eccontis INFORMIERT

Das Bundesfinanzgericht (BFG) entschied, dass bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks auch die Herstellungskosten eines geplanten Gebäudes zu berücksichtigen sind, sofern die Herstellung des Gebäudes in einem finalen Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks steht und der Käufer nicht als Bauherr anzusehen ist.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt der entgeltliche oder unentgeltliche Erwerb von inländischen Grundstücken. Das Grunderwerbsteuergesetz versteht unter einem Grundstück zunächst Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör. Die Grunderwerbsteuer ist vom Wert der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert zu berechnen. Gegenleistung ist bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung (und damit Bemessungsgrundlage für die GrESt) auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss.

Folgender Sachverhalt lag dabei der Entscheidung des BFG zugrunde

Die Steuerpflichtige erwarb gemeinsam mit ihrem Ehegatten Anteile an einem Grundstück. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Steuerpflichtige auf den erworbenen Anteilen am Grundstück ein Wohnhaus zu errichten, wobei festgelegt wurde, dass auch der Verkäufer auf dem restlichen Teil des Grundstücks ein weiteres Haus bauen durfte. In diesem Vertrag verpflichtete sich die Steuerpflichtige auch zur Übermittlung einer Finanzierungszusage durch eine Bank für den Kaufpreis des Grundstücks und für die Baukosten des Hauses. In weiterer Folge erteilte die Käuferin dem Grundstücksverkäufer, der auch Kataloghäuser anbot, in einem gesonderten Vertrag den Auftrag für die Planung und Errichtung des Hauses zu einer festgelegten Preisobergrenze. Nach Ansicht des Finanzamts waren als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch die Herstellungskosten für die Errichtung des Gebäudes zu berücksichtigen, da von Beginn an geplant gewesen sei, ein Grundstück zwecks Erwerbs eines Eigenheimes zu erwerben und daher der Grundstückskaufvertrag an den Bauauftrag gekoppelt gewesen sei.

BFG bestätigte Finanz

Das BFG führte hierzu aus, dass für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges der Zustand eines Grundstückes maßgebend ist, in dem dieses erworben werden soll. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben.

Für das BFG leitet sich damit ab, dass bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages die Errichtung eines Wohnhauses im Wohnungseigentum durch die Vertragsparteien beabsichtigt und geplant gewesen ist. Das BFG sah auch die Bauherreneigenschaft der Steuerpflichtigen nicht gegeben und schloss sich der Ansicht der Finanzverwaltung an. Somit unterlagen im gegenständlichen Fall auch die Herstellungskosten des geplanten Gebäudes der Grunderwerbsteuer.

Umsätze aus Hilfsgeschäften und Geschäftsveräußerungen bleiben für die Kleinunternehmergrenze außer Ansatz. Auch einige Umsatzarten werden dabei nicht berücksichtigt.

Ein Unternehmer muss sein Unternehmen in Österreich betreiben, um Kleinunternehmer sein zu können. Wesentlich ist dabei der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit und nicht der Wohnsitz. Bei Ermittlung der Umsatzgrenze von EUR 35.000,00 ist von den Einnahmen unter Herausrechnung der allenfalls enthaltenen Umsatzsteuer auszugehen. Darüber hinaus werden bei der Berechnung der Umsatzgrenze einige Umsatzarten nicht berücksichtigt. Nicht einzuberechnen sind neben einigen anderen

 

• Umsätze aus Heilbehandlungen als Arzt, Zahnarzt, Dentist, Psychotherapeut, Hebamme
• Umsätze aus der Tätigkeit als Bausparkassen- oder Versicherungsvertreter
• Umsätze aus sonstigen Leistungen von Zahntechnikern
• Umsätze von Privatlehrern und Privatschulen
• regelmäßige Umsätze von Tagesmüttern (und -vätern) und Pflegeeltern
• Unabhängig davon bleiben Umsätze aus Hilfsgeschäften und Geschäftsveräußerungen für die Kleinunternehmergrenze ebenfalls außer Ansatz.

Am Beispiel eines Arztes führt die Bestimmung zu folgendem Ergebnis

Mit seinen Umsätzen aus Heilbehandlungen ist ein Arzt unecht von der Umsatzsteuer befreit (keine Umsatzsteuerpflicht, kein Vorsteuerabzug). Geht er neben seiner ärztlichen Tätigkeit auch noch einer Tätigkeit als Gutachter nach, unterliegen die Umsätze aus der gutachterlichen Tätigkeit grundsätzlich der Umsatzsteuer. Solange die Umsätze als Gutachter und anderen steuerpflichtigen Tätigkeiten EUR 35.000,00 jedoch nicht übersteigen, entfällt aufgrund der Kleinunternehmerregelung die Umsatzsteuerpflicht auch für die gutachterliche Tätigkeit. Die Umsätze aus der Heilbehandlung sind nämlich in die Umsatzgrenze von EUR 35.000,00 nicht einzurechnen.

Sofern der Arzt neben seiner Tätigkeit als Gutachter allerdings auch Umsätze aus der Vermietung zu Wohnzwecken erzielt, müssen diese bei der Umsatzgrenze von EUR 35.000,00 mitberücksichtigt werden. Das heißt: Erzielt er aus der Vermietung von drei Wohnungen jährliche Umsätze von EUR 25.000,00 und darüber hinaus Umsätze aus der Gutachtertätigkeit von EUR 20.000, muss er für beide Tätigkeiten Umsatzsteuer abführen. Ebenfalls miteinzubeziehen ist nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eine als Liebhaberei qualifizierte kleine Vermietung, die verpflichtend steuerfrei ist. Innerhalb eines Zeitraumes von fünf Kalenderjahren kann der Unternehmer die EUR 35.000-Grenze jedoch einmal um 15 % überschreiten, ohne die Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu verlieren.

Das Bundesfinanzgericht urteilte, dass der Hauptwohnsitz jener Wohnsitz ist, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen, wenn ein Steuerpflichtiger im zu beurteilenden Zeitraum mehr als einen Wohnsitz hat.

Dabei ist auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen, wobei das Überwiegen der Beziehungen zum jeweiligen Wohnsitz den Ausschlag gibt. Wirtschaftlichen Beziehungen kommt dabei eine geringere Bedeutung zu als persönlichen Beziehungen. Unter letzteren sind all jene zu verstehen, die einen Menschen aus in seiner Person liegenden Gründen mit jenem Ort verbinden, an dem er einen Wohnsitz hat. Von Bedeutung sind dabei familiäre Bindungen sowie Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art und andere Betätigungen zur Entfaltung persönlicher Interessen und Neigungen. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist durch eine zusammenfassende Wertung aller Umstände zu ermitteln. Sollten Sie mehrere Wohnsitze haben und planen einen davon zu veräußern, ist daher vorab zu prüfen, für welchen der Wohnsitze die Hauptwohnsitzbefreiung genutzt werden kann.

Grundsätzlich unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken der Einkommensteuerpflicht (Immobilienertragsteuer). In einigen Fällen ist die Veräußerung von Liegenschaften jedoch von der Besteuerung ausgenommen, wobei dafür ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden müssen.

Von der Immobilienertragsteuer befreit sind:

• die Veräußerung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung, wenn diese(s) als Hauptwohnsitz gedient hat (Hauptwohnsitzbefreiung),
• die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes (Herstellerbefreiung),
• die Veräußerung eines Grundstückes im Falle eines behördlichen Eingriffs oder
• die Veräußerung von Grundstücken aufgrund bestimmter Tauschvorgänge (im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren sowie im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren)

Eine wesentliche Befreiungsbestimmung besteht für die Veräußerung von Grundstücken, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben. Steuerbefreit ist dabei nur die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder

• ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird
  (1. Tatbestand „2 Jahresfrist“) oder
• innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (2. Tatbestand „5 Jahresfrist“).

Die Studien von Gläubigerschutzverbänden kommen seit vielen Jahren immer zum gleichen Ergebnis. Mehr als ¾ der Insolvenzen gehen auf interne Problemfelder, dh grobe Managementfehler (Versäumnisse, individuelle Fehler bis zur Fahrlässigkeit) zurück.

1. WAS SOLL DER KMU-UNTERNEHMER WISSEN?

Aufbauend auf den obigen Erkenntnissen sind es zwei Gruppen von möglichen Daten für Unternehmer (aber auch für Führungskräfte).

• Daten aus dem außerbetrieblichen Bereich
  Marktwachstum je Produktgruppe, Marktanteile der Konkurrenz, mittelfristige Zinsentwicklung, neue Technologien und Mitbewerber etc.
  
  
• Daten aus dem innerbetrieblichen Bereich
  (auf Projekt-, Bereichs- oder Unternehmensebene) Auftragseingang, derzeitige Auslastung, Abverkaufszahlen, Umsätze je Zielgruppe, Forderungsaußenstände, Cashflow, Projekt- und Bereichsergebnisse, Rentabilitäts-, Stabilitäts- und Strukturkennzahlen, Produktivitätsmessungen etc.

Wie Sie erkennen können, sind die Gewinn- und Rentabilitätsdaten nur ein Teil der möglichen Daten. Der Gewinn ist keine Steuergröße, sondern lediglich das Resultat von Entscheidungen und der Maßstab, um die Richtigkeit dieser Entscheidungen einzuschätzen.

Die Trennung in „interne“ und „externe“ Daten hat Steuerungs-Wirkungen auf Ihr Wachstum. Denn wer nachhaltig wachsen will, hat zwei zentrale Hürden zu überwinden.

• externe Hürde
  Zum einen laufend zu überprüfen und zu erkennen, wo ein latenter Bedarf an Produkten und Dienstleistungen besteht, der bislang nicht bedient wird. Zum anderen zu analysieren, welcher Nutzen von Ihren Produkten erwartet wird und wie dieser Nutzen laufend verbessert werden kann. Dazu bedarf es Zielgruppen zu beobachten, heutige und zukünftige Kundenbedürfnisse zu ermitteln und zu bewerten, Distributionswege zu definieren und das Verhalten von Mitbewerbern zu beobachten und zu interpretieren.
• interne Hürde
  Oftmals sind die Wachstumsgrenzen nicht von außen vorgegeben, sondern innere Barrieren. Sie können nicht schneller wachsen, als Sie die Fähigkeit besitzen, neue echt tolle Mitarbeiter für das Wachstum zu integrieren. Es sind somit auch die eigenen Grenzen in diesem Bereich (organisatorisch) zu durchbrechen.

Der nächste Schritt der Unternehmenssteuerung ist, diese Daten miteinander zu verknüpfen, um geschäftsrelevante Informationen zu generieren. Anschließend sind diese Informationen zu diskutieren. Controllingergebnisse, die nicht besprochen werden, sind nicht der Rede wert. Erst durch die Auseinandersetzung zB in einer Führungskräfterunde entsteht daraus wirklich „Wissen“.

Tipp: Wenn Sie bereits regelmäßige Besprechungen zur Lage des Unternehmens führen, dürfen die außerbetrieblichen Informationen (neue Mitbewerber/Technologien, Markttrends etc) nicht fehlen. Nehmen Sie diese als Punkt auf die Agenda und fordern Sie Informationen von Ihren Führungskräften dazu ein. Das gleiche gilt für Controlling-Berichte.

Oft fehlen qualitative Informationen zur Erklärung des internen Zahlenwerks. Man wundert sich jedoch meist, wie viele Daten ohnedies im Unternehmen vorhanden sind und nur durch gezielte Aufbereitung für das operative Controlling und die Strategieentwicklung eine neue und bessere Aussagekraft erlangen!

2. WELCHE UNTERNEHMERISCHEN ENTSCHEIDUNGEN KÖNNEN AUFGRUND VON CONTROLLINGINFORMATIONEN GETROFFFEN WERDEN?

Richtige Entscheidungen benötigen die richtigen Informationen. Jedoch glaubt nur jede zehnte Führungskraft, die notwendigen Informationen für kritische Geschäfts-Entscheidungen zu haben. Entscheidungen zu treffen ist jedoch nicht Aufgabe des Controllers (er ist bloß der Navigator), Entscheidungen müssen die Führungskräfte (=Piloten) treffen.

Controllinginformationen liefern Grundlagen für

• strategische Entscheidungen („die richtigen Dinge tun“) und für
• operative Entscheidungen („die Dinge richtig tun“).

Der erste Punkt hilft Ihnen dabei Ihren Fokus zu finden und sich nicht zu verzetteln.

Die möglichen Entscheidungen sind vielfältig, aber in der Praxis zum Teil nicht alleine dem Thema Controlling zugeordnet. Vor allem die Themen Innovation, Marketing und Führung sind es, die Steuerung erst möglich machen. Im Grunde sind es die folgenden Gruppen von Entscheidungen, bei denen Ihr Controlling klare und aktuelle Informationen bieten sollte.

 

Marketing- und Verkaufsentscheidungen

• Preisfindung (Mindestverkaufspreise, Kalkulationsgrundlagen etc)
• Break-even-Umsätze (Welche Menge muss ich erzielen, um meine Kosten abzudecken?)
• Erfolgversprechendste Zielgruppe (Mit welchen Kundengruppen, in welchen Regionen verdienen wir am besten?)
• Sortimentsentscheidungen (Sind derzeitige Leistungen zu eliminieren?)
• Marketingcontrolling (Welchen Nutzen schaffen unsere Marketingaktionen und unsere Vertriebswege?)

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Innovationsentscheidungen

• Produktneueinführungen (Welche neuen Lösungen werden benötigt? Sind die Entwicklungsprojekte auf Kurs oder sind manche einzustellen?)
• Verbesserungen (Haben wir es geschafft unsere Produkte besser und günstiger zu fertigen?)

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Führungsentscheidungen/Personalentscheidungen

• Führungskräftebeurteilung
• Qualifikation (In welche Fähigkeiten müssen wir investieren? Welche Arbeitskräfte müssen wir anlocken?)
• Personalplanung (Können wir Personal einstellen oder sind wir zum Gegenteil gezwungen?)
• Managementinnovation

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Ressourcen- und Produktivitätsentscheidungen

• Investitionen verabschieden (Welcher Mitteleinsatz bringt die höchsten Rückflüsse)
• Kapazitäten und notwendige Partnerschaften festlegen bzw auf den Prüfstand stellen.
• Finanzierung sichern (Sind Verhandlungen mit der Bank zu führen?)
• Prozessoptimierung (Welche Prozesse müssen verbessert werden?)