gruppenmitglieder nicht mehr geprüft werden.

Diese Leistungen fallen somit nicht in den Anwendungsbereich der MwSt-Richtlinie. Der EuGH entschied somit, dass solche Innenumsätze innerhalb einer umsatzsteuerlichen Organschaft nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Dies gilt selbst dann, wenn der Empfänger der Leistung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und eine allfällige Umsatzsteuer daher kein Durchläufer wäre.

Da Österreich vom eingeräumten Wahlrecht zur Einrichtung einer MwSt-Gruppe Gebrauch gemacht hat, ist diese EuGH-Entscheidung auch für Österreich relevant, und es ergibt sich daraus, wie Innenumsätze einer Organschaft in Österreich zu handhaben sind.

Fazit

Die Entscheidung des EuGH bringt Klarheit für Unternehmen, die Teil einer umsatzsteuerlichen Organschaft sind. Sie können sicher sein, dass Leistungen zwischen den Mitgliedern der Organschaft nicht der Umsatzsteuer unterliegen, unabhängig davon, ob der Leistungsempfänger zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Diese Klarstellung erleichtert die umsatzsteuerliche Behandlung innerhalb von Unternehmensgruppen erheblich.

VORSTEUERRÜCKERSTATTUNG FÜR 2024

Wie jedes Jahr dürfen wir auf die geltenden Fristen im Zusammenhang mit Vorsteuerrückerstattungen im Ausland hinweisen. Wenn Sie als Unternehmer Rechnungen aus in anderen Staaten in Anspruch genommenen Leistungen (zB Nächtigungskosten, Geschäftsessen) erhalten, so können Sie die darin enthaltenen Umsatzsteuerbeträge im Vorsteuerrückerstattungsverfahren von den ausländischen Steuerbehörden zurückfordern.

Für die Einreichung von Vorsteuerrückerstattungsanträgen sind zwei Fristen unbedingt zu beachten:

  • der 30.06.2025 gegenüber Drittstaaten und
  • der 30.09.2025 gegenüber EU-Mitgliedstaaten.

Der unterschiedliche Verfahrensablauf stellt sich wie folgt dar.

1. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IN DRITTSTAATEN (ZB SCHWEIZ, GROSSBRITANNIEN)

  • Der Vergütungsantrag sowie sämtliche Dokumente und Belege müssen bis spätestens 30.06. im Original bei der ausländischen Vergütungsbehörde eingegangen sein.
  • Der 30.06.2025 ist eine Fallfrist, die nicht verlängert werden kann. Wenn die Unterlagen bis zu diesem Datum nicht bei der ausländischen Steuerbehörde vorliegen, ist der Anspruch auf Vorsteuerrückerstattung verwirkt!
  • Die für die Rückerstattung notwendigen Formulare sind über die Internetseite der jeweiligen ausländischen Steuerbehörde abrufbar.

2. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IM EU-AUSLAND

  • Anträge für sämtliche EU-Länder sind seit einigen Jahren zwingend elektronisch über das österreichische FinanzOnline-Portal einzubringen.
  • Für jedes EU-Land ist dabei ein eigener Antrag erforderlich.
  • Grundsätzlich ist keine Vorlage von Originalbelegen nötig. Der Erstattungsmitgliedstaat kann jedoch bei Rechnungen über EUR 1.000,00 bzw Kraftstoffrechnungen über EUR 250,00 die Vorlage einer Rechnungskopie (elektronisch) verlangen. Bei Rückerstattungen in Deutschland sind die Rechnungen bei Überschreiten dieser Grenzen jedenfalls mitzusenden.
  • Ein Antrag muss mindestens 3 Monate umfassen und den Mindesterstattungsbetrag von EUR 400,00 erreichen. Wird der Antrag für das ganze Kalenderjahr oder den offenen Rest eines Kalenderjahres (im letzten Fall besteht keine Mindestdauer) gestellt, gelten als Mindesterstattungsbetrag EUR 50,00.
  • Der Antrag für Rechnungen aus dem Kalenderjahr 2022 muss spätestens bis zum 30.09.2029 beim Finanzamt eingelangt sein, wobei dieser nur dann als vorgelegt gilt, wenn alle erforderlichen Angaben gemacht werden.
  • Bei der technischen Übermittlung über FinanzOnline erfolgt zuerst eine „Produktionsübermittlung“ und in der Folge die Übermittlung des „Abschlussfiles“. Wenn der „Abschlussfile“ übermittelt wurde, erhält man zuerst vom österreichischen Finanzamt und in der Folge vom ausländischen Finanzamt eine Empfangsbestätigung. Nur wenn beide Empfangsbestätigungen eingelangt sind, wurde der Antrag ordnungsgemäß übermittelt. Achten sie daher darauf, dass Sie die Empfangsbestätigung rechtzeitig vor dem 30.09. eines Jahres erhalten.

Tipp

Prüfen Sie, bevor ein Vergütungsantrag gestellt wird, ob auch die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Wenn zB für eine zugekaufte Leistung die Steuerschuld in Deutschland zu übernehmen ist (Reverse Charge gemäß § 13b dUStG), dann sind für diesen Zeitraum Vorsteuerbeträge nicht im Vergütungsverfahren, sondern im Veranlagungsverfahren zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie sich im Ausland steuerlich registrieren und eine „normale“ Umsatzsteuerjahreserklärung abgeben.

ENTNAHMEN AUS DEM BETRIEBSVERMÖGEN

Bei Entnahmen von zunächst betrieblich angeschafften und genutzten Wirtschaftsgütern können steuerliche Folgen haben.

Eine Entnahme liegt vor, wenn ein ursprünglich für den betrieblichen Bereich angeschafftes Wirtschaftsgut – zum Beispiel eine Maschine, ein Fahrzeug oder eine Immobilie – nicht mehr im Betrieb genutzt, sondern privat verwendet wird. Entnahmen sind somit alle nicht betrieblich veranlassten Abgänge von Werten, zB von Bargeld, Waren, Erzeugnissen und anderen Wirtschaftsgütern des Umlaufvermögens, von Leistungen, von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens oder die außerbetriebliche Nutzung solcher Wirtschaftsgüter.

Der laufende Gewinn eines Betriebs wird durch Entnahmen nicht gekürzt und durch Einlagen nicht erhöht. Jede Entnahme von Wirtschaftsgütern bedeutet aber eine Minderung des Betriebsvermögens. Werden Wirtschaftsgüter ins Privatvermögen übernommen, so hat die Entnahme mit dem Teilwert (dieser entspricht in der Regel dem aktuellen Wiederbeschaffungswert) zu erfolgen. Der dabei entstehende Gewinn (Unterschied zwischen Buchwert und Verkehrswert) ist beim Entnehmenden voll einkommensteuerpflichtig.

Entnahme von Grundstücken

Eine Sonderregelung gibt es für die Entnahme von Grundstücken: seit 01.07.2023 erfolgt die Entnahme nunmehr auch von Gebäuden (davor nur für Grund und Boden) stets zum Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme, wenn das entnommene Grundstück im Falle der Veräußerung dem besonderen Steuersatz von 30 % unterliegen würde. Der Buchwert stellt dann die Anschaffungskosten für die weitere steuerliche Behandlung, wie etwa die Abschreibung, dar. Durch diesen Wegfall der Entnahmebesteuerung insbesondere von Gebäuden wird eine wirtschaftlich sinnvolle außerbetriebliche Nutzung ermöglicht und die Nutzung von leerstehenden Betriebsgebäuden gefördert.

Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2024 wurde die steuerliche Behandlung von Entnahmen aus Personengesellschaften neu geregelt. Beim Entnahmevorgang wird zwischen Fremd- und Eigenquote differenziert, den Übertragungsvorgang spaltet man in Veräußerung und Entnahme auf. In jenem Ausmaß, in welchem das Wirtschaftsgut den anderen Gesellschaftern nach der Entnahme durch einen Gesellschafter nicht mehr zuzurechnen ist, liegt bei den anderen Gesellschaftern eine steuerpflichtige Veräußerung vor.

Beispiel

An einer Personengesellschaft sind A zu 60 % und B zu 40 % beteiligt. A entnimmt nun eine Liegenschaft aus dem Betriebsvermögen der Personengesellschaft in sein Privatvermögen, die Liegenschaft gehört A nach der Entnahme somit zu 100 %. Die Eigenquote von A beträgt 60 % (= Beteiligung an der Personengesellschaft) und die Fremdquote 40 %. Hinsichtlich der Eigenquote kommt es hier im Speziellen zu keiner Aufdeckung stiller Reserven, da ein Grundstück wie oben erwähnt mit dem Buchwert entnommen wird und die Entnahme somit zu keiner Entnahmebesteuerung führt. Hinsichtlich der Fremdquote stellt die Entnahme allerdings eine steuerpflichtige Veräußerung dar.

Tipp

Entnahmen aus dem Betriebsvermögen führen in der Regel zur steuerpflichtigen Aufdeckung von stillen Reserven und damit zu einer finanziellen Belastung beim Entnehmenden. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen von diesem Grundsatz und darüber hinaus Möglichkeiten, eine allfällige Steuerpflicht zu optimieren. Eine frühzeitige Beratung ist daher empfehlenswert!

NACHWEISPFLICHTEN BEI LIEFERUNGEN IN DIE EU

Ab dem 01.01.2020 sind für die Steuerfreiheit einer innergemeinschaftlichen Lieferung verpflichtend neue Vorschriften einzuhalten. Andernfalls droht die Umsatzsteuerpflicht der innergemeinschaftlichen Lieferung.

 

Der Rat der EU hat beschlossen, sogenannte Quick Fixes einzuführen, die ab 01.01.2020 Anwendung finden. Nachstehend wird auf die Verschärfung bei der Steuerfreiheit von innergemeinschaftlichen Lieferungen näher eingegangen, da diese von der bisherigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshof (EuGH) abweicht.

 

Nach ständiger Rechtsprechung des EuGH handelt es sich nämlich bei einer gültigen UID-Nummer des Käufers und die Aufnahme einer innergemeinschaftlichen Lieferung in die Zusammenfassende Meldung (ZM) um eine formelle, nicht aber um eine materiell-rechtliche Voraussetzung für die Steuerfreiheit. Somit dürfen Mitgliedstaaten bis dato die Steuerbefreiung von innergemeinschaftlichen Lieferungen auch bei Fehlen einer gültigen ausländischen UID-Nummer des Abnehmers nicht versagen.

 

Neuregelung durch Quick Fixes

Ab dem 01.01.2020 ist es für die Steuerbefreiung für innergemeinschaftliche Lieferungen notwendig, dass der Steuerpflichtige, für den die Lieferung erfolgt (Käufer), eine gültige UID-Nummer besitzt und diese dem Lieferer mitgeteilt hat. Weiters hat der Lieferer (Verkäufer) eine korrekte ZM abzugeben. Somit ist die derzeitige Rechtsprechung des EuGH ab dem 01.01.2020 nicht mehr relevant.

 

Um die Steuerbefreiung für innergemeinschaftliche Lieferungen in Anspruch nehmen zu können, muss der Lieferer darüber hinaus dokumentieren, dass die Ware tatsächlich ins übrige Gemeinschaftsgebiet gelangt ist (Belegnachweis). Es kann ab dem 01.01.2020 vermutet werden, dass die Ware in den Bestimmungsmitgliedstaat transportiert wurde, wenn der Verkäufer (als Auftraggeber des Transportes) im Besitz von mindestens zwei einander nicht widersprechenden und von unabhängigen Dritten erstellten Nachweisen ist. Als Nachweis gelten etwa Versicherungspolizzen für den Warentransport, Bankunterlagen, die die Bezahlung des Transportes belegen, Transport- oder Versandunterlagen (CMR-Frachtbrief). Veranlasst hingegen der Käufer den Transport, so ist zusätzlich eine schriftliche Erklärung des Erwerbers, dass dieser den Transport veranlasst hat, notwendig.

 

Ab 01.01.2020 sind die Aufzeichnungen der gültigen UID-Nummer sowie die korrekte Abgabe einer ZM ausdrückliche Voraussetzungen für die Steuerfreiheit von innergemeinschaftlichen Lieferungen. Wir empfehlen Ihnen, bereits im Jahr 2019 mit den unternehmensinternen Prozessen, insbesondere mit der Kontrolle der UID Ihrer Geschäftspartner sowie die Ablage der für den Belegnachweis notwendigen Dokumente zu beginnen.

 

BETRIEBLICHE ÜBUNG IM ARBEITSRECHT

Neben dem Gesetz und dem Kollektivvertrag werden arbeitsrechtliche Ansprüche vor allem im Rahmen des Arbeitsvertrages zugesagt. Darüber hinaus kann es bei entsprechenden Verhaltensweisen allerdings auch zu einer sogenannten „betrieblichen Übung“ kommen.

 

Regelungen im Arbeitsvertrag

Beim Arbeitsvertrag handelt es sich um einen schuldrechtlichen Vertrag, dessen Abschluss grundsätzlich an keine bestimmte Form gebunden ist. Im Arbeitsvertrag werden die wesentlichen vertraglichen Rahmenbedingungen schriftlich zwischen den Vertragsparteien festgehalten. Dies dient vor allem auch Beweiszwecken.

 

Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lassen sich jedoch niemals sämtliche Aspekte des zukünftigen Arbeitsverhältnisses vorherbestimmen. Es liegt im Wesen des Arbeitsverhältnisses als Dauerschuldverhältnis, dass dieses auch Änderungen unterworfen ist.

 

Es steht den Vertragsparteien daher durchaus frei, für die Zukunft abweichende Regelungen vom ursprünglich Vereinbarten zu treffen. Wird dies durch einen schriftlichen Zusatz bzw eine Änderung des Arbeitsvertrages dokumentiert, bestehen in der Regel keine besonderen Probleme.

 

Nicht explizit geregelte Ansprüche

Zu beachten ist, dass nach der Rechtsprechung auch ein Verhalten und sohin äußere Umstände zu einer Vertragsanpassung führen können. Sofern bestimmte Voraussetzungen vorliegen, kann es auch zu einer Anspruchseinräumung durch eine sogenannte „betriebliche Übung“ kommen.

 

Im Kern kommt es durch eine gleichförmige Verhaltensweise des Arbeitgebers, welche dieser wiederholt gegenüber einer Gruppe von Arbeitnehmern setzt, zu einer Einräumung von zusätzlichen Ansprüchen.

 

Die Rechtsprechung wertet diese Verhaltensweisen dahingehend, dass der Arbeitgeber durch sein Verhalten ein schlüssiges Angebot zur Vertragsergänzung setzt. Dieses Angebot wird von den Arbeitnehmern – in ebenso schlüssiger Weise – angenommen. Im Endergebnis führt die „betriebliche Übung“ zu einer Ergänzung der Einzelarbeitsverträge.

 

Inhalt einer betrieblichen Übung

Inhalt einer „betrieblichen Übung“ kann alles sein, was auch wirksam in einem Einzelarbeitsvertrag vereinbart werden kann. Es muss sich dabei nicht immer nur um die Gewährung bestimmter Leistungen (vor allem Entgeltleistungen) handeln, sondern kann auch zur Duldung bestimmter Verhaltensweisen führen (zB zusätzliche Pausen).

 

Leistungen des Arbeitgebers werden in entgeltnahe und entgeltferne Leistungen unterteilt. Als entgeltnah werden Leistungen bezeichnet, welche wie das Entgelt jedem Arbeitnehmer zufließen und daher leicht individualisierbar sind (wie zum Beispiel zusätzliche Sonderzahlungen). Entgeltferne Leistungen stehen nur in einem losen Zusammenhang mit der Arbeitsleistung. Als entgeltfern werden zum Bespiel die Durchführung einer Weihnachtsfeier, die Herausgabe einer Werkszeitung und der Zuschuss zu einem Theaterabonnement angesehen. Bei entgeltnahen Leistungen ist die Rechtsprechung großzügiger mit der Annahme einer Betriebsübung.

 

Ab wann liegt betriebliche Übung vor?

Wie oft ein Arbeitgeber eine Verhaltensweise an den Tag gelegt haben muss, damit eine Betriebsübung begründet werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. In der Regel wird eine zwei- bis dreimalige Auszahlung bei einer jährlichen Leistung gefordert. Bei täglichen Leistungen kann ein Anspruch aufgrund einer Betriebsübung bereits nach einigen Wochen bzw wenigen Monaten entstehen. Jedenfalls muss die Leistungsgewährung einem generalisierenden Prinzip folgen und der Mehrheit der Arbeitnehmer gegenüber gewährt werden.

 

Da der Betriebsübung ein kollektives Element zugrunde liegt, muss nicht ein jeder einzelne Arbeitnehmer auch das Verhalten des Arbeitgebers kennen. Durch die Betriebsübung wird das Vertrauen der Arbeitnehmer, dass die Leistung auch für die Zukunft zusteht, geschützt.

 

Es darf daher kein vernünftiger Grund für Zweifel bestehen. Die Betonung der Freiwilligkeit der Leistung reicht nach der Rechtsprechung nicht aus, um als Vorbehalt das Entstehen einer Betriebsübung zu verhindern. Will man als Arbeitgeber eine Bindung verhindern, muss eindeutig zum Ausdruck gebracht werden, dass für die Zukunft kein Rechtsanspruch entstehen soll. Dies kann durch die Aufnahme eines Unverbindlichkeitsvorbehaltes im Zusammenhang mit der Leistungsgewährung erreicht werden.

 

Subjektive Überlegungen spielen hingegen keine Rolle. Es kommt nicht darauf an, was der Arbeitgeber bei der Gewährung der Leistung im Sinn hat. Entscheidend ist, welchen Eindruck die Arbeitnehmer vom Verhalten des Arbeitgebers haben konnten. Zu beachten ist, dass in jenen Fällen, in denen ein Anspruch bereits aufgrund einer Betriebsübung entstanden ist, diese auch für neueintretende Arbeitnehmer gilt, ungeachtet davon, ob die Arbeitnehmer auch Kenntnis von dieser Betriebsübung haben. Um zu verhindern, dass die Leistung auch neu eintretenden Arbeitnehmern gewährt werden muss, muss ein entsprechender Ausschluss der Leistung im Arbeitsvertrag erfolgen.

 

E-ZUSTELLUNG AB 01.01.2020 - WAS IST DAS?

Seit Mitte Juli werden Nutzer von FinanzOnline in einem zweiseitigen Schreiben vom Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort über die Möglichkeiten und Auswirkungen der sogenannten „eZustellung“ informiert. Dabei wird auf das sogenannte „E-Government-Gesetz“ verwiesen. Doch die wenigsten kennen dieses Gesetz und die praktischen Auswirkungen der eZustellung.

Durch eine entsprechende Gesetzesänderung wurde beschlossen, dass mit 01.01.2020 das „Recht auf elektronischen Verkehr“ mit den Behörden in Kraft tritt.

 

In diesem Zuge werden alle Unternehmer zur Teilnahme an der elektronischen Zustellung verpflichtet und müssen bis Ende des Jahres alle Voraussetzungen geschaffen haben, um elektronische Zustellungen empfangen zu können.

 

Ausgenommen sind nur Unternehmer, die wegen Unterschreitung der Umsatzgrenze (Kleinunternehmer) nicht zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen verpflichtet sind.

 

Um für behördliche Zustellung über die eZustellung erreichbar zu sein, ist es notwendig, sich entweder direkt bei einem elektronischen Zustelldienst zu registrieren oder den Zugang zum Unternehmensserviceportal (USP) freizuschalten. In der Folge können damit alle behördlichen Schriftstücke über das elektronische Postfach „Mein Postkorb“ zugestellt, bzw durch den Unternehmer entgegengenommen werden.

 

  • Alle Unternehmer, die bisher schon über FinanzOnline die elektronische Zustellung aktiviert haben, werden automatisch in das neu geschaffene „zentrale Teilnehmerverzeichnis“ (gemäß § 28b Abs 4 Zustellgesetz (ZustG)) übernommen.
  • Alle Unternehmer, die im FinanzOnline keine elektronische Zustellung zugelassen haben oder keine E-Mail-Adresse hinterlegt haben, können (derzeit) nicht automatisch in dieses Teilnehmerverzeichnis übernommen werden. Bis 30.11.2019 besteht jedoch die Möglichkeit der elektronischen Zustellung im FinanzOnline Portal zuzustimmen, womit diese Daten dann auch automatisch an das Teilnehmerverzeichnis übermittelt werden. Ab 01.12.2019 können die Zustelldaten nur noch direkt über das USP verwaltet werden.

Ab 01.01.2020 sollten dann alle behördlichen Schriftstücke über dieses digitale Postfach zugestellt werden. Nur falls das Unternehmen nicht über die notwendigen technischen Voraussetzungen (zB Fehlen einer internetfähigen Hardware) verfügt, ist die Teilnahme an der eZustellung unzumutbar.

 

Derzeit sind keine Sanktionen im Falle einer „Nicht-Teilnahme“ an der eZustellung vorgesehen. Das lässt vermuten, dass auch weiterhin eine postalische Zustellung erfolgen wird, wenn das USP-Portal nicht freigeschaltet wurde bzw keine elektronische Zustellvollmacht vorliegt.

 

Bei Erledigungen der Finanzbehörden (Steuerbescheide, Vorhalte etc) wird es zu keiner Änderung kommen; diese Dokumente werden weiterhin über FinanzOnline zugestellt.

 

VERMIETUNG VON LIEGENSCHAFTEN AN GESELLSCHAFTER

Die Kriterien zur Beurteilung des Vorliegens einer verdeckten Gewinnausschüttung wurden von der Finanzverwaltung infolge der jüngsten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) überarbeitet.

Grundsätzlich gilt, dass Rechtsbeziehungen zwischen einer GmbH und ihren Gesellschaftern steuerlich anzuerkennen sind, wenn diese unter fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen werden. Kauft oder baut eine GmbH ein Gebäude und wird dieses in weiterer Folge dem Gesellschafter der GmbH im Rahmen eines Mietvertrages mit einem zu geringen (nicht fremdüblichen) Entgelt zur Verfügung gestellt, so liegt aus steuerlicher Sicht eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, die auf Ebene der GmbH zu einer Erhöhung des körperschaftsteuerpflichtigen Gewinns und auf Ebene des Gesellschafters zu einer kapitalertragsteuerpflichtigen Gewinnausschüttung führt. Ob eine Vermietung fremdüblich ist, ist anhand mehrere Merkmale zu prüfen.

 

1. GIBT ES EINEN FUNKTIONIERENDEN MIETENMARKT?

 

Zunächst ist zu prüfen, ob es für das vermietete Objekt einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Ein solcher liegt nach Ansicht der Finanz nur dann vor, wenn ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor bei Außerachtlassung der Wertsteigerung der Immobilie sein Kapital in ein solches Objekt, auch im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments, investieren würde. Den Nachweis für das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes hat der Steuerpflichtige selbst zu erbringen, sodass er nachweisen muss, dass er vor der Anschaffung oder Errichtung des Mietobjektes den Mietenmarkt im gegebenen geographischen Einzugsgebiet erkundet hat und sich auf dieser Basis als wirtschaftlich agierender Investor für die Anschaffung oder Errichtung der Immobilie entschieden hat.

 

Bei der Beurteilung eines „wirtschaftlich agierenden Investors“ sprechen aus Sicht der Finanzverwaltung folgende Indizien gegen diesen:

  • Wenn nicht dargelegt werden kann, auf welcher Grundlage (zB Kalkulation, Gutachten) vor der Anschaffung bzw Herstellung der Immobilie eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals erwartet worden ist, oder
  • wenn vor der Investitionsentscheidung weder Planungs- und Finanzierungsrechnungen noch während der Bauphase laufende Kostenkontrollen durchgeführt wurden, oder
  • wenn nicht dargelegt werden kann, welche Tatsachen oder Erwägungen dazu geführt haben, die Miete in der vereinbarten Höhe festzulegen, oder
  • wenn die für Investitionen in durchschnittliche Einfamilienhäuser mit hochwertiger Ausstattung typischen Herstellungskosten pro m² um 100% überschritten wurden.

Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor, so ist die Prüfung der Fremdüblichkeit der an den Gesellschafter verrechneten Miete anhand der ortsüblichen Marktmiete vorzunehmen. In Höhe der Differenz zwischen der ortsüblichen Marktmiete und der gegebenenfalls niedrigeren tatsächlich geleisteten Miete liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.

 

1. KEIN FUNKTIONIERENDER MIETENMARKT

 

Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, so hat eine abstrakte Renditeermittlung („Renditemiete“) zu erfolgen. Nach Auffassung des VwGH müsste dabei ein Mietentgelt in der Bandbreite zwischen 3 % bis 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu erzielen sein. Betragen daher beispielsweise die Anschaffungskosten eines an den Gesellschafter der GmbH vermieteten Objektes EUR 2,5 Mio und wird ein Mietentgelt in Höhe von 4 % dieser Kosten zugrunde gelegt, beträgt die jährliche Renditemiete EUR 100.000,00. Eine KöSt- und KESt-pflichtige verdeckte Gewinnausschüttung liegt nur insoweit vor, als die tatsächlich entrichtete Jahresmiete geringer ist als die so ermittelte Renditemiete.

 

1. UMSATZSTEUERLICHE BEHANDLUNG

 

Aus umsatzsteuerlicher Sicht ist zu Beginn zu prüfen, ob die Überlassung eine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Hierbei ist ein Vergleich der Umstände vorzunehmen, unter denen die Immobilie tatsächlich genutzt wird, sowie jener Umstände, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird. Zu prüfen ist die Fremdüblichkeit des Mietentgeltes, wobei ein moderates Abweichen vom fremdüblichen Entgelt die Unternehmereigenschaft nicht ausschließt. Zusätzlich sind sämtliche Aspekte der Vertragsbeziehung in diese Prüfung miteinzubeziehen (zB Kündigungsmodalitäten, Vorhandensein bzw Nichtanwendung von Indexklauseln, fremdunübliche Ausgestaltung des Mietvertrages, etc). Eine nichtunternehmerische Vermietung liegt jedenfalls dann vor, wenn eine Immobilie an den Anteilsinhaber nicht zum Erzielen von Einnahmen überlassen wird, sondern um diesem einen Vorteil zuzuwenden. Liegt eine unternehmerische Vermietung der Immobilie durch die Körperschaft vor, besteht nach den allgemeinen Grundsätzen des § 12 UStG 1994 das Recht auf Vorsteuerabzug.

 

1. ANWENDUND AUF PRIVATSTIFTUNG

 

Die dargestellten ertrag- und umsatzsteuerlichen Grundsätze gelten auch für die Überlassung von Immobilien durch eine Privatstiftung an ihre Begünstigten. Die zur Nutzung überlassene Immobilie ist grundsätzlich (und damit unabhängig vom Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes) der außerbetrieblichen Sphäre der Privatstiftung zuzurechnen. Umsatzsteuerlich liegt im Lichte der Rechtsprechung keine unternehmerische Tätigkeit vor, wenn die Überlassung der Immobilien durch eine Privatstiftung an den Stifter oder an andere Begünstigte im Rahmen der Erfüllung ihrer satzungsmäßigen Zwecke erfolgt.