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Mieterinvestitionen, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sind Aufwendungen für Zu- und Umbauten an gemieteten Liegenschaften, die zum eigenen Vorteil des Mieters vorgenommen werden.

Mieterinvestitionen, zu denen der Mieter berechtigt war, werden diesem steuerlich dann zugerechnet und führen somit zu einer steuermindernden Berücksichtigung, wenn 

• keine Verrechnung mit dem Mietzins erfolgt oder
• der Mieter die Investition bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen darf oder
• wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.

Die Mieterinvestitionen dürfen jedoch nicht als sofortiger Aufwand steuermindernd geltend gemacht werden, sondern müssen vom Mieter im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit über die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens jedoch auf die voraussichtliche Mietdauer, verteilt werden. Weiters könnte in diesem Zusammenhang auch eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt und eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben ist.

Auf Ebene des Vermieters führen diese Mieterinvestitionen erst mit der der Beendigung des Mietverhältnisses zu einer steuerpflichtigen Einnahme, sofern der Mieter zur Vornahme berechtigt aber nicht verpflichtet war und - wie oben beschrieben - dem Mieter zuzurechnen sind. Die Höhe des Vorteiles ergibt sich aus der Gegenüberstellung des Gebäudewertes mit und ohne Mieterinvestitionen im Zeitpunkt des Zuflusses.

Investitionen, die der Mieter jedoch aufgrund von vertraglichen Verpflichtungen vornehmen muss oder eine Gegenleistung im Rahmen des Bestandsverhältnisses darstellt (zB Verrechnung mit dem Mietzins oder eine Investition im Interesse des Vermieters), müssen vom Vermieter bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition als Einnahme versteuert werden.

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Im Zuge der Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien wurde ergänzt, dass eine Heilbehandlung auch telefonisch erfolgen kann.

Unter bestimmten Umständen sind Umsätze von Ärzten von der Umsatzsteuer befreit. So besteht für Leistungen, die selbständige Ärzte im Bereich der Humanmedizin im Rahmen ihrer Heilbehandlung an Patienten erbringen, in der Regel eine unechte Umsatzsteuerbefreiung. Das bedeutet, dass der Arzt für seine Heilbehandlung keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen hat, zugleich allerdings auch nicht die Vorsteuer geltend machen darf. Für die Umsatzsteuerbefreiung spielt somit die Definition der ärztlichen Heilbehandlungen eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang gab es zuletzt einige Ergänzungen.

Allgemein sind Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin Tätigkeiten, die zum Zweck der Vorbeugung, Diagnose, Behandlung, soweit möglich, der Heilung von Krankheiten oder Gesundheitsstörungen bei Menschen, sowie zum Schutz einschließlich der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung der menschlichen Gesundheit erbracht werden.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung fallen darunter etwa 

• die Untersuchung auf das Vorliegen oder Nichtvorliegen von körperlichen und psychischen Krankheiten oder Störungen, von Behinderungen oder Missbildungen und Anomalien, die krankhafter Natur sind
• die Beurteilung dieser Zustände bei Verwendung medizinisch-diagnostischer Hilfsmittel
• die Verabreichung eines Medikamentes zur sofortigen Einnahme - die Verabreichung einer Injektion oder das Anlegen eines Verbandes im Rahmen einer ärztlichen Behandlungsleistung gehört als übliche Nebenleistung zur begünstigten ärztlichen Heiltätigkeit
• die Vornahme operativer Eingriffe einschließlich der Entnahme oder Infusion von Blut
• die Verordnung von Heilmitteln, von Heilbehelfen und medizinisch-diagnostischen Hilfsmitteln

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Im Zuge der letzten Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien, welche die Ansicht der Finanzverwaltung widerspiegeln, wurde ergänzt, dass eine Heilbehandlung auch telefonisch erfolgen kann. Auch die Ausstellung von ärztlichen Zeugnissen und die Erstattung von ärztlichen Gutachten gehört zur Berufstätigkeit als Arzt und ist damit umsatzsteuerfrei. Bestimmte Gutachten sind davon jedoch ausgenommen. Ab dem 01.07.2021 sind etwa Gutachten über verkehrspsychologische Untersuchungen und Stellungnahmen im Sinne der Führerscheingesetz-Gesundheitsverordnung (FSG-GV) nicht von der Umsatzsteuer befreit.

Keine Heilbehandlungen und damit ebenfalls umsatzsteuerpflichtige ärztliche Tätigkeiten stellen nach Ansicht der Finanzverwaltung etwa folgende Tätigkeiten dar (Hinweis: für in diesem Zusammenhang erhaltene Vorleistungen steht dafür auch anteilig der Vorsteuerabzug zu):

• die schriftstellerische Tätigkeit (auch Berichte in einer ärztlichen Fachzeitschrift)
• die Vortragstätigkeit (auch im Rahmen der Ärzte-Fortbildung) und die Lehrtätigkeit
• die Lieferungen von Hilfsmitteln (zB Kontaktlinsen, Schuheinlagen) und Medikamenten
• die Vermietung von Räumlichkeiten durch Ärzte (zB an andere Ärzte) oder die entgeltliche Nutzungsüberlassung von medizinischen Groß- und Kleingeräten

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Die Liste der umsatzsteuerpflichtigen ärztlichen Tätigkeiten wurde nun um Leistungen ergänzt, die in der Erteilung von Auskünften über Erkrankungen oder Therapien bestehen, aber aufgrund ihres allgemeinen Charakters nicht geeignet sind, zum Schutz, zur Aufrechterhaltung oder zur Wiederherstellung der menschlichen Gesundheit beizutragen. Ob Umsätze im Rahmen von ärztlichen Tätigkeiten tatsächlich umsatzsteuerfrei sind oder nicht, ist stets anhand der konkreten Umstände zu beurteilen.

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Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied 2020 darüber, ob die Vermietung einer Wohnung über eine Onlineplattform eine Raummiete oder eine Beherbergung im Sinne des Gewerberechts darstellt.

Auswirkungen kann die Einstufung als Beherbergung im Sinne des Gewerberechts auf die gewerbliche Sozialversicherung des Vermieters und auf die Umlagen-Zahlungen an die Wirtschaftskammer haben. Weiters können Strafen für die nicht vorhandene Gewerbeberechtigung anfallen.

Vermietung oder Beherbergung?

Für die Abgrenzung der Beherbergung von Gästen zur bloßen Wohnraumvermietung ist - neben anderen Aspekten – maßgeblich, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Es ist dabei immer auf alle Umstände des Einzelfalls Bedacht zu nehmen. Bei einer Entscheidung des VwGH im Jahr 2019 waren für die Einstufung der Vermietung einer Eigentumswohnung als gewerblich folgende Umstände ausschlaggebend:

• Bewerbung auf einschlägigen Internetportalen,
• zusätzliche Leistungen (Wäsche, W-Lan Zugang, Flachbildfernseher und Endreinigung),
• kurze Mietdauer (ein bis zwei Nächte, selten eine Woche),
• zu Preisen jenseits einer normalen Wohnraummiete.

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Aktuelle VwGH-Entscheidung

Im gegenständlichen Fall bot der Vermieter drei Wohnungen für touristische Zwecke auf einer Website unter dem Motto „… ideal für Wanderer, Mountainbiker, Bergsteiger und auch für Motorradfahrer …“ an. Die auf der Website angebotenen Leistungen bzw das vorhandene Inventar beinhaltet (ua) eine Küche (samt Küchengeräten), ein TV-Gerät, kostenlosen Internetzugang sowie die Mitbenützung einer Waschküche. Shampoo und Waschmittel wird ebenfalls zur Verfügung gestellt. Als Kontaktperson vor Ort für Notfälle ist die Schwester des Vermieters angegeben. Der Vermieter selbst war seit Beginn der Vermietung kein einziges Mal am Standort der Wohnungen.

Der VwGH kam nach Abwägung aller Umstände zum Schluss, dass die Grenze zur bloßen Raummiete überschritten wurde und somit eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Nach Ansicht des VwGH ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter für die Erbringung von Dienstleistungen vor Ort ist, diese können auch von einem Dritten erbracht werden und fordern nicht zwingend eine persönliche Anwesenheit. Darüber hinaus ist auf die Frage, welche Dienstleistungen üblich sind und somit vom Kunden erwartet werden, nach der Art des Beherbergungsbetriebes zu beurteilen. Gäste erwarten bei Anmietung einer Wohnung über diese Internetplattform üblicherweise die Erbringung von Dienstleistungen nur in geringem Ausmaß. Weiters weist auch das Anbieten der Wohnungen auf einer Internetplattform zu touristischen Zwecken (und damit in der Regel für eine kurze Aufenthaltsdauer) auf einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb hin.

Die Vermietung von Wohnungen kann jedoch nicht nur gewerberechtliche und sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, sondern ist auch aus einkommensteuerlicher, umsatzsteuerlicher sowie im Falle der Beschäftigung von Arbeitnehmern auch aus kollektivvertraglicher Sicht zu beurteilen.

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Tätigkeiten, die auf Dauer kein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringen, fallen abgabenrechtlich unter den Begriff der „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Daraus resultierende Verluste können steuerlich nicht verwertet werden, und (Zufalls)Gewinne sind nicht steuerpflichtig.

Zudem kann auch der Verlust des Vorsteuerabzuges drohen. Bei der Vermietung von Liegenschaften sind die konkreten ertrag- und umsatzsteuerlichen Konsequenzen der Liebhabereibeurteilung von der Einstufung der Vermietungstätigkeit als sogenannte „kleine Vermietung“ oder „große Vermietung“ abhängig. Die Parifizierung eines Wohnhauses kann dabei zu nachteiligen Konsequenzen führen.

Kleine Vermietung

Werden Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von Eigenheimen (zB Ein- und Zweifamilienhäuser), Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (sogenannte „kleine Vermietung“) erzielt, so gilt grundsätzlich die Vermutung der Liebhaberei. Dementsprechend dürfen Verluste aus derartigen Vermietungstätigkeiten nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden; zufällig erzielte Gewinne sind im Gegenzug jedoch auch nicht steuerpflichtig.

Ebenso steht für etwaige beim Kauf oder bei der Sanierung der Wohnung anfallende Vorsteuern kein Vorsteuerabzug zu, wobei zugleich die Vermietung von Wohnraum ohne Umsatzsteuer erfolgt. Die Liebhabereivermutung kann in derartigen Fällen durch die Erstellung einer Prognoserechnung, mit deren Hilfe der Nachweis zu erbringen ist, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 bzw höchstens 23 Jahren ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann, widerlegt werden.

Große Vermietung

Davon zu unterscheiden ist die Vermietung von Gebäuden, die keine „kleine Vermietung“ darstellen (sogenannte „große Vermietung“). In diesen Fällen liegt eine ertragsteuerlich anerkannte Einkunftsquelle nur dann vor, wenn im Rahmen einer Prognoserechnung dargelegt wird, dass ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 bzw höchstens 28 Jahren erwirtschaftet wird. Diese Beurteilung hat im Unterschied zur „kleinen Vermietung“ jedoch keine Auswirkung auf die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietungstätigkeit. Trotz Vorliegen von Liebhaberei steht daher bei der Gebäudevermietung im Rahmen einer „großen Vermietung“ ein Vorsteuerabzug zu.

Wechsel von „großer Vermietung“ zu „kleiner Vermietung“

Wird etwa ein Mietwohnhaus mit 10 Wohneinheiten, welches bisher im schlichten Miteigentum von 2 Personen (je zu 50 %) gehalten wurde, parifiziert und an den einzelnen Wohneinheiten Wohnungseigentum begründet, wobei nunmehr jeder der beiden Miteigentümer 5 Wohnungen in seinem Alleineigentum hält, kommt es zu einem Wechsel von der „großen Vermietung“ zur „kleinen Vermietung“. Beurteilungseinheit für Zwecke der Prognoserechnung und der damit verbundenen Prüfung über die Erzielung eines Gesamtgewinns bzw Gesamtüberschusses ist nicht mehr das gesamte Mietwohnhaus, sondern jede einzelne Eigentumswohnung für sich. Ebenso verkürzt sich der Prognosezeitraum von 25 bzw höchstens 28 Jahren auf 20 bzw höchstens 23 Jahre. Kann kein Gesamtüberschuss dargestellt werden, so kommt es jedenfalls zum Verlust des Vorsteuerabzuges für die davon betroffenen Eigentumswohnungen sowie zur anteiligen Korrektur allenfalls bereits geltend gemachter Vorsteuern. Darüber hinaus wäre auch zu prüfen, ob sich aufgrund der geänderten Umstände für die Prognoserechnung auch Auswirkungen im Bereich der Einkommensteuer ergeben.

Die mitunter aus zivil- oder erbrechtlichen Gründen durchgeführte Parifizierung eines Mietwohnhauses kann zu nachteiligen abgabenrechtlichen Konsequenzen, wie insbesondere den Verlust des Vorsteuerabzuges, führen. Um derartige Konsequenzen zu vermeiden, sollte bereits im Vorfeld eine sorgsame Prüfung des jeweiligen Vorhabens aus abgabenrechtlicher Sicht erfolgen.

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