eccontis INFORMIERT

Laut Finanzministerium bleibt bei jeder Art der Gesamtrechtsnachfolge das ursprüngliche Mietverhältnis bestehen. Es erfolgt kein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite.

Vermietungsumsätze sind grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit (ausgenommen etwa eine Wohnraummiete). Es besteht allerdings die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht dieser Umsätze zu optieren. Bei Vermietungsumsätzen ist es für die Option zur Umsatzsteuerpflicht seit 2012 von Relevanz, ob der Mieter das Gebäude für fast zur Gänze USt-pflichtige Umsätze verwendet. Wenn sich auf Mieter- oder Vermieterseite ein Wechsel ergibt, können sich bei Altverträgen dadurch die umsatzsteuerlichen Voraussetzungen hinsichtlich dieser Option ändern. Fraglich war, ob es bei einer Gesamtrechtsnachfolge (zB bei Umgründungen oder Erbschaften) zu solch einem Wechsel beim Mieter/Vermieter kommt

Wann hat ein Mietverhältnis begonnen?

Auf vor dem 01.09.2012 begonnene Mietverhältnisse ist noch die alte Rechtslage anwendbar, der zufolge Vermieter auch dann umsatzsteuerpflichtig vermieten dürfen, wenn diese Voraussetzungen beim Mieter nicht erfüllt sind. Durch einen Wechsel auf Vermieter- oder Mieterseite geht diese Altvertragseigenschaft jedoch verloren und es wird ein neues Mietverhältnis begründet, auf welches die neuen, strengeren Bestimmungen zur Anwendung gelangen. Für die Möglichkeit der USt-Option ist somit entscheidend, wann ein Mietverhältnis begonnen hat bzw ob ein Wechsel auf Vermieter-/Mieterseite eingetreten ist.

Der Verwaltungsgerichtshof entschied, dass ein Wechsel des Mieters/Vermieters aufgrund einer mit Gesamtrechtsnachfolge verbundenen Umgründung nicht zum Verlust der Eigenschaft als Altmietvertrag führt. Das Finanzministerium ist nun in seinen zur Umsatzsteuer erlassenen Richtlinien noch weiter gegangen und hält darin fest, dass im Falle jeglicher Gesamtrechtsnachfolge – wie etwa bei Erbschaften – generell kein Mieter- oder Vermieterwechsel vorliegt und dass auch im Rahmen einer Umgründung die Unternehmeridentität erhalten bleibt.

In all diesen Fällen besteht laut Finanzministerium somit die Eigenschaft als Altmietvertrag fort und die USt-Option ist bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2012 begonnen wurden, auch ohne besondere Voraussetzungen beim Mieter möglich. Ob diese Richtlinienmeinung auch bestätigt wird, bleibt abzuwarten.

Beim Verkauf von Grundstücken ist aus steuerlicher Sicht relevant, ob „private Grundstücksveräußerungen“ vorliegen, auf die die 30 %ige Immo-ESt anzuwenden ist, oder ob gewerbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 55 %igen Einkommensteuertarif zu besteuern sind.

Kürzlich hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in einem Erkenntnis erneut Aussagen zu diversen Abgrenzungskriterien getroffen.

Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel, wobei der VwGH dazu im Detail festhält:

• Bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten kann eine gewerbliche Tätigkeit entstehen, wenn der Steuerpflichtige Grundstücke erwirbt, um diese zu bebauen und sie in nahem zeitlichem Zusammenhang wieder veräußert.
• Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht. Dies insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige werbend nach außen hin auftritt.
• Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dann vorliegen, wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird. Es kommt somit nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaften an. Für die Qualifikation von Grundstücksverkäufen als gewerblichen Grundstückshandel muss die notwendige Veräußerungsabsicht daher nicht bereits im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gegeben sein, sondern kann auch noch zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
• Nicht nur bei einem planmäßigen Verkauf der gesamten Immobilie liegt gewerblicher Grundstückhandels vor, sondern auch, wenn etwa bei einem Mehrfamilienhaus drei von sechs Eigentumswohnungen verkauft werden, insbesondere, wenn der Plan des Steuerpflichtigen von vornherein darauf gerichtet ist, einen Teil der Eigentumswohnungen zu verkaufen.
• Auch die Finanzierung der Bauvorhaben auf den zu veräußernden Grundstücken ohne Einsatz von Fremdmitteln schließt das Vorliegen gewerblicher Einkünfte nicht aus, weil die Finanzierung von Grundstückskäufen mit Eigenkapital lediglich ein Indiz dafür darstellt, dass die Vermögensnutzung im Vordergrund steht. Vor allem, wenn der erzielte Veräußerungserlös für den Erwerb weiterer Grundstücke verwendet werden soll, stellt dies wiederum ein Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel dar.

Die Grenzen zwischen bloß gelegentlichen Immobilienveräußerungen und gewerblichem Grundstückshandel sind somit fließend, wobei die Abgrenzung in der Praxis oftmals Fragen aufwirft. Im Hinblick auf die unterschiedlichen ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine fachkundige Beratung jedenfalls zu empfehlen.

Wie jedes Jahr dürfen wir auf die geltenden Fristen im Zusammenhang mit Vorsteuerrückerstattungen im Ausland hinweisen. Wenn Sie als Unternehmer Rechnungen aus in anderen Staaten in Anspruch genommenen Leist­ungen (zB Nächtigungskosten, Geschäftsessen) erhalten, so können Sie die darin ent­haltenen Um­satz­steuerbeträge im Vorsteuerrückerstattungsverfahren von den ausländischen Steuerbehörden zurückfordern.

Für die Einreichung von Vorsteuerrückerstattungsanträgen sind zwei Fristen unbedingt zu be­achten: 

• der 30.06.2020 gegenüber Drittstaaten und
• der 30.09.2020 gegenüber EU-Mitgliedstaaten.

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Der unterschiedliche Verfahrensablauf stellt sich wie folgt dar.

1. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IN DRITTSTAATEN (ZB SCHWEIZ) 

• Der Vergütungsantrag sowie sämtliche Dokumente und Belege müssen bis spätestens 30.06. im Original bei der ausländischen Vergütungsbehörde eingegangen sein.
• Der 30.06.2020 ist eine Fallfrist, die nicht verlängert werden kann. Wenn die Unterlagen bis zu diesem Datum nicht bei der ausländischen Steuerbehörde vorliegen, ist der Anspruch auf Vor­steuerrückerstattung verwirkt!
• Die für die Rückerstattung notwendigen Formulare sind über die Internetseite der jeweiligen aus­ländischen Steuerbehörde abrufbar.

2. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IM EU-AUSLAND 

• Anträge für sämtliche EU-Länder sind seit einigen Jahren zwingend elektronisch über das öster­reichische FinanzOnline-Portal einzubringen.
• Für jedes EU-Land ist dabei ein eigener Antrag erforderlich.
• Grundsätzlich ist keine Vorlage von Originalbelegen nötig. Der Erstattungsmitgliedstaat kann je­doch bei Rechnungen über EUR 1.000,00 bzw Kraft­stoffrechnungen über EUR 250,00 die Vorlage einer Rechnungskopie (elektronisch) verlangen. Bei Rückerstattungen in Deutschland sind die Rechnungen bei Überschreiten dieser Grenzen jedenfalls mitzusenden.
• Ein Antrag muss mindestens 3 Monate umfassen und den Mindesterstattungsbetrag von EUR 400,00 erreichen. Wird der Antrag für das ganze Kalenderjahr oder den offenen Rest eines Kalenderjahres (im letzten Fall besteht keine Mindestdauer) gestellt, gelten als Mindesterstat­tungs­betrag EUR 50,00.
• Der Antrag für Rechnungen aus dem Kalenderjahr 2019 muss spätestens bis zum 30.09.2020 beim Finanzamt eingelangt sein, wobei dieser nur dann als vorgelegt gilt, wenn alle erforder­lichen Angaben gemacht werden.
• Bei der technischen Übermittlung über FinanzOnline erfolgt zuerst eine „Produktionsübermittlung“ und in der Folge die Übermittlung des „Abschlussfiles“. Wenn der „Abschlussfile“ übermittelt wurde, erhält man zuerst vom österreichischem Finanzamt und in der Folge vom ausländischen Finanzamt eine Empfangsbestätigung. Nur wenn beide Empfangsbestätigungen eingelangt sind, wurde der Antrag ordnungsgemäß übermittelt. Achten sie daher darauf, dass Sie die Empfangsbestätigung rechtzeitig vor dem 30.09. eines Jahres erhalten.

Tipp

Prüfen Sie, bevor ein Vergütungsantrag gestellt wird, ob auch die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Wenn zB für eine zugekaufte Leistung die Steuerschuld in Deutschland zu übernehmen ist (Reverse Charge gemäß § 13b dUStG), dann sind für diesen Zeitraum Vorsteuerbeträge nicht im Vergütungsverfahren, sondern im Veranlagungsverfahren zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie sich im Ausland steuerlich registrieren und eine „normale“ Umsatzsteuerjahreserklärung ab­geben.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben, sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren, wenn sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes ändert.

Zum Vorsteuerabzug sind Unternehmer im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit berechtigt. Erfolgt innerhalb einer vom Umsatzsteuergesetz vorgegebenen Frist eine Änderung der Verhältnisse bezüglich der unternehmerischen Verwendung eines Vermögensgegenstandes (zB Schenkung des Betriebsgrundstückes an ein Familienmitglied und damit eine künftige Verwendung für den nicht unternehmerischen Bereich), so hat eine Korrektur der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer stattzufinden. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes (BFG) hat dabei eine tageweise Aliquotierung der Vorsteuerkorrektur zu erfolgen. Eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges ist notwendig, wenn sich die Verhältnisse ändern, die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebend waren.

Beispiel

Der Unternehmer vermietet das selbst errichtete Gebäude in den ersten Jahren zu Wohnzwecken gegen Entgelt (umsatzsteuerpflichtig), daher darf er aus der Errichtung des Gebäudes Vorsteuer geltend machen. Verschenkt der Unternehmer das Gebäude einige Jahre später (Entnahme ohne Umsatzsteuer), hat sich die unternehmerische Verwendung des Gebäudes geändert und die geltend gemachte Vorsteuer ist anteilig zurückzuzahlen (Vorsteuerkorrektur). Dadurch sollen sowohl ungerechtfertigte Steuervorteile als auch steuerliche Nachteile, die sich durch eine nachträgliche Änderung des Verwendungszwecks für den Unternehmer ergeben könnten, vermieden werden.

Der Berichtigungszeitraum beträgt gegenwärtig 4 Jahre bei beweglichen Gegenständen bzw 19 Jahre bei Grundstücken (einschließlich Gebäuden) und beginnt mit dem auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden Kalenderjahr.

Vorsteuerkorrektur für gesamtes Jahr oder für zwei Tage?

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte kürzlich bei einem Unternehmer, der unter anderem im Jahr 2005 aus der Errichtung eines zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen verwendeten Wohnhauses Vorsteuern geltend gemacht und dieses Wohnhaus am 29.12.2014 an seine Mutter geschenkt hat, zu beurteilen, ob die Vorsteuerkorrektur für das gesamte Jahr 2014 oder nur für die zwei Tage (30. und 31.12.2014) durchzuführen ist. Das BFG führte hierzu aus:

Im vorliegenden Fall würde eine Vorsteuerkorrektur im Ausmaß von einem vollen Zehntel (im gegenständlichen Fall hat der Berichtigungszeitpunkt noch 9 Jahre und nicht 19 Jahre betragen) zu einem systemwidrigen Effekt führen, da das Gebäude im Jahr 2014 vom 01.01. bis 29.12 zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze und lediglich zwei Tage zur Ausübung steuerfreier Umsätze verwendet wurde. Angewendet auf den vorliegenden Streitfall bedeutet dies, dass die im Jahr 2005 geltend gemachten Vorsteuern nicht im Ausmaß von einem vollen Zehntel zu berichtigen sind, sondern hiervon lediglich zwei Dreihundertfünfundsechzigstel.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben und ändert sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes, so sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren. Da dies oftmals komplizierte Berechnungen erfordert, empfehlen wir eine frühzeitige Beratung.