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Sowohl im Rahmen von Unternehmensverkäufen als auch bei Nachfolgen innerhalb und außer­halb der Familie oder bei Erbauseinandersetzungen bzw bei Beteiligungen durch bei­spielsweise Mitar­beiter stellt sich stets die Frage nach dem Wert des Unternehmens. Wie man „Daumen mal Pi“ zu einem ersten Wertansatz für ein Unternehmen gelangt, soll im Folgenden dargestellt werden.

Der Preis ist stark vom potenziellen Käufer abhängig. Häufig gibt es bei Kleinstunternehmen keine Kaufinteressenten, was den Preis massiv drücken würde. Es kann aber auch das Interesse aus zB Synergiegründen oder aufgrund des Zukunftspotenzials (zB bei Start-ups) so groß sein, dass ein erheblicher Aufschlag über den objekti­vierten Wert hinaus bezahlt wird. Der objektive Wert eines Unter­nehmens ist aber nicht davon abhängig, was ein eventueller Erwerber alles mit dem Unternehmen vorhat, sondern vielmehr, was auf Basis der aktuellen Grundlagen in der Zukunft prognostisch an Ertrag zu erwirtschaften ist. Hängt der Erfolg sehr stark vom Übergeber ab, so wird dies den Wert beeinträchtigen. Daher sollten Unternehmer stets daran arbeiten, dass das Unter­nehmen auch unabhängig von ihnen erfolgreich laufen kann.

Erwartungen des Käufers

Bei der Wertfeststellung empfiehlt es sich den Blick eines Investors einzunehmen. Denn was er­wartet jemand, der sich an einem Unternehmen beteiligt oder dieses als Ganzes kauft? Jeder wird sich einen ausreichenden „Return on Investment“ (ROI) wünschen. Und da die Rückflüsse bei Ver­anlagung in einem Unternehmen mit einem höheren Risiko behaftet sind als bei Veranlagung in beispielsweise Staatsanleihen, ist ein entsprechend hoher Risikoprozentsatz anzusetzen. Ein Gesamt­zinssatz als Renditeerwartung in einer Bandbreite von 6 % bis 12 % wird man je Risikoeinschätzung, Markt und Branche anführen können.

Nehmen wir einmal den Mittelwert von 9 % als Renditeer­wartung her. Wenn man beispielsweise EUR 1 Mio investiert, dann würde man sich einen jährlichen Rückfluss von TEUR 90 erwarten. Im Umkehrschluss ist somit ein jährlicher Rückfluss von TEUR 90, so man den Rückfluss auf alle Zeiten – also unendlich lange – erwartet, EUR 1 Mio wert.

Return on Investment

Was ist eigentlich der Rückfluss? Alles, was ein Unternehmen in Zukunft ausschütten kann, ist der mögliche „ROI“. Dies ist auch der Grund, warum die meisten Unternehmensbewertungsverfahren zukünftige Erträge oder Cash-Flows auf den heutigen Zeitpunkt abzinsen und somit weniger auf den aktuellen Substanzwert abstellen.

Da nach 5 bis 15 Jahren die Erträge nur mehr dem Über­nehmer und nicht mehr dem Übergeber zuzurechnen sind, kann man auch zB statt auf unendlich nur auf 15 Jahre rechnen. Rechnet man einen Rückfluss von TEUR 90 mit einer Renditeerwartung von 9 % auf eine unendliche Zeit, so rechnet man TEUR 90 durch 9 %, was genau EUR 1 Mio ergibt. Rechnet man hier die Rückflüsse abgezinst für nur 15 Jahre, so ist der Wert aber gar nicht so weit weg von EUR 1 Mio und zwar bereits bei rund TEUR 725. Bei 10 Jahren wird man auf einen Wert von rund TEUR 578 kommen. Und das kann bereits als Wertband­breite angesetzt werden.

Ein Unter­nehmen, dass jährlich TEUR 90 abwirft, wird zwischen TEUR 578 und TEUR 725 wert sein.  Nimmt man den mittleren Wert von TEUR 652, so entspricht dies dem 7,25-fachen der jährlichen Rendite von TEUR 90.

Berechnungsbasis

Wenn man sich nochmals den Rückfluss ansieht, so geht es um zukünftige ausschüttbare Cash-Flows. Das heißt man wird das Ergebnis vor Steuern und vor Fremdkapitalzinsen (EBIT) ansetzen und hier die Abschreibung hinzuzählen, sodass man zum Cash-Flow vor Finanzierungskosten kommt. Das ist aber noch nicht der frei verfügbare Cash-Flow, denn man muss ja auch in Zukunft Investitionen tätigen, um die Betriebstätigkeit aufrecht erhalten zu können. Vereinfachend kann man sagen, dass das Unternehmen genauso viel investieren muss, wie Abschreibungen vorhanden sind, um am gleichen technischen Stand zu verbleiben. Somit ergibt sich als freier Cash-Flow das Ergebnis vor Zinsen und Steuern. Man rechnet mit dem Ergebnis vor Steuern, da jede Art von „ROI“ auch noch zu versteuern sein wird und man rechnet vor Zinsen, da die Betrachtung unabhängig der Finanzierungssituation anzusetzen ist. Daher ist häufig der freie Cash-Flow ähnlich dem EBIT (earnings before interest and taxes – also Gewinn vor Zinsen und Steuern).

Überschlägige Wertermittlung

Für kleine Unternehmen oder auch zur Plausibilisierung der ermittelten Unternehmens-werte für Unternehmen jedweder Größe werden häufig EBIT-Multiplikatoren zur Unternehmenswertfeststellung angewendet. Je nach Branche bewegen sich diese zwischen 5 und 10 und einem Mittelwert von 7 bis 7,5. Und das kommt nicht von ungefähr, denn dieser Multiplikator entspricht auch den bereits oben errechneten 7,25-fachen.

Fazit

Wenn in einem Unternehmen ungefähr in der Höhe der Abschreibung auch laufend reinvestiert werden muss, so wird man mit dem 7-fachen Gewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) zu einem guten Daumen mal Pi Unternehmenswert gelangen. Abhängig von Branche, Produkten, Zukunftsstrategien und anderen Begleitumständen kann dieser Multiplikator davon aber auch (erheblich) abweichen. Ob jemand bereit ist, den ermittelten Wert eines Unternehmens auch als Preis zu zahlen, steht jedoch auf einem anderen Blatt Papier und ist in Kaufpreisverhandlungen zu diskutieren.

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Der Verkauf mehrerer Wohnungen bedarf insbesondere aus steuerlicher Sicht einer sorgfältigen Planung.

Die Frage, ob Immobilienveräußerungen (wie etwa der Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen) private Grundstücksveräußerungen darstellen oder im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgen, ist an unterschiedliche steuerliche Konsequenzen geknüpft und kann zu steuerlichen Nachteilen führen.

Private oder gewerbliche Grundstücksveräußerung

Ganz allgemein stellt sich im Zusammenhang mit Liegenschaftsveräußerungen die Frage, ob eine bloße (private) Vermögensverwaltung vorliegt, bei der die laufende Einnahmen im Vordergrund stehen (private Grundstücksveräußerungen), oder ob es sich um eine Vermögensverwertung im Rahmen einer betrieblichen Tätigkeit durch Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte handelt (gewerblicher Grundstückshandel). Nach Ansicht der Finanzverwaltung liegt gewerblicher Grundstückshandel etwa dann vor, wenn die planmäßige Parzellierung, Aufschließung (Baureifmachung) und anschließende Verwertung des Liegenschaftsvermögens erfolgt.

Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so sind die ab dem Zeitpunkt der Einlage in den Grundstückshandel entstehenden Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaftsvermögen (wie etwa von mehreren Eigentumswohnungen) mit dem bis zu 55 %igen progressiven Einkommensteuertarif anstelle des 30 %igen Immobilienertragsteuersatz zu besteuern.

Zeitraum zwischen Einlage und Verkauf

Als Zeitpunkt der Einlage in den gewerblichen Grundstückshandel gilt dabei die erstmalige Darlegung des Verkaufswillens. Dieser Zeitpunkt kann etwa bereits beim Erwerb der Grundstücke oder aber erst bei Beginn der Verwertungshandlungen gegeben sein. Dies ist insoweit wichtig, als bei einer Einlage erst unmittelbar vor dem Verkauf, der (mit dem bis zu 55 %igen progressiven Einkommensteuertarif zu versteuernde) Veräußerungsgewinn mangels Wertsteigerung ab dem Zeitpunkt der Einlage im Einzelfall vernachlässigbar gering sein könnte.

Liegt jedoch zwischen dem Zeitpunkt der Einlage und dem Verkauf ein längerer Zeitraum (etwa weil sich der Verkauf der Wohnungen über mehrere Jahre erstreckt) und kommt es in diesem Zeitraum zu signifikanten Wertsteigerungen, kann dies im Vergleich zur Veräußerung aus dem Privatvermögen zu einer empfindlichen Steuermehrbelastung führen.

Steuermindernde Aufwendungen beim gewerblichen Grundstückshandel

Demgegenüber besteht bei Liegenschaftsveräußerungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels – anders als bei privaten Grundstücksveräußerungen, die dem 30 %igen Steuersatz unterliegen – die Möglichkeit, damit im Zusammenhang stehende Aufwendungen (wie etwa Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Maklerkosten etc) steuermindernd geltend zu machen und gegebenenfalls daraus entstehende Verluste in Folgejahre vorzutragen.

Werden mehrere Eigentumswohnungen bei Vorliegen der Voraussetzungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandles veräußert, kann es zu einer erheblichen Steuer(mehr)belastung im Gegensatz zu privaten Grundstücksveräußerungen kommen. Sind derartige „Immobilienprojekte“ angedacht, empfiehlt es sich daher, rechtzeitig eine sorgsame steuerliche Planung vorzunehmen.

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Mit dem Einlangen in der Databox, dem elektronischen Briefkasten abrufbar über FinanzOnline, ist ein Schriftstück der Finanzverwaltung in den elektronischen Verfügungsbereich des Unternehmers gelangt. Ein Schriftstück gilt somit auch dann als zugestellt, wenn der Unternehmer – etwa aufgrund eines Auslandsarbeitseinsatzes – temporär seine bisherige „Abgabenstelle“ aufgegeben hat.

Bei der Databox handelt es sich um den elektronischen Briefkasten des Unternehmers. Durch diese können zB Einkommensteuerbescheide von der Finanzverwaltung dem Unternehmer wirksam zugestellt werden. Die Schriftstücke gelten mit dem Einlangen in der Databox als zugestellt. Dies ist unter anderem für den Fristenlauf und das rechtzeitige Einbringen einer Beschwerde wesentlich. Denn zur Einbringung der Beschwerde steht eine Frist von einem Monat, gerechnet ab Zustellung des angefochtenen Bescheides, zur Verfügung. Sollte eine Beschwerde nach diesem Monat, also verspätet eingebracht werden, kann der Bescheid der Finanzverwaltung nicht mehr erfolgreich bekämpft werden.

Abwesenheit von der Abgabenstelle

Die Zustellung und somit der Beginn des Fristenlaufes gelten jedoch dann als nicht bewirkt, wenn der Unternehmer wegen Abwesenheit von der Abgabenstelle nicht rechtzeitig vom Zustellvorgang Kenntnis erlangen konnte. Die Zustellung wird in diesem Fall mit dem der Rückkehr an die Abgabestelle folgenden Tag wirksam. Dies gilt nicht nur für Zustellungen per Post, sondern auch für solche per FinanzOnline (Databox).

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) führte in einem kürzlich ergangenen Erkenntnis aus, dass etwa im Falle eines Urlaubes von einer Abwesenheit von der Abgabenstelle ausgegangen werden kann und der Unternehmer dabei nicht mit täglichem Prüfen möglicher Zustellungen aus der Ferne belastet sein sollte.

Längerer Auslandarbeitseinsatz

Es liegt jedoch keine Abwesenheit von der Abgabenstelle vor, wenn der Unternehmer durch einen längeren Auslandarbeitseinsatz nicht an seiner ursprünglichen Wohnadresse in Österreich aufhältig ist, sondern durchgehend an seinem Auslandsarbeitsplatz wohnhaft war. In diesem Fall gibt der Unternehmer zumindest temporär seine bisherige Abgabenstelle auf und begründet am Ort des Auslandarbeitseinsatzes eine neue. Somit ist der Unternehmer nur von seiner früheren und nicht von seiner aktuellen Abgabestelle abwesend. Der Fristenlauf für die Beschwerde beginnt in diesem Fall mit dem Einlangen in der Databox.

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Für die Ermittlung der Immobilienertragsteuer ist es entscheidend, ob es sich beim zu verkaufenden Grundstück um Alt- oder Neuvermögen handelt. Der VwGH hat diese Abgrenzung durch ein kürzlich ergangenes Erkenntnis genauer definiert.

Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Für die Anschaffungskosten ist dabei in folgende zwei Arten zu unterscheiden:

• Neu-Grundstücke:   Hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten - gegebenenfalls adaptiert – abgezogen.
• Alt-Grundstücke:     Hier wird ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt.

Neu-Grundstücke sind ab dem 31.03.2002 angeschafft worden und waren damit jedenfalls am 31.03.2012 steuerverfangen. Das bedeutet, dass die (damals gültige) 10-jährige Spekulationsfrist am 31.03.2012 noch nicht abgelaufen war. Alt-Grundstücke wurden vor dem 31.03.2002 angeschafft und waren damit am 31.03.2012 nicht steuerverfangen; die 10-jährige Spekulationsfrist war am 31.03.2012 bereits abgelaufen. Wurden die Grundstücke in Bauland umgewidmet gelten andere Fristen, die hier jedoch nicht im Detail dargestellt werden.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH)

Der VwGH entschied kürzlich: Wenn ein Grundstück nach seiner Anschaffung bebaut wird, beginnt die Spekulationsfrist bereits mit der Anschaffung des Grundstückes zu laufen. Durch die Errichtung eines Gebäudes beginnt keine neue Frist zu laufen. Auch eine gesonderte Frist für das Gebäude wird nicht in Lauf gesetzt. Somit werden Grund und Boden sowie das Gebäude gleichbehandelt.

Beispiel

Im Jahr 1994 wurde (nackter) Grund und Boden angeschafft. Es erfolgt darauf eine Errichtung eines Ferienhauses durch eine Baufirma (welche auch das finanzielle Baurisiko trägt) im Jahr 2004. Durch die Errichtung des Gebäudes beginnt keine neue Frist zu laufen. Das Grundstück (Grund und Boden und Gebäude) war damit am 31.3.2012 nicht steuerverfangen und somit ein Altgrundstück. Bei einer Veräußerung ab dem 01.04.2012 kann daher ein Pauschalwert für die Anschaffungskosten von Grund und Boden sowie Gebäude (idR 86 % des Veräußerungserlöses) angesetzt werden.

Wäre das Gebäude erst nach dem 31.03.2012 errichtet worden, stellt das Gebäude nach Ansicht der Finanzverwaltung Neuvermögen dar. Somit wäre bei einer Veräußerung des Grundstücks nur im Hinblick auf den Grund und Boden die Möglichkeit gegeben, einen Pauschalwert für die Anschaffungskosten anzusetzen.

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