eccontis INFORMIERT

Beim Verkauf von Grundstücken ist aus steuerlicher Sicht relevant, ob „private Grundstücksveräußerungen“ vorliegen, auf die die 30 %ige Immo-ESt anzuwenden ist, oder ob gewerbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 55 %igen Einkommensteuertarif zu besteuern sind.

Kürzlich hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in einem Erkenntnis erneut Aussagen zu diversen Abgrenzungskriterien getroffen.

Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel, wobei der VwGH dazu im Detail festhält:

• Bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten kann eine gewerbliche Tätigkeit entstehen, wenn der Steuerpflichtige Grundstücke erwirbt, um diese zu bebauen und sie in nahem zeitlichem Zusammenhang wieder veräußert.
• Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht. Dies insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige werbend nach außen hin auftritt.
• Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dann vorliegen, wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird. Es kommt somit nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaften an. Für die Qualifikation von Grundstücksverkäufen als gewerblichen Grundstückshandel muss die notwendige Veräußerungsabsicht daher nicht bereits im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gegeben sein, sondern kann auch noch zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
• Nicht nur bei einem planmäßigen Verkauf der gesamten Immobilie liegt gewerblicher Grundstückhandels vor, sondern auch, wenn etwa bei einem Mehrfamilienhaus drei von sechs Eigentumswohnungen verkauft werden, insbesondere, wenn der Plan des Steuerpflichtigen von vornherein darauf gerichtet ist, einen Teil der Eigentumswohnungen zu verkaufen.
• Auch die Finanzierung der Bauvorhaben auf den zu veräußernden Grundstücken ohne Einsatz von Fremdmitteln schließt das Vorliegen gewerblicher Einkünfte nicht aus, weil die Finanzierung von Grundstückskäufen mit Eigenkapital lediglich ein Indiz dafür darstellt, dass die Vermögensnutzung im Vordergrund steht. Vor allem, wenn der erzielte Veräußerungserlös für den Erwerb weiterer Grundstücke verwendet werden soll, stellt dies wiederum ein Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel dar.

Die Grenzen zwischen bloß gelegentlichen Immobilienveräußerungen und gewerblichem Grundstückshandel sind somit fließend, wobei die Abgrenzung in der Praxis oftmals Fragen aufwirft. Im Hinblick auf die unterschiedlichen ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine fachkundige Beratung jedenfalls zu empfehlen.

Wie jedes Jahr dürfen wir auf die geltenden Fristen im Zusammenhang mit Vorsteuerrückerstattungen im Ausland hinweisen. Wenn Sie als Unternehmer Rechnungen aus in anderen Staaten in Anspruch genommenen Leist­ungen (zB Nächtigungskosten, Geschäftsessen) erhalten, so können Sie die darin ent­haltenen Um­satz­steuerbeträge im Vorsteuerrückerstattungsverfahren von den ausländischen Steuerbehörden zurückfordern.

Für die Einreichung von Vorsteuerrückerstattungsanträgen sind zwei Fristen unbedingt zu be­achten: 

• der 30.06.2020 gegenüber Drittstaaten und
• der 30.09.2020 gegenüber EU-Mitgliedstaaten.

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Der unterschiedliche Verfahrensablauf stellt sich wie folgt dar.

1. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IN DRITTSTAATEN (ZB SCHWEIZ) 

• Der Vergütungsantrag sowie sämtliche Dokumente und Belege müssen bis spätestens 30.06. im Original bei der ausländischen Vergütungsbehörde eingegangen sein.
• Der 30.06.2020 ist eine Fallfrist, die nicht verlängert werden kann. Wenn die Unterlagen bis zu diesem Datum nicht bei der ausländischen Steuerbehörde vorliegen, ist der Anspruch auf Vor­steuerrückerstattung verwirkt!
• Die für die Rückerstattung notwendigen Formulare sind über die Internetseite der jeweiligen aus­ländischen Steuerbehörde abrufbar.

2. RÜCKERSTATTUNG VON VORSTEUERN IM EU-AUSLAND 

• Anträge für sämtliche EU-Länder sind seit einigen Jahren zwingend elektronisch über das öster­reichische FinanzOnline-Portal einzubringen.
• Für jedes EU-Land ist dabei ein eigener Antrag erforderlich.
• Grundsätzlich ist keine Vorlage von Originalbelegen nötig. Der Erstattungsmitgliedstaat kann je­doch bei Rechnungen über EUR 1.000,00 bzw Kraft­stoffrechnungen über EUR 250,00 die Vorlage einer Rechnungskopie (elektronisch) verlangen. Bei Rückerstattungen in Deutschland sind die Rechnungen bei Überschreiten dieser Grenzen jedenfalls mitzusenden.
• Ein Antrag muss mindestens 3 Monate umfassen und den Mindesterstattungsbetrag von EUR 400,00 erreichen. Wird der Antrag für das ganze Kalenderjahr oder den offenen Rest eines Kalenderjahres (im letzten Fall besteht keine Mindestdauer) gestellt, gelten als Mindesterstat­tungs­betrag EUR 50,00.
• Der Antrag für Rechnungen aus dem Kalenderjahr 2019 muss spätestens bis zum 30.09.2020 beim Finanzamt eingelangt sein, wobei dieser nur dann als vorgelegt gilt, wenn alle erforder­lichen Angaben gemacht werden.
• Bei der technischen Übermittlung über FinanzOnline erfolgt zuerst eine „Produktionsübermittlung“ und in der Folge die Übermittlung des „Abschlussfiles“. Wenn der „Abschlussfile“ übermittelt wurde, erhält man zuerst vom österreichischem Finanzamt und in der Folge vom ausländischen Finanzamt eine Empfangsbestätigung. Nur wenn beide Empfangsbestätigungen eingelangt sind, wurde der Antrag ordnungsgemäß übermittelt. Achten sie daher darauf, dass Sie die Empfangsbestätigung rechtzeitig vor dem 30.09. eines Jahres erhalten.

Tipp

Prüfen Sie, bevor ein Vergütungsantrag gestellt wird, ob auch die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Wenn zB für eine zugekaufte Leistung die Steuerschuld in Deutschland zu übernehmen ist (Reverse Charge gemäß § 13b dUStG), dann sind für diesen Zeitraum Vorsteuerbeträge nicht im Vergütungsverfahren, sondern im Veranlagungsverfahren zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie sich im Ausland steuerlich registrieren und eine „normale“ Umsatzsteuerjahreserklärung ab­geben.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben, sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren, wenn sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes ändert.

Zum Vorsteuerabzug sind Unternehmer im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit berechtigt. Erfolgt innerhalb einer vom Umsatzsteuergesetz vorgegebenen Frist eine Änderung der Verhältnisse bezüglich der unternehmerischen Verwendung eines Vermögensgegenstandes (zB Schenkung des Betriebsgrundstückes an ein Familienmitglied und damit eine künftige Verwendung für den nicht unternehmerischen Bereich), so hat eine Korrektur der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer stattzufinden. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes (BFG) hat dabei eine tageweise Aliquotierung der Vorsteuerkorrektur zu erfolgen. Eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges ist notwendig, wenn sich die Verhältnisse ändern, die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebend waren.

Beispiel

Der Unternehmer vermietet das selbst errichtete Gebäude in den ersten Jahren zu Wohnzwecken gegen Entgelt (umsatzsteuerpflichtig), daher darf er aus der Errichtung des Gebäudes Vorsteuer geltend machen. Verschenkt der Unternehmer das Gebäude einige Jahre später (Entnahme ohne Umsatzsteuer), hat sich die unternehmerische Verwendung des Gebäudes geändert und die geltend gemachte Vorsteuer ist anteilig zurückzuzahlen (Vorsteuerkorrektur). Dadurch sollen sowohl ungerechtfertigte Steuervorteile als auch steuerliche Nachteile, die sich durch eine nachträgliche Änderung des Verwendungszwecks für den Unternehmer ergeben könnten, vermieden werden.

Der Berichtigungszeitraum beträgt gegenwärtig 4 Jahre bei beweglichen Gegenständen bzw 19 Jahre bei Grundstücken (einschließlich Gebäuden) und beginnt mit dem auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden Kalenderjahr.

Vorsteuerkorrektur für gesamtes Jahr oder für zwei Tage?

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte kürzlich bei einem Unternehmer, der unter anderem im Jahr 2005 aus der Errichtung eines zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen verwendeten Wohnhauses Vorsteuern geltend gemacht und dieses Wohnhaus am 29.12.2014 an seine Mutter geschenkt hat, zu beurteilen, ob die Vorsteuerkorrektur für das gesamte Jahr 2014 oder nur für die zwei Tage (30. und 31.12.2014) durchzuführen ist. Das BFG führte hierzu aus:

Im vorliegenden Fall würde eine Vorsteuerkorrektur im Ausmaß von einem vollen Zehntel (im gegenständlichen Fall hat der Berichtigungszeitpunkt noch 9 Jahre und nicht 19 Jahre betragen) zu einem systemwidrigen Effekt führen, da das Gebäude im Jahr 2014 vom 01.01. bis 29.12 zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze und lediglich zwei Tage zur Ausübung steuerfreier Umsätze verwendet wurde. Angewendet auf den vorliegenden Streitfall bedeutet dies, dass die im Jahr 2005 geltend gemachten Vorsteuern nicht im Ausmaß von einem vollen Zehntel zu berichtigen sind, sondern hiervon lediglich zwei Dreihundertfünfundsechzigstel.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben und ändert sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes, so sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren. Da dies oftmals komplizierte Berechnungen erfordert, empfehlen wir eine frühzeitige Beratung.

Sowohl im Bereich der Finanzverwaltung als auch im Bereich der Sozialversicherung wurden völlig neue Organisationsstrukturen beschlossen, die 2020 in Kraft treten. Für den einzelnen Steuerpflichtigen sollen sich dadurch Verbesserungen im alltäglichen Behördenkontakt ergeben und die Verfahren beschleunigt werden.

Finanzverwaltung

Derzeit gibt es in Österreich 40 Finanzämter und 9 Zollämter sowie besondere Organisationseinheiten wie Steuer- und Zollkoordination, Großbetriebsprüfung, Finanzpolizei und Steuerfahndung. Ab 01.07.2020 wird diese Struktur völlig neu aufgestellt.

Durch die Novellierung besteht die Bundesfinanzverwaltung dann aus:

• den Abgabenbehörden des Bundes, nämlich
  • dem Bundesminister für Finanzen,
  • dem Finanzamt Österreich,
  • dem Finanzamt für Großbetriebe und
  • dem Zollamt Österreich,
• dem Amt für Betrugsbekämpfung und
• dem Prüfdienst für lohnabhängige Abgaben und Beiträge

Finanzamt Österreich

Das Finanzamt Österreich hat eine umfassende Zuständigkeit für alle Aufgaben, die nicht einer anderen Abgabenbehörde übertragen sind. Das betrifft alle mit der Erhebung von Abgaben (zB ESt, USt, KöSt, aber auch Gebühren und Verkehrssteuern, Einheitsbewertung) zusammenhängenden Aufgaben. Die Organisationseinheiten der bisherigen Finanzämter werden künftig als Dienststellen des Finanzamtes Österreich fungieren. Da die örtliche Zuständigkeit aufgrund des einheitlichen Finanzamtes Österreich wegfällt, können zukünftig Anträge oder Steuererklärungen bei jeder beliebigen Dienststelle eingereicht werden.

Für große Unternehmen (Umsatzschwelle von 10 Mio EUR, Banken/Versicherungen, Privatstiftungen, etc) ist künftig das neue Finanzamt für Großbetriebe zuständig. Das Amt für Betrugsbekämpfung wird österreichweit für das gesamte Bundesgebiet tätig werden und umfasst die Geschäftsbereiche Finanzstrafsachen, Finanzpolizei, Steuerfahndung und Zentralstelle Internationale Zusammenarbeit.

Sozialversicherung

In der Sozialversicherung wirkt sich bereits ab 01.01.2020 eine Änderung in der Organisation aus: die neue Österreichische Gesundheitskasse (ÖGK) ist die Krankenversicherung für alle Personen, die bisher bei einer der neun Gebietskrankenkassen versichert waren. Darüber hinaus sind zukünftig auch die Versicherten der bisherigen Betriebskrankenkassen (mit Ausnahme der Betriebskrankenkasse der Wiener Verkehrsbetriebe) bei der ÖGK versichert.

Die Umstellung erfolgt automatisch und gilt auch für mitversicherte Angehörige. Die Versicherten können wie gewohnt mit ihrer e-card zu ihrem Vertragsarzt gehen. Für Dienstgeber werden künftig österreichweit einheitliche Standards geschaffen, damit Dienstgeber alle wesentlichen Informationen aus einer Hand erhalten. Zu diesem Zweck wird etwa für bundeslandübergreifende Dienstgeber ein Single Point of Contact (SPOC) als Ansprechstelle eingerichtet.