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Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer hat eine Anfrage an das Finanzministerium gestellt, die den Zusammenhang zwischen dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und einem Untermietverhältnis betrifft.

Laut dem Umsatzsteuergesetz ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerbefreit. Von dieser Befreiung sind unter anderem die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke sowie die kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen ausgenommen. Auf die Steuerbefreiung kann verzichtet werden (Optionsmöglichkeit), sofern der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, wobei der Unternehmer diese Voraussetzung nachzuweisen hat. Diese Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.08.2012 beginnen. Die Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer hat eine Anfrage mit einem beispielhaften Fall an das Bundesministerium für Finanzen gestellt, welche den Zusammenhang
zwischen besagter Optionsmöglichkeit und einem Untermietverhältnis betrifft.

Sachverhalt

Eigentümer E hat vor 2012 mehrere Wohnungen an Mieter M vermietet, welche dieser (ebenfalls bereits vor 2012) an den Untermieter UM weitervermietet. UM ist unecht umsatzsteuerbefreit, für das Untermietverhältnis hat M die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht ausgeübt. Nach 2012 wird die Liegenschaft von E an den Käufer K
übertragen.

Fragestellung

Fraglich war nun, ob die Übertragung der Liegenschaft nur zu einem „umsatzsteuerlich“ neuen Mietverhältnis zwischen K und M führt oder ob sie auch Auswirkungen auf das Untermietverhältnis hat. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob für die Beurteilung, ob die Wohnungen nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, auf das Verhältnis zwischen M und UM abzustellen ist oder durch dieses „hindurchgeschaut“ werden muss und somit die Tätigkeiten von UM zu beurteilen sind.

Beantwortung durch das Finanzministerium

Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet laut Finanzministerium (BMF) umsatzsteuerlich ein neues Miet- bzw Pachtverhältnis und damit ein neues Mietverhältnis zwischen K und M. Grundsätzlich schlagen die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse des (letzten) Untermieters auf sämtlichen anderen Mietverhältnissen durch. Erzielt der Letztmieter somit Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, besteht die durch das Gesetz eingeräumte Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht im Regelfall nicht. Handelt es sich
bei der Untervermietung jedoch (wie gegenständlich) um einen „Altfall“ (Begründung des Mietverhältnisses vor 2012), erfolgt eine Beurteilung nach ursprünglicher Rechtslage und es bleibt die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht erhalten, solange keine der Parteien der Untervermietung wechselt. Auch K kann somit die Option in Anspruch nehmen, da M (anders als UM) nur steuerpflichtige Umsätze einnimmt.

Zu beachten ist laut BMF jedoch die unterschiedliche Beurteilung beim Wechsel des Haupt- oder Untermieters. Da das neue Verhältnis erst nach 2012 begründet worden wäre, kann der Hauptmieter nur dann weiterhin zur Steuerpflicht optieren, wenn der Untermieter bzw. Letztmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Ist der Hauptmieter in der Folge nicht mehr fast ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigt, schließt dies auch die Optionsmöglichkeit des nunmehrigen Eigentümers aus. Selbige Ausführungen gelten nicht nur bei einem Wechsel, sondern auch bei einer gänzlich neuen Begründung eines Untermietverhältnisses.

Vorsteuer-Rückerstattung, Offenlegung des Firmenbuch-Jahresabschlusses, Herabsetzungsantrag, Arbeitnehmerveranlagung – viele steuerrelevante Agenden müssen bis zum 30.09. eines Jahres erledigt wer-den. Nachstehend finden Sie – wie jedes Jahr – einen Auszug über wichtige Steuerfristen.

1. VORSTEUERRÜCKERSTATTUNG IM EU-RAUM

Anträge auf Rückerstattung von Vorsteuern, die in einem anderen EU-Land angefallen sind, sind elektronisch bis 30.09. des Folgejahres einzureichen. Österreichischen Unternehmern steht dafür FinanzOnline zur Verfügung (vgl auch eccontis informiert 18/2024). Der Ansässigkeitsmitgliedstaat leitet diesen Antrag dann an den Mitgliedstaat der Erstattung weiter. Die Übermittlung von Originalbelegen oder Kopien ist nicht erforderlich, außer der Erstattungsmitgliedstaat fordert diese gesondert an. Die Vorsteuer-Erstattungsbeträge können auch unterjährig eingereicht werden und müssen für ein Quartal zumindest EUR 400,00 betragen. Bezieht sich ein Antrag auf ein ganzes Kalenderjahr bzw auf den letzten Zeitraum eines Kalenderjahres, so müssen die Erstattungsbeträge zumindest EUR 50,00 betragen. Bei Vorsteuerbeträgen unter EUR 400,00 ist die Erstattung daher erst nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres möglich.

2. ÜBERMITTLUNG JAHRESABSCHLUSS ANS FIRMENBUCH

Kapitalgesellschaften sind verpflichtet, ihre Jahresabschlüsse binnen neun Monaten nach Bilanzstichtag beim Firmenbuchgericht einzureichen (sogenannte „Offenlegung“). Bei Regelbilanzstichtagen (31.12.) endet die Frist somit (grundsätzlich) am 30.09. Wird die Frist versäumt, drohen empfindliche Geldstrafen (Untergrenze: EUR 700,00 pro Gesellschaft und Geschäftsführer).

3. EST- UND KÖST-HERABSETZUNGSANTRAG

Bis 30.09. können die Vorauszahlungen auf die Einkommen- und Körperschaftsteuer des laufenden Jahres mittels Antrag beim Finanzamt herabgesetzt werden. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der laufende Gewinn voraussichtlich geringer als in den Vorjahren ausfallen wird, da sich die Festsetzung der aktuellen Vorauszahlungen zunächst immer an den Vorjahresbescheiden und damit an eventuell höheren Gewinnen orientiert. Eine Herabsetzung kann auch für GSVG-Beiträge beantragt werden.

4. ANSPRUCHSZINSEN

Ergibt sich aus der Einkommen- oder Körperschaftsteuerveranlagung eine Nachzahlung, so müssen für den Zeitraum ab 01.10. des Folgejahres Zinsen an das Finanzamt bezahlt werden (Aktuell 5,88 % pa). Im Falle einer Steuergutschrift werden Zinsen gutgeschrieben. Einer Zinszahlung aufgrund einer Steuernachzahlung kann man dadurch entgehen, indem man vorab eine entsprechende Einkommensteuer-Anzahlung an das Finanzamt leistet, wobei die Überweisung speziell bezeichnet und einem bestimmten Jahr zugewiesen werden muss.

5. ARBEITNEHMERVERANLAGUNG

Für freiwillige Arbeitnehmerveranlagungen haben Sie grundsätzlich 5 Jahre Zeit. Eine verpflichtende Arbeitnehmerveranlagung (zB bei gleichzeitig bestehenden Dienstverhältnissen) ist aber bis 30.09. des Folgejahres einzureichen.

Die Anpassungen ergeben sich insbesondere durch die Einarbeitung der Rechtsprechung. Nachfolgend werden ausgewählte Änderungen überblicksmäßig dargestellt.

Ersatzzahlungen einer Versicherung

In Rz 17 UStR wird ausgeführt, dass im Falle der Versicherung gegen das Risiko des Forderungsausfalls für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Abnehmers der im Schadensfall an den leistenden Unternehmer bezahlte Geldersatz als Entgelt für die versicherten, (ursprünglich) steuerbaren Umsätze zu beurteilen ist. Seit dem 01.01.2024 kann insoweit keine Berichtigung des geschuldeten Steuerbetrags nach § 16 UStG vorgenommen werden.

Vorsteuerabzug

In Rz 1824 UStR wird geregelt, dass eine zu Unrecht in Rechnung gestellte Umsatzsteuer (gemäß § 11 Abs 12 UStG) vom Leistungsempfänger von vornherein nicht als Vorsteuer abziehbar ist. Überdies wird angefügt, dass eine zu Unrecht geltend gemachte Vorsteuer ex tunc („ab Anfang an“) richtig zu stellen ist und keine Rechnungsberichtigung erfordert.

In Rz 1825 UStR war bis zum Wartungserlass 2023 vorgesehen, dass eine gemäß § 11 Abs 12 UStG geschuldete Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden kann, wenn die Steuer in der Rechnung ausgewiesen war, ausgenommen dem Leistungsempfänger waren Umstände bekannt, woraus er schließen müsste, dass die ausgewiesene Umsatzsteuer vom Leistenden nicht abgeführt wurde oder für den Leistungsempfänger erkennbar war, dass die ausgewiesene Umsatzsteuer höher als der Normalsteuersatz war. Diese Vereinfachung wurde durch den Wartungserlass 2023 ersatzlos gestrichen; seit 01.01.2024 berechtigt eine Rechnung mit unrichtigem Umsatzsteuerausweis, für die die Steuer kraft Rechnungslegung geschuldet wird, nicht mehr zum Vorsteuerabzug.

In Rz 1828 UStR wird ergänzt, dass in Fällen einer mangelhaften Rechnung der Vorsteuerabzug auch ohne entsprechende Rechnungsberichtigung möglich ist, wenn die Finanzverwaltung über sämtliche Daten für den Nachweis der materiellen Voraussetzungen verfügt.

In Rz 1877 UStR wird festgehalten, dass der Vorsteuerabzug für den Erwerb eines Gegenstands, mit dem ein betrügerischer Umsatz bewirkt wurde, auch dann zur Gänze zu versagen ist, wenn der Betrug nur einen Teil der Mehrwertsteuer betraf.

In Rz 1929 UStR werden Aussagen zur Nutzungsüberlassung eines Wohngebäudes an eine der Körperschaft nahestehende Person im Zusammenhang mit verdeckten Ausschüttungen aufgenommen, wobei bei derartigen Konstellationen drei Fälle unterschieden werden, bei denen es zu einer Versagung des Vorsteuerabzugs kommen kann. Die genannten Fälle sind die bloße Gebrauchsüberlassung ohne unternehmerische Tätigkeit, die fremdunübliche Nutzungsüberlassung besonders repräsentativer Wohngebäude sowie die Vermietung betrieblich nutzbarer Gebäude um weniger als 50 % der „Renditemiete“.

Rechnungen

In Rz 1533 UStR wird aufgrund der in § 16 UStG ausdrücklich angeordneten ex-nunc („ab jetzt“)-Wirkung der Rechnungsberichtigung die Zulässigkeit einer Rechnungsberichtigung auch in den Fällen anerkannt, in denen für die ursprüngliche Steuerfestsetzung bereits die Festsetzungsverjährung eingetreten ist.

In Rz 1557 UStR wird klargestellt, dass ein Dokument dann als Rechnung anerkannt werden kann, wenn die Umsatzsteuer ausgewiesen wird und jene Angaben enthalten sind („Rechnungsangaben“), die erforderlich sind, um feststellen zu können, ob die materiellen Voraussetzungen für das Recht auf Vorsteuerabzug erfüllt sind. Ergänzt wird diese Aussage um den Hinweis, dass ein Vertrag dann nicht als Rechnung iSd § 11 UStG gilt, wenn dies in diesem Vertrag ausdrücklich festgehalten wird. Diese Klarstellung dient zur Vermeidung einer potenziellen Steuerschuld kraft Rechnungslegung.

In Rz 1734 UStR wird festgehalten, dass unter bestimmten Voraussetzungen der vom Unternehmer zu Unrecht in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbetrag (iSd § 11 Abs 12 UStG) nicht geschuldet wird. Voraussetzung für den Entfall der Steuerschuld ist, dass keine Gefährdung des Steueraufkommens vorliegt, weil die Leistung im betreffenden Steuerjahr ausschließlich an Endverbraucher erbracht wurde, die hinsichtlich der ihnen in Rechnung gestellten Umsatzsteuer nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. In einem solchen Fall ist eine Berichtigung der Rechnung für den Entfall der Steuerschuld nicht erforderlich.

Nachweispflichten bei innergemeinschaftlichen Lieferungen

In Rz 4006 UStR wird ausgeführt, dass bei der Beförderung oder Versendung in das übrige Gemeinschaftsgebiet neben der Papierform nun auch die Nachweisführung in elektronischer Form, etwa durch Übermittlung eines PDF, möglich ist. Unter dem Gesichtspunkt der administrativen Vereinfachung wurde im Rahmen der Nachweisführung die Erstellung von Sammelbestätigungen zugelassen, wobei Umsätze bis zu einem Monat zusammengefasst werden können.

Überlassung von Dienstfahrrädern und Elektrofahrzeuge

In Rz 8 UStR wurden Klarstellungen zur entgeltlichen Überlassung von Dienstfahrrädern an Arbeitnehmer aufgenommen. Demnach liegt eine entgeltliche Überlassung eines Dienstfahrrads an Arbeitnehmer sowohl im Fall der Gehaltsumwandlung als auch im Fall einer „Gehaltserhöhung“ und der Vermietung vor. Diese ist als Vermietung iSd § 3a Abs 12 UStG zu beurteilen. Ob dem Arbeitgeber der Vorsteuerabzug für das Fahrrad zusteht, hängt davon ab, ob die 10 %-Grenze der unternehmerischen Nutzung erreicht wird. Wird das Fahrrad gegen Entgelt zur ausschließlich privaten Nutzung überlassen, ist die 10 %-Grenze erfüllt, und es liegt eine ausschließliche unternehmerische Nutzung (Vermietung) vor. Daneben ist ein Vorsteuerausschluss zu prüfen. Wird das Fahrrad neben Umsätzen, die zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen (zB unecht steuerbefreite Tätigkeit), auch für Umsätze verwendet, bei denen ein solcher Ausschluss nicht eintritt (zB Vermietung des Fahrrads), hat der Unternehmer die Vorsteuerbeträge in abziehbare und nicht abziehbare Vorsteuerbeträge aufzuteilen. Diese Ausführungen gelten sinngemäß bei der Überlassung eines Elektrofahrzeugs an Arbeitnehmer, wobei bei der Prüfung des Vorsteuerabzugs die Angemessenheitsgrenzen zu beachten ist.

In Rz 75 UStR wird betreffend die unentgeltliche Überlassung von Dienstfahrrädern klargestellt, dass ein steuer-barer Verwendungseigenverbrauch nur dann vorliegt, wenn die 10 %-Grenze der unternehmerischen Nutzung grundsätzlich erfüllt sind und auch kein Vorsteuerausschluss Rechtswirkungen entfaltet. Ein freiwilliger Sozialaufwand liegt hier nicht vor.

Finanzielle Eingliederung in die Organschaft

In Rz 236 UStR wird festgehalten, dass die stimmrechtliche Beteiligung in Höhe von 50 % ausreichend sein kann, wenn die Willensdurchsetzung des Organträgers gegenüber der Organgesellschaft dadurch gesichert ist, dass der Organträger eine Mehrheitsbeteiligung am Kapital der Organgesellschaft hält und er deren einzigen Geschäftsführer stellt.

Reiseleistungen in Form von Besorgungsleistungen an Nichtunternehmer unterliegen umsatzsteuerrechtlichen Sondervorschriften. Dies betrifft insbesondere die Bemessungsgrundlage, welche sich aus der Differenz zwischen dem Entgelt und den Aufwendungen des Reiseunternehmers ergibt (sogenannte Margenbesteuerung).

Als Reiseleistungen sind insbesondere Leistungen im Rahmen der Unterbringung (zB Hotels, Apartments), Beförderung und Verpflegung der Reisenden sowie diverse Nebenleistungen (zB Reisebegleitung, Besichtigungen, Führungen, Sportveranstaltungen) anzusehen. Für das Vorliegen einer Reiseleistung ist es erforderlich, dass der Unternehmer ein Bündel von Einzelleistungen erbringt, welches zumindest eine Beförderungs- oder Beherbergungsleistung enthält. Eine einzelne Leistung unterliegt nur dann den umsatzsteuerlichen Sonderregelungen für Reiseleistungen, wenn es sich um eine von einem Dritten erbrachte Beherbergungsleistung handelt und wenn die Durchführung bzw Veranstaltung einer Reise nach allgemeinem Verständnis maßgeblicher Leistungsinhalt ist, also im Vordergrund steht (zB durch zusätzliche Beratungsleistungen).

Weitere Voraussetzungen

Liegt eine Reiseleistung vor, ist die Margenbesteuerung anzuwenden, wenn

• der leistende Unternehmer im eigenen Namen auftritt (keine bloße Vermittlungsleistung),
• er Reisevorleistungen in Anspruch nimmt und
• keine Eigenleistung vorliegt (die Leistung muss also von einem Dritten bezogen werden und darf nicht selbst erbracht werden).

In diesem Zusammenhang ist insbesondere die Unterscheidung zwischen Vermittlungs- und Besorgungsleistung von Bedeutung. Bei ersterer ist die ungekürzte Vermittlungsprovision die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage, bei der Besorgungsleistung ist hingegen die Margenbesteuerung anzuwenden. Für die Unterscheidung zwischen

• Vermittlungsleistung (im fremden Namen und auf fremde Rechnung) und
• Besorgungsleistung (im eigenen Namen und auf fremde Rechnung)

ist insbesondere das Auftreten gegenüber dem Leistungsempfänger relevant. Geht aus der Abrechnung klar hervor, dass der Unternehmer (zB Reisebüro) für einen anderen Unternehmer (zB Reiseveranstalter) als Vermittler tätig wird, ist die Provision zu versteuern. Reisevorleistungen sind nötige Vorleistungen, die von anderen Unternehmern beschafft werden, bevor der Unternehmer unmittelbar gegenüber dem Reisenden tätig wird.

Bemessungsgrundlage

Umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage von Reiseleistungen ist die Differenz zwischen dem Betrag, den der Leistungsempfänger für die sonstige Leistung aufwendet und dem Betrag, den der Unternehmer für die Reisevorleistungen aufwendet, abzüglich der in der Differenz enthaltenen Umsatzsteuer (= Marge). Hinsichtlich des Steuersatzes besteht keine spezielle Regelung. Wird die Reisevorleistung im Drittland bewirkt (zB Hotelaufenthalt in Los Angeles), ist die Leistung von der Umsatzsteuer befreit.

Bei der umsatzsteuerlichen Behandlung von Reiseleistungen sind also einerseits die unterschiedlichen Voraussetzungen der Margenbesteuerung zu prüfen und andererseits bestimmte Aufzeichnungspflichten im Zusammenhang mit der Bemessungsgrundlage zu erfüllen.