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Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat erstmals die Voraussetzungen der Befreiungsbestimmung für die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bei Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland konkretisiert.

Die Immobilienertragsteuer umfasst nicht nur die Veräußerungen von Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten, sondern auch Grundstückstauschvorgänge. Somit unterliegt auch ein Grundstückstausch der ImmoESt. Gesetzlich sind verschiedene Befreiungstatbestände von der ImmoESt vorgesehen. Einer dieser Befreiungstatbestände sieht vor, dass Einkünfte aus Grundstückstauschvorgängen im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, sogenannte Baulandumlegungen, insbesondere nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften, steuerfrei sind. Nach der Rechtsansicht der Finanz kommt die Befreiung von der ImmoESt bei Grundstückstauschvereinbarungen aber nicht zur Anwendung, wenn diese Tauschvorgänge auf privatrechtlichen Tauschvorgängen beruhen, unabhängig vom Vorhandensein eines öffentlichen Interesses an der Maßnahme. Der VwGH sieht das aber anders.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes

Ausgangslage der Entscheidung des VwGH war, dass ein Eigentümer zweier Grundstücke im Zuge eines Straßenbaus einen Teil seiner Grundstücke an die Gemeinde unentgeltlich abtreten musste. Diese Abtretung hatte zur Folge, dass die (Rest-)Grundstücke zu schmal für eine Bebauung wurden. Der darauffolgende Tausch dieser unbebaubaren Grundstücke mit Grundstücken angrenzender Nachbarn um ein neues, bebaubares Grundstück zu erhalten, beurteilte die Finanz zunächst als steuerpflichtige Grundstücksveräußerung.

Der VwGH führte dagegen aus, dass die Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland beigetragen haben. Die nach der Rechtsprechung insbesondere dann vorliegt, wenn damit relevanten öffentlichen Interessen unter dem Gesichtspunkt der besseren Bebaubarkeit gedient wird. Sie wurden durch eine Maßnahme der Gemeinde (Erschließung des in Bauland umgewidmeten Bereichs durch die Errichtung einer Straße) in Gang gesetzt, womit das öffentliche Interesse an diesen Maßnahmen hinreichend dokumentiert wird.

Die nach Abtretung der Grundflächen dem Mitbeteiligten verbliebenen Flächen waren für eine Bebauung ungeeignet. Ein durch eine solche Situation ausgelöster Tausch wie der hier zu beurteilende erfolgt noch „im Rahmen“ der ihm zugrundeliegenden behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland. Somit war die Befreiungsbestimmung anwendbar.

Vorsteuer-Rückerstattung, Offenlegung des Firmenbuch-Jahresabschlusses, Herabsetzungs­antrag, Arbeitnehmerveranlagung – viele steuerrelevante Agenden müssen bis zum 30.09. eines Jahres erledigt werden. Nachstehend finden Sie – wie jedes Jahr – einen Auszug über wichtige Steuer­fristen.

1. VORSTEUERRÜCKERSTATTUNG IM EU-RAUM

Seit 2010 sind Anträge auf Rückerstattung von Vorsteuern, die in einem anderen EU-Land ange­fallen sind, elektronisch bis 30.09. des Folgejahres einzureichen. Österreichischen Unternehmern steht dafür FinanzOnline zur Verfügung (vgl auch eccontis informiert 19/2021). Der Ansässigkeits­mit­­glied­staat leitet diesen Antrag dann an den Mitgliedstaat der Erstattung weiter. Die Übermitt­lung von Originalbelegen oder Kopien ist nicht erforderlich, außer der Erstattungsmitglied­staat fordert diese gesondert an. Die Vorsteuer-Erstattungsbeträge können auch unterjährig eingereicht werden und müssen für ein Quartal zumindest EUR 400,00 betragen. Bezieht sich ein Antrag auf ein ganzes Kalenderjahr bzw auf den letzten Zeitraum eines Kalenderjahres, so müssen die Erstattungsbeträge zumindest EUR 50,00 betragen. Bei Vorsteuerbeträgen unter EUR 400,00 ist die Erstattung daher erst nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres möglich.

2. ÜBERMITTLUNG JAHRESABSCHLUSS ANS FIRMENBUCH

Kapitalgesellschaften sind verpflichtet, ihre Jahresabschlüsse binnen neun Monaten nach Bilanz­stichtag beim Firmenbuchgericht einzureichen (sogenannte „Offenlegung“). Bei Regelbilanzstich­tagen (31.12.) endet die Frist somit (grundsätzlich) am 30.09. Wird die Frist versäumt, drohen em­pfindliche Geld­strafen (Untergrenze: EUR 700,00 pro Gesellschaft und Geschäftsführer).

Achtung: Aufgrund der im Frühjahr 2020 getroffenen Maßnahmen im Zusammenhang mit COVID-19 wurde für alle Jahresabschlüsse mit einem Bilanzstichtag zwischen 16.10.2019 und 31.12.2020 eine verlängerte Offenlegungsfrist von 12 Monaten beschlossen.

Die Einreichung eines Jahresabschlusses mit Stichtag 31.12.2020 samt anderer offenzulegender Unterlagen beim Firmenbuch ist somit bis 31.12.2021 (statt üblicherweise 30.09.2021) sanktionslos möglich.

Für Abschlüsse mit einem Stichtag nach dem 31.12. gilt jedoch wieder die 9-Monatsfrist. Zum Beispiel ist ein Jahresabschluss zum 31.01.2021 bis spätestens 31.10.2021 einzureichen.

3. EST- UND KÖST-HERABSETZUNGSANTRAG

Bis 30.09. können die Vorauszahlungen auf die Einkommen- und Körperschaftsteuer des laufenden Jahres mittels Antrag beim Finanzamt herabgesetzt werden. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der laufende Gewinn voraussichtlich geringer als in den Vorjahren ausfallen wird, da sich die Festsetz­ung der aktuellen Vorauszahlungen zunächst immer an den Vorjahresbescheiden und damit an eventuell höheren Gewinnen orientiert. Eine Herabsetzung kann auch für GSVG-Beiträge beantragt werden.

4. ANSPRUCHSZINSEN

Ergibt sich aus der Einkommen- oder Körperschaftsteuerveranlagung eine Nachzahlung, so müssen für den Zeitraum ab 01.10. des Folgejahres Zinsen an das Finanzamt bezahlt werden. Im Falle einer Steuergutschrift werden Zinsen gutgeschrieben. Einer Zinszahlung aufgrund einer Steuernachzahl­ung kann man dadurch entgehen, indem man vorab eine entsprechende Einkommensteuer-Anzahl­ung an das Finanzamt leistet, wobei die Überweisung speziell bezeichnet und einem be­stimmten Jahr zugewiesen werden muss.

Achtung: Aufgrund der COVID-19-bedingten gesetzlichen Sonderbestimmungen (§ 323c Absatz 14 Ziffer 2 BAO) werden für die Veranlagungen 2020 generell keine Anspruchszinsen festgesetzt. Dies gilt sinngemäß auch für die Veranlagung 2019. Es ist also heuer ausnahmsweise NICHT erforderlich, bei erwarteten Nachzahlungen (bei zu geringen Vorschreibungen) bis Ende September 2021 eine Abschlagszahlung zu leisten.

5. ARBEITNEHMERVERANLAGUNG

Für freiwillige Arbeitnehmerveranlagungen haben Sie grundsätzlich 5 Jahre Zeit. Eine verpflichtende Arbeit­nehmer­veranlagung (zB bei gleichzeitig bestehenden Dienstverhältnissen) ist aber bis 30.09. des Folgejahres einzureichen.

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Aufgrund der steuerlichen Vorteile haben sich immer mehr Unternehmer entschieden, ein E-Auto zu erwerben. Das Verhältnis zwischen privater und unternehmerischer Nutzung wird nun verstärkt von der Finanz geprüft.

Vorteile eines E-Autos

Im Falle der Privatnutzung des E-Autos durch einen Mitarbeiter fällt kein Sachbezug an. Für den Dienstgeber entfallen auch die Lohnnebenkosten (DG-Anteile zur SV, DB, DZ, KommSt) für den Sachbezug.

Aus umsatzsteuerlicher Sicht steht bei der Neuanschaffung eines unternehmerisch genutzten E-Autos mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 40.000,00 der Vorsteuerabzug uneingeschränkt zu. Liegen die Anschaffungskosten zwischen EUR 40.000,00 und EUR 80.000,00, also über der Luxustangente von EUR 40.000,00, steht dem Unternehmer der Vorsteuerabzug in einem ersten Schritt uneingeschränkt zu, allerdings sind jene Vorsteuern, die den Anschaffungskosten zwischen EUR 40.000,00 und EUR 80.000,00 zuzuordnen sind, durch eine Eigenverbrauchsbesteuerung entsprechend zu neutralisieren. Übersteigen die Anschaffungskosten EUR 80.000,00, steht von vornherein kein Vorsteuerabzug zu. Wirtschaftlich betrachtet ist daher der Vorsteuerabzug bei E-Autos mit EUR 6.666,67 gedeckelt (EUR 40.000/120*20).

Die steuerlichen Vorteile von E-Autos sind außerdem, dass sie von der Normverbrauchsabgabe und von der motorbezogenen Versicherungssteuer befreit sind.

10%-ige unternehmerische Nutzung Voraussetzung

Damit eine unternehmerische Nutzung angenommen werden kann und somit ein Vorsteuerabzug überhaupt möglich ist, muss eine mindestens 10%-ige unternehmerische Nutzung gegeben sein. Dies könnte vor allem im Falle der Privatnutzung des E-Autos durch Mitarbeiter, die das E-Auto nicht täglich für das Unternehmen nutzen, ein Problem darstellen. Denn Fahrten zwischen Wohnort und Arbeitsstätte gelten bei Dienstnehmern als nichtunternehmerische Privatfahrten. Diese 10%-Grenze wird durch die Finanzverwaltung derzeit verstärkt geprüft.

Um gegenüber der Finanzverwaltung den Nachweis über die mindesten 10%ige unternehmerische Nutzung erbringen zu können, empfehlen wir daher die Führung eines Fahrtenbuches.

Neben ertrag-, umsatz- und grunderwerbsteuerlichen Überlegungen empfiehlt es sich bei der Begründung eines Fruchtgenussrechts, auch etwaige gebührenrechtliche Konsequenzen zu beachten.

Fruchtgenussvereinbarungen bieten aus steuerlicher Sicht die Möglichkeit, die Zurechnung des Vermögens (der Substanz) und der daraus entstehenden Erträge auf unterschiedliche Personen aufzuteilen. Aufgrund dessen sind Fruchtgenussvereinbarungen insbesondere im Zusammenhang mit Liegenschaften (zB Zinshäusern) von praktischer Bedeutung.

1. ZUWENDUNGSFRUCHTGENUSS

Beim Zuwendungsfruchtgenussrecht erfolgt die Einräumung der Dienstbarkeit des Fruchtgenussrechts an der Fruchtgenusssache durch den Eigentümer (Fruchtgenussbelasteten), ohne damit zugleich das zivilrechtliche Eigentum (etwa an einem Zinshaus) zu übertragen. Der Fruchtnießer hat das Recht, die Mieteinnahmen daraus einzunehmen. Der Fruchtgenussbelastete bleibt weiterhin zivilrechtlicher Eigentümer des Vermietungsobjektes.

Für die steuerlich anerkannte Einräumung eines Zuwendungsfruchtgenusses sind drei Voraussetzungen zu erfüllen:

• Der Fruchtnießer muss tatsächlich auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen können – also
  zB neue Mietverträge abschließen können.
• Der Fruchtnießer muss die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Fruchtgenussobjekt tragen (insbesondere Erhaltungsaufwand, Abgaben, Zinsen, etc)
• Das Fruchtgenussrecht muss zumindest für eine Dauer von mehr als 10 Jahren eingeräumt und dokumentiert werden (Notariatsakt empfehlenswert)

Eine Abgeltung der Abschreibung durch den Fruchtnießer wird beim Zuwendungsfruchtgenuss steuerlich nicht anerkannt, weswegen in diesen Fällen die Abschreibung „verloren“ geht.

2. VORBEHALTSFRUCHTGENUSSRECHT

Im Unterschied dazu wird beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht das Eigentumsrecht an der Fruchtgenusssache (zB Zinshaus) übertragen, wobei sich der bisherige zivilrechtliche Eigentümer die Dienstbarkeit des Fruchtgenussrechts an dem übertragenen Wirtschaftsgut vorbehält. Der bisherige Eigentümer der Liegenschaft wird daher zum Fruchtnießer und kann weiterhin die daraus entstehenden Erträge (etwa Mieteinnahmen) lukrieren.

Um aus steuerlicher Sicht die Abschreibung (AfA) vom Gebäude weiterhin verwerten zu können, wird bei Vorbehaltsfruchtgenussvereinbarungen regelmäßig zusätzlich die Zahlung einer sogenannten AfA-Miete (auch als Substanzabgeltung bezeichnet) vereinbart.

3. GEBÜHRENRECHT

3.1. Dienstbarkeitsgebühr bei Vorbehaltsfruchtgenuss?

Aus gebührenrechtlicher Sicht unterliegt der entgeltliche Erwerb einer Dienstbarkeit (etwa eines Fruchtgenussrechtes) einer Dienstbarkeitsgebühr in Höhe von 2 % des bedungenen Entgelts, wenn über das Rechtsgeschäft eine Urkunde abgefasst wurde. Wird nun – wie in der Praxis üblich – eine Immobilie übertragen, wobei sich der Übertragende zugleich das Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft (zB Zinshaus) unter Zahlung einer AfA-Miete vorbehält (=Vorbehaltsfruchtgenuss), war bisher fraglich, ob durch diese Konstellation neben der Grunderwerbsteuerpflicht für die Immobilienübertragung zusätzlich auch eine Dienstbarkeitsgebühr für die entgeltliche Einräumung des Fruchtgenussrechts (aufgrund der Zahlung der AfA-Miete an den neuen zivilrechtlichen Eigentümer) anfällt.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes

In einer dazu ergangenen Entscheidung verneinte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) diese Frage für den Fall, dass die Übertragung einer Liegenschaft unter Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechtes samt AfA-Miete ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellt. Bei derartigen Gestaltungen unterliegt bereits die Übertragung der Liegenschaft dem Grunderwerbsteuergesetz, sodass keine zusätzliche Gebührenpflicht eintreten kann. Ob ein einheitliches Rechtsgeschäft hinsichtlich Liegenschaftsübertragung und Fruchtgenusseinräumung vorliegt, ist vom Parteiwillen abhängig. Für das Vorliegen eines einheitlichen Vertrages (und damit gegen eine Gebührenpflicht) spricht etwa die Zusammenfassung in einem Schriftstück.

3.2. Entgeltliche Einräumung eines Zuwendungsfruchtgenussrechtes

Anders zu beurteilen ist hingegen die entgeltliche Einräumung eines Zuwendungsfruchtgenussrechtes. Sofern darüber eine Urkunde errichtet wird, unterliegt dies der Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 2 % vom vereinbarten Entgelt.

Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes sind unterschiedliche Rechtsbereiche zu berücksichtigen. Neben zivilrechtlichen Überlegungen spielen insbesondere auch zahlreiche steuerliche Aspekte (Einkommen-, Umsatz-, Grunderwerbsteuer sowie Gebührenrecht) eine wesentliche Rolle, sodass eine umfassende Prüfung und Planung im Vorfeld empfehlenswert ist.