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Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Entwicklungen, Gesetzesänderungen und praktische Tipps rund um das Thema Steuern. Unser Ziel ist es, Ihnen relevante Informationen verständlich und kompakt bereitzustellen, damit Sie bestens vorbereitet sind.

KOMMUNALSTEUER GESELLSCHAFTER-GESCHÄFTSFÜHRER

Für Honorare eines wesentlich beteiligten Gesellschafter-Geschäftsführers einer GmbH muss die Gesellschaft auch dann Kommunalsteuer entrichten, wenn der Geschäftsführer seine Leistungen für die Gesellschaft auf sein Einzelunternehmen auslagert und diese Leistungen im Rahmen eines Werkvertrags mit der Gesellschaft abrechnet.

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Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte klar, dass die Kommunalsteuerpflicht auch für wesentlich beteiligte Gesellschafter-Geschäftsführer gilt, wenn sonst alle Merkmale eines Dienstverhältnisses erfüllt sind. Darunter fallen insbesondere die Weisungsgebundenheit und die organisatorische Eingliederung in den Betrieb der GmbH. Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer mit maßgeblichem Einfluss auf die Gesellschaft (Beteiligung von mehr als 25 %) ist die Weisungsgebundenheit kein Kriterium für ein Dienstverhältnis, da solche Geschäftsführer ohnehin meist nicht weisungsgebunden sind. Die langjährige Tätigkeit des Gesellschafter-Geschäftsführers für die GmbH sei aber ein klares Indiz für die Eingliederung in den geschäftlichen Organismus des Betriebes. Ausschlaggebend ist allein die organisatorische Eingliederung in den betrieblichen Ablauf der Gesellschaft. Auch eine eigene unternehmerische Struktur des Einzelunternehmens steht laut BFG einem kommunalsteuerpflichtigen Dienstverhältnis bei der GmbH nicht entgegen.

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Unternehmerwagnis

Das BFG äußerte sich in einem Fall auch zur Frage des Unternehmerwagnisses. Zwar sah ein Werkvertrag eine erfolgsabhängige Vergütung vor, doch war eine Entlohnung bei negativem Deckungsbeitrag ausgeschlossen. Ein negativer Deckungsbeitrag trat in den relevanten Jahren auch nie ein. Zudem hätte der Gesellschafter-Geschäftsführer als Mehrheitseigentümer jederzeit die Vertragsbedingungen ändern können. Ein tatsächliches unternehmerisches Risiko des Geschäftsführers als Einzelunternehmer habe damit nicht bestanden. Weiters darf die Bemessungsgrundlage der Kommunalsteuer nicht um pauschale Betriebsausgaben oder Fixkosten des Einzelunternehmens reduziert werden. Nur Kosten für die eigene Belegschaft könnten die Bemessungsgrundlage mindern, im gegenständlichen Fall gab es aber keine Mitarbeiter im Einzelunternehmen.

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Fazit

Das Urteil fügt sich nahtlos in die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ein, wonach bei der Kommunalsteuer nicht die äußere Vertragsform, sondern die tatsächlichen Verhältnisse wie die Eingliederung in den Betrieb zählen. Auch die Zwischenschaltung eines Einzelunternehmens soll an diesem Ergebnis nichts ändern. Die Auslagerung von Tätigkeiten des Gesellschafter-Geschäftsführers für die Gesellschaft auf sein Einzelunternehmen soll es nicht ermöglichen, die Kommunalsteuerpflicht bei der Gesellschaft zu umgehen.

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VERSCHÄRFUNGEN GRUNDERWERBSTEUER SEIT 01.07.2025

Der Nationalrat hat im Juni 2025 die von der Bundesregierung geplanten Änderungen in der Grunderwerbsteuer beschlossen. Diese Neuerungen sehen wesentliche Verschärfungen bei Immobilientransaktionen in Form von „share deals“ vor. Diese Neuregelungen sind mit 01.07.2025 in Kraft getreten und für zukünftige Transaktionen zu beachten.

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Direkterwerb

Durch die beschlossene Neuregelung gibt es bezüglich eines Direkterwerbs keine Änderungen. Der Erwerb von Grundstücken führt im Regelfall zu einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises.

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Anteilsvereinigung

Neben dem Direkterwerb von Immobilien (asset deal) unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen auch bisher schon der Erwerb von Anteilen an einer Kapital- oder Personengesellschaft (share deal) der Grunderwerbsteuer. Bisher fällt Grunderwerbsteuer an, wenn mehr als 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden bzw sich bei Personengesellschaften mehr als 95 % der Anteile verschieben. Die bisherige Schwelle bezüglich des Auslösens der Steuertatbestände wurde durch den Beschluss im Nationalrat von 95 % auf 75 % herabgesetzt. Damit soll insbesondere die Verhinderung der Tatbestandserfüllung – durch Zurückbehalten von Zwerganteilen - erschwert werden.

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Dabei unterscheidet das GrEStG zwischen zwei Fallgruppen:

1. Den unmittelbaren Übergang von 75 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter.

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2. Grunderwerbsteuerpflicht liegt auch bei einem Rechtsgeschäft vor, das den Anspruch auf Übertragung

eines oder mehrerer Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch die unmittelbare oder mittelbare (!) Übertragung von mindestens 75 % aller Anteile in der Hand des Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigen würde, begründet oder
von mindestens 75 % aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber oder eine Erwerbergruppe begründet.

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Der Tatbestand zur Anteilsvereinigung stellt seit 01.07.2025 auf „Erwerber“ und „Erwerbergruppen“ ab. Eine (un)mittelbare Anteilsvereinigung liegt daher bei Vereinigung der betreffenden Anteile in der Hand eines einzelnen Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vor.

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Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Künftig sind auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts umfasst. Neu ist, dass künftig auch mittelbare Anteilsvereinigungen zur Grunderwerbsteuerpflicht führen können. Eine mittelbare Anteilsvereinigung liegt dann vor, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft übertragen werden. Damit soll die Vermeidung von Grunderwerbsteuer durch Zwischenschaltung von Gesellschaften verhindert werden. Für die Bestimmung der mittelbaren Beteiligung sind die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren. Zukünftig kann daher auch der Fall auftreten, dass Anteilsübertragungen auf Ebene einer ausländischen Muttergesellschaft dazu führt, dass in Österreich Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wird.

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Durch eine Konzernklausel wurde eine Erleichterung von konzerninternen Beteiligungsübertragungen geschaffen. Bei Vorgängen aufgrund einer Umgründung im Sinne des UmgrStG liegt demnach weder eine mittelbare Vereinigung noch ein mittelbarer Erwerb von Anteilen vor, sofern die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören.

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Immobiliengesellschaft

Wenn bei einer Immobiliengesellschaft

1. eine Anteilsvereinigung,

2. ein Gesellschafterwechsel oder

3. ein Umgründungsvorgang

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verwirklicht wird, beträgt die Steuer 3,5 % vom gemeinen Wert (das heißt Verkehrswert), statt zuvor 0,5 % vom meist wesentlich geringerem Grundstückswert. Ausgenommen von der Qualifikation als Immobiliengesellschaft sind nur Anteilsübertragungen im Familienverband.

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Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden. Eine Immobiliengesellschaft liegt auch dann vor, wenn das Vermögen der Gesellschaft oder die erzielten Einkünfte (= Ergebnisse und nicht Umsätze) überwiegend aus Grundstücken besteht bzw erzielt werden. Grundstücke, die für gewerbliche Zwecke der besitzenden Gesellschaft selbst genutzt werden – also nicht bloß veräußert, vermietet oder verwaltet werden – sollen dabei nicht zur Einordnung als Immobiliengesellschaft führen.

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Übergangsregelungen / In-Kraft-Treten

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1. Die beschlossenen Gesetzesänderungen sind mit 01.07.2025 in Kraft getreten und sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30.06.2025 entsteht oder entstehen würde.

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2. Durch das Inkrafttreten der Neuregelung am 30.06.2025 wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht.

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3. Wenn am 30.06.2025 mindestens 75% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft gehalten wurden, ist der neue Tatbestand der Anteilsvereinigung auch auf zukünftige Rechtsvorgänge anzuwenden, sofern dadurch das Beteiligungsausmaß verändert wird, aber nicht (!) unter 75 % sinkt.

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Das Finanzministerium hat für Herbst 2025 FAQ’s zur Gesetzesänderung angekündigt. Mit Beispielen und Erläuterungen sollen die Neuregelungen besser nachvollziehbar und verständlich werden.

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AKTUELLE STUNDUNGSZINSEN FINANZAMT

Die Höhe der Stundungs-, Aussetzungs-, Anpruchs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen sind vom jeweils geltenden Basiszinssatz abhängig.

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Dieser hat sich in den Jahren 2012 bis 2022 kaum geändert. Seit Mitte 2022 ist es jedoch zu mehreren Zinssprüngen gekommen. Insofern haben sich die Stundungs- und Aussetzungszinsen zuerst empfindlich erhöht. Seit Mitte 2024 sinken die Zinssätze wieder. Die aktuell geltenden Zinssätze dürfen wir wie folgt bekannt geben.

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Insbesondere dürfen wir auf die Anspruchszinsen hinweisen, die vom Finanzamt für Einkommensteuernachzahlungen jeweils ab 01.10. des Folgejahres verrechnet werden.

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ERNEUERBARE-ENERGIEGEMEINSCHAFTEN

Am 03.11.2023 hat das Finanzministerium eine Anfrage zu steuerlichen Fragestellungen bei Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften und deren Mitgliedern beantwortet. Die wichtigsten Punkte bezüglich Einkommens-teuer, Umsatzsteuer und der Elektrizitätsabgabe haben wir für Sie zusammengefasst.

Bei Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) handelt es sich um Rechtspersönlichkeiten, bei welchen die Mitglieder (oder Gesellschafter) gemeinsam und ohne Gewinnerzielungsabsicht Energie aus erneuerbaren Quellen (meist Photovoltaikanlagen) speichern und/oder Energie aus Eigenerzeugung verkaufen. Teilnehmer einer EEG können entweder Volleinspeiser (die gesamte erzeugte Energie wird an die Energiegemeinschaft geliefert) oder Überschusseinspeiser (lediglich jener Anteil der Stromproduktion, welcher nicht selbst verbraucht wird, wird der EEG zur Verteilung zur Verfügung gestellt) sein.

Einkommensteuer

Liefert ein Überschuss- oder Volleinspeiser Energie an eine EEG kommt es aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu einer Lieferung durch den Eigentümer der Energieerzeugungsanlage an die EEG. Liefert eine natürliche Person an die EEG, sind Einkünfte aus der Lieferung jedoch unter folgenden Bedingungen von der Einkommensteuer befreit:

Einspeisung von bis zu 12 500 kWh elektrischer Energie aus Photovoltaikanlagen
Engpassleistung der jeweiligen Anlage von maximal 35 kWp
Anschlussleistung von maximal 25 kWp

Umsatzsteuer

Steuerschuldner der Umsatzsteuer für die von Privatpersonen gelieferter Energie ist die EEG, nicht das jeweilige Mitglied (bzw der jeweilige Gesellschafter). Aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise kommt es zu einer Lieferung von Elektrizität an die EEG. Die EEG ist als Wiederverkäufer anzusehen und schuldet daher gemäß Reverse Charge Verfahren die Umsatzsteuer.

Elektrizitätsabgabe

Selbst erzeugte elektrische Energie ist von der Elektrizitätsabgabe befreit, soweit sie nicht in das Netz eingespeist, sondern von diesen Elektrizitätserzeugern, ihren teilnehmenden Berechtigten, Mitgliedern oder Gesellschaftern selbst verbraucht wird. Dies gilt für die jährlich bilanziell nachweisbar selbst verbrauchte elektrische Energie. Eine Weiterleitung über das öffentliche Netz ist nicht begünstigungsschädlich. Auch eine Lieferung in das allgemeine öffentliche Netz bzw an ein Energieversorgungsunternehmen (EVU) ist nicht steuerbar. Erst eine folgende Lieferung durch ein EVU an einen Verbraucher unterliegt der Elektrizitätsabgabe.

Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften müssen gesetzliche Aufzeichnungspflichten erfüllen. Soweit es sich bei dem jeweiligen Mitglied (oder Gesellschafter) um einen Volleinspeiser handelt, ergeben sich keine weiteren Aufzeichnungspflichten. Im Falle von Überschusseinspeisern bestehen solche Pflichten, es sei denn, die Aufzeichnungen der EEG erstrecken sich auch auf jene Mengen an elektrischer Energie, die vom Überschusseinspeiser selbst verbraucht oder an EVU geliefert und nicht der EEG zur Verfügung gestellt werden.

INFRASTRUKTURBEITRAG UND GRUNDERWERBSTEUER

Verpflichten sich Grundstückserwerber gegenüber einer Gemeinde oder Gemeindeverbänden, einen Infrastrukturbeitrag (Nutzungsentgelt) zu leisten, um Kosten für vorzunehmende Erschließung bzw Infrastruktur-herstellung abzugelten, kann dies zu einer erhöhten Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage führen. Neben der finanziellen Belastung aus dem Infrastrukturbeitrag ist auch eine höhere Grunderwerbsteuer abzuführen.

Ein Steuerpflichtiger erwarb im Jahr 2019 zwei als Betriebsgebiet gewidmete Grundstücke (Gewerbepark). Für die Entwicklung und Erschließung des Gewerbeparks (zB Bau von Straßen) war ein Gemeindeverband zuständig. Mit dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer, dem Gemeindeverband für die vorgenommene und noch vorzunehmende Infrastrukturherstellung einmalig einen Infrastrukturbeitrag zu bezahlen. Das Finanzamt sah den Infrastrukturbeitrag als Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage bzw GrESt-Gegenleistung an und setzte dementsprechend die Grunderwerbsteuer fest.

Verwaltungsgerichtshof hatte zu entscheiden

In der gegen diese Bescheide gerichteten Beschwerde brachte der Steuerpflichtige mit Verweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) vor, dass Nutzungsrechte an Infrastruktureinrichtungen als Zugehör des erworbenen Grundstückes zu sehen seien, somit von der Ausnahmebestimmung GrEStG (sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören) erfasst und damit nicht Teil der Bemessungsgrundlage seien. Das Finanzamt wies die Beschwerde mit Beschwerdevorentscheidung ab, woraufhin der Steuerpflichtige einen Vorlageantrag stellte. Das BFG gab der Beschwerde Folge und setzte die Grunderwerbsteuer ausschließlich vom Kaufpreis fest. Die Infrastruktureinrichtungen seien Teil der Betriebsanlage des vom Gemeindeverband betriebenen Betriebsgebietes und das vom Mitbeteiligten erworbene Nutzungsrecht sei somit von der Ausnahmebestimmung erfasst. Nach darauffolgend erhobener Amtsrevision beschäftigte sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) mit der Rechtsfrage.

Rechtsansicht des VwGH

Der VwGH teilte die Rechtsansicht des BFG nicht. Die durch den Gemeindeverband errichteten Straßen, deren Beleuchtungen und sonstige Infrastrukturerrichtungen sind nicht Teil der Betriebsanlage des vom Gemeindeverband betriebenen Betriebsgebiets. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb das ausschließlich dem Erwerber zukommende Nutzungsrecht als Teil der Betriebsanlage eines Dritten (des Gemeindeverbands) anzusehen sein soll.

Zudem stellt ein Nutzungsrecht auch keine sonstige Vorrichtung im Sinne GrEStG dar. Nach der Rechtsprechung des VwGH sind unter solchen Vorrichtungen lediglich Gegenstände zu verstehen, welche - ohne Gebäude zu sein - (typischerweise) dem Betrieb eines (spezifischen) Gewerbes bzw Betriebes dienen. Daraus ergibt sich, dass - auch wenn Rechte Zugehör eines Grundstückes sein können - ausschließlich körperliche Sachen als sonstige Vorrichtungen im Sinne des GrEStG anzusehen sind. Der geleistete Infrastrukturbeitrag ist daher Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Beim Grundstückskauf ist somit zu berücksichtigen, dass verpflichtend zu leistende Infrastrukturbeiträge unter bestimmten Umständen zu einer erhöhten Grunderwerbsteuerlast führen können.

FINANZSTRAFRECHTLICHER PRÜFUNGSAUFTRAG

05Wenn Ihnen die Finanzstrafbehörde einen Prüfungsauftrag aushändigt, sollten Sie rasch die Beratung durch einen Steuerberater oder Anwalt in Anspruch nehmen. Es bestehen für Sie besondere Pflichten, aber auch besondere Rechte, die Sie kennen sollten.

Die Finanzstrafbehörde kann unter bestimmten Voraussetzungen Nachschauen und Prüfungen im Sinne der Abgaben- und Monopolvorschriften anordnen. Von der Behörde ist in diesem Fall ein spezieller Prüfungsauftrag vorzulegen. Eine solche finanzstrafrechtliche Prüfung stellt für den Abgabepflichtigen eine Zäsur dar, da dieser ab dann als Verdächtiger oder Beschuldigter geführt wird samt den damit verbundenen Rechten im Finanzstrafgesetz (FinStrG) und (bei gerichtlichen Finanzstrafverfahren) in der Strafprozessordnung.

In einem Verfahren vor dem Bundesfinanzgericht (BFG) war fraglich, ob dieser Prüfungsauftrag ausreichend präzisiert war, um vom Vorliegen einer Verfolgungshandlung auszugehen. Dies hätte im konkreten Fall zur Folge gehabt, dass die Strafbarkeit noch nicht verjährt gewesen wäre, da der Prüfungsauftrag den Eintritt der Verjährung gehemmt hätte.

Geldstrafe wegen Abgabenhinterziehung

Im konkreten Fall handelte ein Abgabepflichtiger mit Grundstücken, versteuerte die daraus erzielten Einkünfte je-doch weder im Jahr 2013 noch im Jahr 2014. Die Finanzstrafbehörde ordnete daher eine Prüfung dem FinStrG an, mit folgender Begründung: „Aufgrund [des] der Abgabenbehörde vorliegenden Kontrollmaterials über Grundstückankäufe und -verkäufe ab dem Jahr 2011 und des Umstandes, dass diese Immobiliengeschäfte in den Steuererklärungen des Verdächtigen nicht aufscheinen, besteht der Verdacht, dass der oa Steuerpflichtige die Entrichtung von Immobilienertragsteuer bzw Einkommensteuer vermeiden wollte und somit die Verkürzung der Abgaben billigend in Kauf genommen hat.“

Der zuständige Spruchsenat verurteilte den Abgabepflichtigen für die Jahre 2013 und 2014 wegen Abgabenhinterziehung und verhängte eine Geldstrafe. In der dagegen erhobenen Beschwerde machte der Abgabepflichtige unter anderem die bereits eingetretene Verjährung geltend, die im konkreten Fall fünf Jahre ab Ablauf der gesetzlichen Erklärungsfrist (30.6. des Folgejahres) betrug.

Keine Verfolgungshandlung - Einstellung des Verfahrens

Das BFG gab der Beschwerde Folge und stellte das Verfahren wegen eingetretener Verfolgungsverjährung ein, da der gegenständliche Prüfungsauftrag keine Verfolgungshandlung darstellte und dadurch der Eintritt der Verjährung nicht gehemmt wurde. Als Verfolgungshandlung gilt jede nach außen erkennbare Amtshandlung ua eines Gerichts, einer Staatsanwaltschaft, einer Finanzstrafbehörde oder des BFG, die sich gegen eine bestimmte Person als eines Finanzvergehens Verdächtigen, Beschuldigten oder Angeklagten richtet.

Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) gelten als derartige Verfolgungshandlungen solche Maßnahmen, die nach ihrer Art und Bedeutung die Absicht der Finanzstrafbehörde erkennen lassen, gegen eine bestimmte Person den wegen einer bestimmten Tat bestehenden konkreten Verdacht zu prüfen. Der Handlung muss zu entnehmen sein, welche Tat der betroffenen Person zur Last gelegt wird.

Um als Verfolgungshandlung zu gelten, hätte im konkreten Fall der Abgabepflichtige im Prüfungsauftrag genannt werden müssen und der Prüfungsauftrag Ausführungen darüber enthalten müssen, dass dem Abgabepflichtigen die Verkürzung der Einkommensteuer 2013 und 2014 angelastet wird. Das Strafverfahren wurde durch den Prüfungsauftrag somit noch nicht anhängig und konnte der Prüfungsauftrag daher den Eintritt der Verjährung nicht hemmen. Vielmehr wurde das Verfahren erst mit der Verständigung des Abgabepflichtigen von der Einleitung des Finanzstrafverfahrens am 21.03.2022 anhängig gemacht. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch bereits Verjährung eingetreten war, war das Verfahren einzustellen.

VERMIETUNGSGARANTIEN AUS UMSATZSTEUERLICHER SICHT

Im Rahmen einer Vermietungsgarantie wird einem Wohnungseigentümer von einem Dritten garantiert, dass ihm innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine fixe monatliche Miete zufließt, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Solche Garantien werden etwa Käufern von Wohnungen als Investitionsanreiz und als Absicherung eines Mietausfallsrisikos gewährt.

Lieferungen und sonstige Leistungen eines Unternehmers unterliegen der Umsatzsteuer, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustausches ausgeführt werden, also wenn ein Unternehmer im Inland für seine Leistungen ein Entgelt erhält. Nicht jede Zahlung im unternehmerischen Bereich stellt jedoch ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für eine Leistung dar - etwa Zahlungen im Zusammenhang mit einer Vermietungsgarantie.

Beispiel

Der Käufer einer Wohnung erhält vom Verkäufer der Wohnung (= Garant) zugesichert, dass in den ersten zwölf Monaten Mietzahlungen in Höhe von EUR 1.000,00/Monat fließen werden. Kann die Wohnung in den ersten 3 Monaten nach Verkauf nicht vermietet werden, sondern erst ab dem 4. Monat, muss der Garant (= Verkäufer) die Miete für 3 Monate bezahlen. Für die Gewährung dieser Vermietungsgarantie verlangt der Garant ein Entgelt von 1 % des Gesamtgarantiebetrags (= 12 x EUR 1.000 x 1 % = EUR 120,00).

Aus umsatzsteuerlicher Sicht sind zwei Zahlungsströme zu beachten

Der Wohnungseigentümer erhält vom Garanten (jener Person, die die Garantie für die Miete übernimmt) eine fiktive Miete, und zwar für jenen Zeitraum, in welchem die Wohnung nicht vermietet werden kann. Diese Zahlungen des Garanten stellen jedoch kein Leistungsentgelt dar, sondern eine Art Schadenersatz, vergleichbar mit einer Art Versicherungsleistung. Der Garant erhält ja keine (Vermietungs-)Leistung vom Wohnungseigentümer, für die er bezahlt. Mangels Entgeltlichkeit sind die Zahlungen des Garanten an den Wohnungseigentümer daher nicht umsatzsteuerbar. Der Wohnungseigentümer hat umsatzsteuerlich nur jene Mietentgelte zu versteuern, die er von einem realen Mieter als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung der Wohnung erhält, im obigen Beispiel somit die Mieten ab dem 4. Monat.
Muss der Wohnungseigentümer dafür, dass er die Vermietungsgarantie erhält, dem Garanten ein Entgelt für die Garantieübernahme bezahlen (zB einen bestimmten Prozentsatz des garantierten Mietzinses), so stellt dieses Entgelt ein umsatzsteuerliches Entgelt dar. Allerdings wird die Vermietungsgarantie wie die Übernahme einer bürgschaftsähnlichen Sicherheit behandelt und ist daher umsatzsteuerbefreit. Der Garant hat somit aus dem Entgelt keine Umsatzsteuer abzuführen, andererseits steht ihm aufgrund der unechten Umsatzsteuerbefreiung aber auch kein Vorsteuerabzug zu.