eccontis INFORMIERT

Mieterinvestitionen, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sind Aufwendungen für Zu- und Umbauten an gemieteten Liegenschaften, die zum eigenen Vorteil des Mieters vorgenommen werden.

Mieterinvestitionen, zu denen der Mieter berechtigt war, werden diesem steuerlich dann zugerechnet und führen somit zu einer steuermindernden Berücksichtigung, wenn 

• keine Verrechnung mit dem Mietzins erfolgt oder
• der Mieter die Investition bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen darf oder
• wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.

Die Mieterinvestitionen dürfen jedoch nicht als sofortiger Aufwand steuermindernd geltend gemacht werden, sondern müssen vom Mieter im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit über die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens jedoch auf die voraussichtliche Mietdauer, verteilt werden. Weiters könnte in diesem Zusammenhang auch eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt und eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben ist.

Auf Ebene des Vermieters führen diese Mieterinvestitionen erst mit der der Beendigung des Mietverhältnisses zu einer steuerpflichtigen Einnahme, sofern der Mieter zur Vornahme berechtigt aber nicht verpflichtet war und - wie oben beschrieben - dem Mieter zuzurechnen sind. Die Höhe des Vorteiles ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Gebäudewertes mit und ohne Mieterinvestitionen im Zeitpunkt des Zuflusses.

Investitionen, die der Mieter jedoch aufgrund von vertraglichen Verpflichtungen vornehmen muss oder eine Gegenleistung im Rahmen des Bestandsverhältnisses darstellt (zB Verrechnung mit dem Mietzins oder eine Investition im Interesse des Vermieters), müssen vom Vermieter bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition als Einnahme versteuert werden.

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Im Zuge der Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien wurde ergänzt, dass eine Heilbehandlung auch telefonisch erfolgen kann.

Unter bestimmten Umständen sind Umsätze von Ärzten von der Umsatzsteuer befreit. So besteht für Leistungen, die selbständige Ärzte im Bereich der Humanmedizin im Rahmen ihrer Heilbehandlung an Patienten erbringen, in der Regel eine unechte Umsatzsteuerbefreiung. Das bedeutet, dass der Arzt für seine Heilbehandlung keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen hat, zugleich allerdings auch nicht die Vorsteuer geltend machen darf. Für die Umsatzsteuerbefreiung spielt somit die Definition der ärztlichen Heilbehandlungen eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang gab es zuletzt einige Ergänzungen.

Allgemein sind Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin Tätigkeiten, die zum Zweck der Vorbeugung, Diagnose, Behandlung, soweit möglich, der Heilung von Krankheiten oder Gesundheitsstörungen bei Menschen, sowie zum Schutz einschließlich der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung der menschlichen Gesundheit erbracht werden.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung fallen darunter etwa 

• die Untersuchung auf das Vorliegen oder Nichtvorliegen von körperlichen und psychischen Krankheiten oder Störungen, von Behinderungen oder Missbildungen und Anomalien, die krankhafter Natur sind
• die Beurteilung dieser Zustände bei Verwendung medizinisch-diagnostischer Hilfsmittel
• die Verabreichung eines Medikamentes zur sofortigen Einnahme - die Verabreichung einer Injektion oder das Anlegen eines Verbandes im Rahmen einer ärztlichen Behandlungsleistung gehört als übliche Nebenleistung zur begünstigten ärztlichen Heiltätigkeit
• die Vornahme operativer Eingriffe einschließlich der Entnahme oder Infusion von Blut
• die Verordnung von Heilmitteln, von Heilbehelfen und medizinisch-diagnostischen Hilfsmitteln

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Im Zuge der letzten Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien, welche die Ansicht der Finanzverwaltung widerspiegeln, wurde ergänzt, dass eine Heilbehandlung auch telefonisch erfolgen kann. Auch die Ausstellung von ärztlichen Zeugnissen und die Erstattung von ärztlichen Gutachten gehört zur Berufstätigkeit als Arzt und ist damit umsatzsteuerfrei. Bestimmte Gutachten sind davon jedoch ausgenommen. Ab dem 01.07.2021 sind etwa Gutachten über verkehrspsychologische Untersuchungen und Stellungnahmen im Sinne der Führerscheingesetz-Gesundheitsverordnung (FSG-GV) nicht von der Umsatzsteuer befreit.

Keine Heilbehandlungen und damit ebenfalls umsatzsteuerpflichtige ärztliche Tätigkeiten stellen nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa folgende Tätigkeiten dar (Hinweis: für in diesem Zusammenhang erhaltene Vorleistungen steht dafür auch anteilig der Vorsteuerabzug zu):

• die schriftstellerische Tätigkeit (auch Berichte in einer ärztlichen Fachzeitschrift)
• die Vortragstätigkeit (auch im Rahmen der Ärzte-Fortbildung) und die Lehrtätigkeit
• die Lieferungen von Hilfsmitteln (zB Kontaktlinsen, Schuheinlagen) und Medikamenten
• die Vermietung von Räumlichkeiten durch Ärzte (zB an andere Ärzte) oder die entgeltliche Nutzungsüberlassung von medizinischen Groß- und Kleingeräten

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Die Liste der umsatzsteuerpflichtigen ärztlichen Tätigkeiten wurde nun um Leistungen ergänzt, die in der Erteilung von Auskünften über Erkrankungen oder Therapien bestehen, aber aufgrund ihres allgemeinen Charakters nicht geeignet sind, zum Schutz, zur Aufrechterhaltung oder zur Wiederherstellung der menschlichen Gesundheit beizutragen. Ob Umsätze im Rahmen von ärztlichen Tätigkeiten tatsächlich umsatzsteuerfrei sind oder nicht, ist stets anhand der konkreten Umstände zu beurteilen.

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Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied 2020 darüber, ob die Vermietung einer Wohnung über eine Onlineplattform eine Raummiete oder eine Beherbergung im Sinne des Gewerberechts darstellt.

Auswirkungen kann die Einstufung als Beherbergung im Sinne des Gewerberechts auf die gewerbliche Sozialversicherung des Vermieters und auf die Umlagen-Zahlungen an die Wirtschaftskammer haben. Weiters können Strafen für die nicht vorhandene Gewerbeberechtigung anfallen.

Vermietung oder Beherbergung?

Für die Abgrenzung der Beherbergung von Gästen zur bloßen Wohnraumvermietung ist - neben anderen Aspekten – maßgeblich, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Es ist dabei immer auf alle Umstände des Einzelfalls Bedacht zu nehmen. Bei einer Entscheidung des VwGH im Jahr 2019 waren für die Einstufung der Vermietung einer Eigentumswohnung als gewerblich folgende Umstände ausschlaggebend:

• Bewerbung auf einschlägigen Internetportalen,
• zusätzliche Leistungen (Wäsche, W-Lan Zugang, Flachbildfernseher und Endreinigung),
• kurze Mietdauer (ein bis zwei Nächte, selten eine Woche),
• zu Preisen jenseits einer normalen Wohnraummiete.

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Aktuelle VwGH-Entscheidung

Im gegenständlichen Fall bot der Vermieter drei Wohnungen für touristische Zwecke auf einer Website unter dem Motto „… ideal für Wanderer, Mountainbiker, Bergsteiger und auch für Motorradfahrer …“ an. Die auf der Website angebotenen Leistungen bzw das vorhandene Inventar beinhaltet (ua) eine Küche (samt Küchengeräten), ein TV-Gerät, kostenlosen Internetzugang sowie die Mitbenützung einer Waschküche. Shampoo und Waschmittel wird ebenfalls zur Verfügung gestellt. Als Kontaktperson vor Ort für Notfälle ist die Schwester des Vermieters angegeben. Der Vermieter selbst war seit Beginn der Vermietung kein einziges Mal am Standort der Wohnungen.

Der VwGH kam nach Abwägung aller Umstände zum Schluss, dass die Grenze zur bloßen Raummiete überschritten wurde und somit eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Nach Ansicht des VwGH ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter für die Erbringung von Dienstleistungen vor Ort ist, diese können auch von einem Dritten erbracht werden und fordern nicht zwingend eine persönliche Anwesenheit. Darüber hinaus ist auf die Frage, welche Dienstleistungen üblich sind und somit vom Kunden erwartet werden, nach der Art des Beherbergungsbetriebes zu beurteilen. Gäste erwarten bei Anmietung einer Wohnung über diese Internetplattform üblicherweise die Erbringung von Dienstleistungen nur in geringem Ausmaß. Weiters weist auch das Anbieten der Wohnungen auf einer Internetplattform zu touristischen Zwecken (und damit in der Regel für eine kurze Aufenthaltsdauer) auf einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb hin.

Die Vermietung von Wohnungen kann jedoch nicht nur gewerberechtliche und sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, sondern ist auch aus einkommensteuerlicher, umsatzsteuerlicher sowie im Falle der Beschäftigung von Arbeitnehmern auch aus kollektivvertraglicher Sicht zu beurteilen.

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Wie jedes Jahr dürfen wir auf die geltenden Fristen im Zusammenhang mit Vorsteuerrückerstattungen im Ausland hinweisen. Wenn Sie als Unternehmer Rechnungen aus in anderen Staaten in Anspruch genommenen Leist­ungen (zB Nächtigungskosten, Geschäftsessen) erhalten, so können Sie die darin ent­haltenen Um­satz­steuerbeträge im Vorsteuerrückerstattungsverfahren von den ausländischen Steuerbehörden zurückfordern.

Für die Einreichung von Vorsteuerrückerstattungsanträgen sind zwei Fristen unbedingt zu be­achten:

• der 06.2021 gegenüber Drittstaaten und
• der 09.2021 gegenüber EU-Mitgliedstaaten.

Achtung: Aufgrund des Austritts aus der Europäischen Union endete die Frist für Vorsteuerrückerstattungsverfahren für das Kalenderjahr 2020 für das Vereinigte Königreich bereits am 31.03.2021. Für Rückerstattungen ab 2021 ist auf die Frist gegenüber Drittstaaten (30.06.) abzustellen.

Der unterschiedliche Verfahrensablauf stellt sich wie folgt dar.

1. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IN DRITTSTAATEN (ZB SCHWEIZ)

• Der Vergütungsantrag sowie sämtliche Dokumente und Belege müssen bis spätestens 30.06. im Original bei der ausländischen Vergütungsbehörde eingegangen sein.
• Der 30.06.2021 ist eine Fallfrist, die nicht verlängert werden kann. Wenn die Unterlagen bis zu diesem Datum nicht bei der ausländischen Steuerbehörde vorliegen, ist der Anspruch auf Vor­steuerrückerstattung verwirkt!
• Die für die Rückerstattung notwendigen Formulare sind über die Internetseite der jeweiligen aus­ländischen Steuerbehörde abrufbar.

2. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IM EU-AUSLAND

• Anträge für sämtliche EU-Länder sind seit einigen Jahren zwingend elektronisch über das öster­reichische FinanzOnline-Portal einzubringen.
• Für jedes EU-Land ist dabei ein eigener Antrag erforderlich.
• Grundsätzlich ist keine Vorlage von Originalbelegen nötig. Der Erstattungsmitgliedstaat kann je­doch bei Rechnungen über EUR 1.000,00 bzw Kraft­stoffrechnungen über EUR 250,00 die Vorlage einer Rechnungskopie (elektronisch) verlangen. Bei Rückerstattungen in Deutschland sind die Rechnungen bei Überschreiten dieser Grenzen jedenfalls mitzusenden.
• Ein Antrag muss mindestens 3 Monate umfassen und den Mindesterstattungsbetrag von EUR 400,00 erreichen. Wird der Antrag für das ganze Kalenderjahr oder den offenen Rest eines Kalenderjahres (im letzten Fall besteht keine Mindestdauer) gestellt, gelten als Mindesterstat­tungs­betrag EUR 50,00.
• Der Antrag für Rechnungen aus dem Kalenderjahr 2020 muss spätestens bis zum 09.2021 beim Finanzamt eingelangt sein, wobei dieser nur dann als vorgelegt gilt, wenn alle erforder­lichen Angaben gemacht werden.
• Bei der technischen Übermittlung über FinanzOnline erfolgt zuerst eine „Produktionsübermittlung“ und in der Folge die Übermittlung des „Abschlussfiles“. Wenn der „Abschlussfile“ übermittelt wurde, erhält man zuerst vom österreichischem Finanzamt und in der Folge vom ausländischen Finanzamt eine Empfangsbestätigung. Nur wenn beide Empfangsbestätigungen eingelangt sind, wurde der Antrag ordnungsgemäß übermittelt. Achten sie daher darauf, dass Sie die Empfangsbestätigung rechtzeitig vor dem 30.09. eines Jahres erhalten.

Tipp

Prüfen Sie, bevor ein Vergütungsantrag gestellt wird, ob auch die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Wenn zB für eine zugekaufte Leistung die Steuerschuld in Deutschland zu übernehmen ist (Reverse Charge gemäß § 13b dUStG), dann sind für diesen Zeitraum Vorsteuerbeträge nicht im Vergütungsverfahren, sondern im Veranlagungsverfahren zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie sich im Ausland steuerlich registrieren und eine „normale“ Umsatzsteuerjahreserklärung ab­geben.

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