eccontis INFORMIERT

Wird eine vermietete Liegenschaft gekauft, entsteht zwischen dem Käufer und den Altmietern ein neues Mietverhältnis. Eine Option zur steuerpflichtigen Vermietung ist durch den neuen Eigentümer daher nur eingeschränkt und unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Laut einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) entsteht bei einem Asset Deal (Kauf eines Gebäudes mit Einzelrechtsnachfolge) umsatzsteuerlich ein neues Mitverhältnis. Damit revidiert der VwGH die Sichtweise des BFG zu diesem Thema (06.05.2019, RV/7101631/2016). Dies kann Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse mit nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mietern haben, da ab dem Kauf keine Option zur Umsatzsteuer mehr möglich ist und zu einer Berichtigung der Vorsteuern führt.

Umsatzsteuerliche Behandlung - Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten

Die Vermietung von Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken ist unecht von der Umsatzsteuer befreit. Diese Steuerfreiheit ist für den Vermieter mit dem Verlust des Vorsteuerabzuges verbunden. Um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, kann der Vermieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung unterliegt seit 2012 allerdings einer wesentlichen Einschränkung. So ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Anzuwenden ist diese Bestimmung auf Mietverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 begonnen haben. Von Relevanz ist somit, wann ein Mietverhältnis neu beginnt.

Entscheidung des VwGH

Der Entscheidung des VwGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine GmbH mit Geschäftsgegenstand Vermietung und Verpachtung von Grundstücken kaufte ein mit einem Bürogebäude bebautes Grundstück. Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer machte die GmbH zur Gänze als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt versagte die Berücksichtigung der Vorsteuern bei jenen Flächen, die an überwiegend unecht umsatzsteuerbefreite Unternehmer vermietet waren, da nach Ansicht der Finanzverwaltung ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite ein neues Mietverhältnis begründet.

In der gegen den Umsatzsteuerbescheid erhobenen Beschwerde brachte die GmbH vor, dass sie durch den Kauf des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge verpflichtend eingetreten sei. Die Mietverhältnisse bestünden zivilrechtlich unverändert weiter. Daher sei eine Option zur Steuerpflicht der Vermietung auch für die GmbH als neue Vermieterin zulässig und der gesamte Vorsteuerbetrag zu berücksichtigen.

Der VwGH widersprach dieser Ansicht jedoch und führte aus, dass das Mietverhältnis zwischen der GmbH als Grundstückskäuferin und dem jeweiligen Altmieter aufgrund des Kaufs (Einzelrechtsnachfolge) neu "begonnen" hat und somit hinsichtlich USt-Option die neue Rechtslage, die seit 01.09.2012 gilt, anzuwenden ist. Die Option zur Steuerpflicht und damit verbunden der Vorsteuerabzug ist daher für die GmbH ab dem Kauf nur mehr unter den oben beschriebenen Voraussetzungen (insbesondere nahezu ausschließliche USt-Pflicht des Mieters) möglich.

Tipp: Im Zuge des oben beschriebenen Immobilienkaufs wurde ein Teil der Vorsteuer aus dem Kauf nicht anerkannt, was zu einer erheblichen Kostenbelastung für den Käufer führen kann. Wir empfehlen daher, sich zeitgerecht vor einer Grundstückstransaktion darüber zu informieren, welche steuerlichen Konsequenzen sich aus einer Transaktion ergeben können (insbesondere aufgrund der umsatzsteuerlichen Qualifikation der Mieter) und welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, um rechtzeitig entsprechende Dispositionen treffen zu können.

Wegen des Krieges in der Ukraine wollen viele die dortige Not durch eine Spende lindern. Dabei gilt es zu beachten, dass nur Spenden an bestimmte Einrichtungen steuerlich abgesetzt werden können.

Betraglich begrenzt können Spenden an bestimmte Einrichtungen als Betriebsausgaben (wenn aus dem Betriebsvermögen geleistet) oder als Sonderausgaben (wenn aus dem Privatvermögen geleistet) steuerlich berücksichtigt werden. Im betrieblichen Bereich sind auch Spenden mit Werbecharakter als Betriebsausgabe möglich.

Abzugsfähige Spenden

Steuerlich abzugsfähig sind Spenden als Betriebsausgabe an – im Gesetz genannte – Empfängerorganisationen, wie etwa Forschungs- und Wissenschaftseinrichtungen (zB Universitäten), Museen sowie Freiwilligen Feuerwehren für im Gesetz genannte begünstigte Zwecke. Ebenso sind Spenden an Empfänger abzugsfähig, die zum Zeitpunkt der Spende über einen gültigen Spendenbegünstigungsbescheid verfügen und in der Liste begünstigter Einrichtungen auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) aufscheinen. Jedoch sind Spenden nur insoweit abzugsfähig, als sie 10 % des Gewinnes vor Berücksichtigung eines Gewinnfreibetrages nicht übersteigen. Soweit die Zuwendungen 10 % des laufenden Betriebsergebnisses übersteigen, können diese eventuell betragsmäßig begrenzt als Sonderausgabe abgesetzt werden.

Spenden mit Werbecharakter

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, werbewirksame Geld- oder Sachzuwendungen im Zusammenhang mit Hilfeleistungen bei Katastrophenfällen als Betriebsausgabe geltend zu machen. Als Katastrophenfall, zu deren Beseitigung abzugsfähige Geld- oder Sachaufwendungen geleistet werden können, kommen neben Naturkatastrophen (etwa Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs-, Lawinen-, Schneekatastrophen- und Sturmschäden sowie Schäden durch Flächenbrand, Strahleneinwirkung, Erdbeben, Felssturz oder Steinschlag), auch kriegerische Ereignisse, Terroranschläge oder sonstige humanitäre Katastrophen (etwa Seuchen, Hungersnöte, Flüchtlingskatastrophen) in Betracht.

Werbewirksamkeit der Zuwendungen (Spenden) ist ua gegeben,

• bei medialer Berichterstattung über die Zuwendung (Tageszeitung, Wochenzeitung, Lokalpresse, Branchenzeitschrift, Fernsehen und Hörfunk),
• in Kunden- und Klientenschreiben (regelmäßige Schreiben dieser Art oder bei bestimmten Anlässen, zB Weihnachtsschreiben),
• bei Spendenhinweisen auf Werbeplakaten, in Auslagen (Schaufenstern), an der Kundenkasse eines Unternehmers,
• bei einem Spendenhinweis auf der Homepage eines Unternehmers.

Für eine spätere Abgabenprüfung ist eine entsprechende Dokumentation des Werbezwecks erforderlich.

Seit 01.01.2022 ist bei Web-Seminaren der Leistungsort jener, an dem der Dienstleistungsempfänger ansässig ist oder seinen Wohnsitz bzw gewöhnlichen Aufenthalt hat.

Bis 31.12.2021 war der Tätigkeitsort bei Web-Seminaren für Privatpersonen jener Ort, an dem der Lehrer ansässig war, sofern dieser nicht nachweislich seine Dienste von einem anderen Ort aus erbrachte. Seit 01.01.2022 bestimmt sich bei Web-Seminaren der Leistungsort hingegen nach dem Leistungsempfänger (Nichtunternehmer, Privatperson, B2C). Der Leistungsort des Unternehmers ist somit jener Ort, an dem der Dienstleistungsempfänger (Privatperson) ansässig ist oder seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Damit werden Online-Veranstaltungen hinsichtlich des Ortes der Umsatzsteuerpflicht den elektronisch erbrachten Dienstleistungen an Unternehmer gleichgestellt.

Bestimmung des Leistungsorts

Für die Bestimmung des Leistungsorts ist die Vermutungsregelung der einschlägigen EU-Verordnung anzuwenden: Verwendet der Nichtunternehmer etwa eine deutsche IP-Adresse und tätigt er die Zahlung über ein deutsches Bankkonto, besteht die Vermutung, dass der Nichtunternehmer in Deutschland wohnt bzw seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat und der umsatzsteuerliche Leistungsort somit in Deutschland liegt. Die Besteuerung dieses Umsatzes richtet sich daher nach deutschem Recht. Um eine umsatzsteuerliche Registrierung in anderen Mitgliedstaaten (wie im Beispiel Deutschland) zu vermeiden, kann sich der österreichische Seminarveranstalter in Österreich zum EU-OSS registrieren. Diesfalls kann er die Umsatzsteuer für die in anderen Mitgliedstaaten erbrachten Leistungen an die Nichtunternehmer über den EU-OSS erklären.

Der Leistungsort für die Online-Seminar-Umsätze an Unternehmer liegt am jeweiligen Empfängerort des leistungsempfangenden Unternehmers, es gilt somit die umsatzsteuerliche Generalklausel für B2B-Leistungen.

Auch heuer werden Unternehmen während der Sommerferien wieder Schüler und Stu­denten in ihren Betrieben beschäftigen. Dabei sind arbeits- und sozial­versicherungsrechtliche Vor­schriften zu beachten.

Ferialarbeit tritt im unternehmerischen Alltag in drei verschiedenen Erscheinungsformen zu Tage, die sich arbeits- und sozialversicherungsrechtlich unterscheiden. Erfahrungsge­mäß han­delt es sich in der Praxis hauptsächlich um Ferialarbeitnehmer, daneben gibt es noch so genannte echte Ferialpraktikanten und Volontäre.

1. ERIALARBEITNEHMER

Bei Ferialarbeitnehmern handelt es sich um Schüler oder Studenten, die während der Ferien Geld verdienen wollen, wobei diese Arbeit nicht als Pflichtpraktikum von der Schule oder Hochschule ge­fordert wird. Mit solchen Ferialarbeitnehmern muss ein Arbeitsverhältnis auf bestimmte oder unbe­stimmte Zeit abgeschlossen werden, das auch allen arbeitsrechtlichen Bestimmungen unterliegt. Zu empfehlen ist die Vereinbarung einer Probezeit. Aufgrund der zwingenden und längeren Kündigungsfristen für Arbeiter und Angestellte ist der Abschluss eines befris­teten Dienstverhältnisses von Vorteil.

Wegen der vollen Anwendbarkeit des Arbeitsrechts und des Kollektivvertrages haben Ferialarbeitnehmer Anspruch auf aliquote Sonderzahlungen und eine etwaige Urlaubsersatzleistung. Sie sind wie alle anderen Arbeitnehmer zur Pflichtversicherung bei der Gesundheitskasse anzu­melden und es sind Sozialversicherung, Lohnsteuer und die üblichen Lohn­neben­kosten abzuführen.

Empfehlung für Ferialarbeitnehmer

Ferialarbeitnehmer sollten jedenfalls eine freiwillige Arbeitnehmerveranlagung durchführen. Sie erhalten auf diesem Wege im Regelfall die volle Lohnsteuer und Teile der Sozialversich­erung zurück. Ferialarbeitnehmer, die älter als 18 Jahre alt sind und Familien- oder Studienbeihilfe beziehen, sollten auch die jeweiligen Zuverdienstgrenzen beachten: Die Familienbeihilfe ist bei einem Jahres­einkommen, das EUR 15.000,00 übersteigt, anteilig zurückzuzahlen. Für die Studi­en­­beihilfe be­stehen Sonderregelungen.

2. ECHTE FERIALPRAKTIKANTEN

Echte Ferialpraktikanten sind Schüler oder Studenten, die als Ergänzung zu ihrer schulischen Aus­bildung ein vorgeschriebenes Pflichtpraktikum in einem Betrieb absolvieren. Der Ausbildungs-zweck steht dabei im Vordergrund. Der Ferialpraktikant ist daher kein Arbeitnehmer im arbeits­rechtlichen Sinn. Es gelten für ihn nicht die arbeitsrechtlichen Bestimmungen wie etwa Urlaubsge­setz, Entgelt­fort­zahlungsgesetz, Angestelltengesetz oder Kollektivvertrag. Aus diesem Grund unter­liegt er auch keiner Arbeitspflicht und ist an keine Arbeitszeiten oder sonstige Weisungen ge­bunden.

Ein reguläres Arbeitsentgelt gebührt nicht. Ob ein „Taschengeld“ bezahlt wird und wie hoch dieses ist, unterliegt der freien Verein­barung. Für Praktikanten, die kein Taschengeld erhalten, ist eine Anmeldung bei der Gesundheitskasse nicht erforderlich. Bekommt der Praktikant Taschengeld, das die Geringfügig­keits­grenze (2022: EUR 485,85) nicht übersteigt, ist er als geringfügig Be­schäftigter an­zu­melden und die Unfallversicherungsbeiträge (1,2 %) sind für ihn abzuführen. Aus lohnsteuerlicher Sicht ist bei Zahlung eines Taschengeldes ein Lohnkonto zu führen und ein Lohnzettel auszustellen, da ab dem ersten Euro zumindest dem Grunde nach Lohnsteuerpflicht vorliegt, in der Regel wird aber keine Lohnsteuer anfallen. Das "Taschengeld" unterliegt den Lohn­nebenkosten.

Ausnahme: Für Ferialpraktikanten im Hotel- und Gastgewerbe sowie zB im Metallgewerbe sehen die Kollektivverträge auch für echte Ferialpraktikanten einen Entgeltanspruch vor. Laut Erkenntnis des Obersten Gerichtshof ist bei Ferialpraktikanten im Hotel- und Gastgewerbe immer von einem echten Arbeitsverhältnis auszugehen.

3. VOLONTÄRE

Ist im Lehrplan kein Praktikum vorgesehen und absolviert der Schüler oder Student das Praktikum freiwillig, spricht man von einem Volontär. Volontäre sind ebenfalls keine Arbeitnehmer, sie sind nicht weisungsgebunden, müssen keine Arbeitszeit einhalten und beziehen kein Entgelt.

Für Volontäre besteht keine Sozialversicherungspflicht. Sie sind lediglich unfallversicherungspflichtig und direkt bei der Allgemeinen Unfallversicherungsanstalt (AUVA) anzumelden.