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Werden sowohl privat als auch betrieblich – also gemischt genutzte Wohnhäuser – verkauft, kann es zu einem Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung kommen und es droht eine erhebliche Steuermehrbelastung.

Werden als Hauptwohnsitz genutzte Gebäude (etwa Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc) veräußert, so ist der daraus erzielte Veräußerungsgewinn in der Regel von der Einkommensteuer befreit. Vorsicht ist aus ertragsteuerlicher Sicht jedoch dann geboten, wenn das private Wohnhaus zugleich auch betrieblich, etwa als Arztordination, genutzt wird. Abhängig vom Ausmaß der tatsächlichen betrieblichen Nutzung kann es im Falle eines späteren Verkaufs des gemischt genutzten Wohnhauses sogar zum gänzlichen Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung und damit zu einer erheblichen Steuermehrbelastung kommen.

Gebäude in betrieblichen und in privaten Teil aufteilen

Werden einzelne bestimmt abgrenzbare Teile eines einheitlichen Gebäudes betrieblich, andere hingegen privat genutzt, ist das Gebäude in einen betrieblichen und in einen privaten Teil aufzuteilen. Die Aufteilung hat dabei nach der Nutzfläche der unterschiedlich (betrieblich und privat) genutzten Gebäudeteile zu erfolgen. Überwiegt die betriebliche Nutzung einzelner Räumlichkeiten, so ist die Räumlichkeit als betrieblicher Teil des Gebäudes in die Berechnung des Nutzungsverhältnisses einzubeziehen.

Eine derartige Aufteilung ist jedoch dann nicht vorzunehmen, wenn der betrieblichen oder der privaten Nutzung dienende Gebäudeteil im Verhältnis zum Gesamtgebäude weniger als 20 % beträgt (untergeordnete Bedeutung). In diesem Fall liegt zur Gänze Betriebsvermögen (wenn die private Nutzfläche weniger als 20 % beträgt) oder zur Gänze Privatvermögen (wenn die betriebliche Nutzfläche weniger als 20 % beträgt) vor. Die Frage des Ausmaßes der betrieblichen Nutzung eines gemischt genutzten Gebäudes ist nicht nur für die Höhe der steuerlich absetzbaren Abschreibung bzw der absetzbaren Aufwendungen maßgeblich, sondern im Falle eines späteren Verkaufs auch für die Höhe der etwaig zu erfassenden steuerpflichtigen stillen Reserven entscheidend.

Betriebliche Nutzung weniger als 20 %

Nutzt ein Arzt beispielsweise lediglich 15 % seiner Eigentumswohnung als Ordinationsräumlichkeiten und den Rest als privaten Hauptwohnsitz, so tritt (bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen) im Falle der Veräußerung der Eigentumswohnung auch für den betrieblich genutzten Teil keine Steuerpflicht ein, da die Wohnung steuerlich zur Gänze dem Privatvermögen zuzuordnen ist (weniger als 20% betriebliche Nutzung) und somit für die gesamte Wohnung die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung gelangt.

Betriebliche Nutzung zwischen 20 % und 33 %

Werden hingegen etwa 25 % der Wohnung als Ordinationsräumlichkeiten verwendet, so liegt anteilig in diesem Ausmaß Betriebsvermögen vor. Mangels Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung für den betrieblich genutzten Teil ist jener Teil des Veräußerungsgewinns, der auf den betrieblichen Teil entfällt, steuerpflichtig und lediglich der privat genutzte Teil der Wohnung steuerfrei.

Betriebliche Nutzung von mehr als 33 %

Umfassen die Ordinationsräumlichkeiten mehr als 33 % der gesamten Wohnungsnutzfläche, so steht die Hauptwohnsitzbefreiung gänzlich (somit auch für den privat genutzten Teil) nicht mehr zu, da diese Befreiung das Vorliegen einer Eigentumswohnung voraussetzt, die mindestens zu 2/3 der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dient.

Werden daher Gebäude sowohl betrieblich als auch privat genutzt, so ist das konkrete Ausmaß der betrieblichen Nutzung für die weitere steuerliche Behandlung entscheidend. Im Ausmaß der betrieblichen Nutzung können zwar zunächst die Abschreibung, sonstige nicht zuordenbare anteilige Aufwendungen sowie die anteiligen Finanzierungskosten steuermindernd als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Im Falle eines späteren Verkaufs droht jedoch – bei Überschreiten bestimmter Nutzungsgrenzen – eine erhebliche Steuermehrbelastung. Bei der Festlegung der betrieblichen Nutzung gemischt genutzter Gebäude sind daher bereits im Vorfeld zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen und anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

Beim Verkauf von Grundstücken ist aus steuerlicher Sicht relevant, ob „private Grundstücksveräußerungen“ vorliegen, auf die die 30 %ige Immo-ESt anzuwenden ist, oder ob gewerbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 55 %igen Einkommensteuertarif zu besteuern sind.

Kürzlich hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in einem Erkenntnis erneut Aussagen zu diversen Abgrenzungskriterien getroffen.

Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel, wobei der VwGH dazu im Detail festhält:

• Bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten kann eine gewerbliche Tätigkeit entstehen, wenn der Steuerpflichtige Grundstücke erwirbt, um diese zu bebauen und sie in nahem zeitlichem Zusammenhang wieder veräußert.
• Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht. Dies insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige werbend nach außen hin auftritt.
• Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dann vorliegen, wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird. Es kommt somit nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaften an. Für die Qualifikation von Grundstücksverkäufen als gewerblichen Grundstückshandel muss die notwendige Veräußerungsabsicht daher nicht bereits im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gegeben sein, sondern kann auch noch zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
• Nicht nur bei einem planmäßigen Verkauf der gesamten Immobilie liegt gewerblicher Grundstückhandels vor, sondern auch, wenn etwa bei einem Mehrfamilienhaus drei von sechs Eigentumswohnungen verkauft werden, insbesondere, wenn der Plan des Steuerpflichtigen von vornherein darauf gerichtet ist, einen Teil der Eigentumswohnungen zu verkaufen.
• Auch die Finanzierung der Bauvorhaben auf den zu veräußernden Grundstücken ohne Einsatz von Fremdmitteln schließt das Vorliegen gewerblicher Einkünfte nicht aus, weil die Finanzierung von Grundstückskäufen mit Eigenkapital lediglich ein Indiz dafür darstellt, dass die Vermögensnutzung im Vordergrund steht. Vor allem, wenn der erzielte Veräußerungserlös für den Erwerb weiterer Grundstücke verwendet werden soll, stellt dies wiederum ein Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel dar.

Die Grenzen zwischen bloß gelegentlichen Immobilienveräußerungen und gewerblichem Grundstückshandel sind somit fließend, wobei die Abgrenzung in der Praxis oftmals Fragen aufwirft. Im Hinblick auf die unterschiedlichen ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine fachkundige Beratung jedenfalls zu empfehlen.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben, sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren, wenn sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes ändert.

Zum Vorsteuerabzug sind Unternehmer im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit berechtigt. Erfolgt innerhalb einer vom Umsatzsteuergesetz vorgegebenen Frist eine Änderung der Verhältnisse bezüglich der unternehmerischen Verwendung eines Vermögensgegenstandes (zB Schenkung des Betriebsgrundstückes an ein Familienmitglied und damit eine künftige Verwendung für den nicht unternehmerischen Bereich), so hat eine Korrektur der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer stattzufinden. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes (BFG) hat dabei eine tageweise Aliquotierung der Vorsteuerkorrektur zu erfolgen. Eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges ist notwendig, wenn sich die Verhältnisse ändern, die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebend waren.

Beispiel

Der Unternehmer vermietet das selbst errichtete Gebäude in den ersten Jahren zu Wohnzwecken gegen Entgelt (umsatzsteuerpflichtig), daher darf er aus der Errichtung des Gebäudes Vorsteuer geltend machen. Verschenkt der Unternehmer das Gebäude einige Jahre später (Entnahme ohne Umsatzsteuer), hat sich die unternehmerische Verwendung des Gebäudes geändert und die geltend gemachte Vorsteuer ist anteilig zurückzuzahlen (Vorsteuerkorrektur). Dadurch sollen sowohl ungerechtfertigte Steuervorteile als auch steuerliche Nachteile, die sich durch eine nachträgliche Änderung des Verwendungszwecks für den Unternehmer ergeben könnten, vermieden werden.

Der Berichtigungszeitraum beträgt gegenwärtig 4 Jahre bei beweglichen Gegenständen bzw 19 Jahre bei Grundstücken (einschließlich Gebäuden) und beginnt mit dem auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden Kalenderjahr.

Vorsteuerkorrektur für gesamtes Jahr oder für zwei Tage?

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte kürzlich bei einem Unternehmer, der unter anderem im Jahr 2005 aus der Errichtung eines zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen verwendeten Wohnhauses Vorsteuern geltend gemacht und dieses Wohnhaus am 29.12.2014 an seine Mutter geschenkt hat, zu beurteilen, ob die Vorsteuerkorrektur für das gesamte Jahr 2014 oder nur für die zwei Tage (30. und 31.12.2014) durchzuführen ist. Das BFG führte hierzu aus:

Im vorliegenden Fall würde eine Vorsteuerkorrektur im Ausmaß von einem vollen Zehntel (im gegenständlichen Fall hat der Berichtigungszeitpunkt noch 9 Jahre und nicht 19 Jahre betragen) zu einem systemwidrigen Effekt führen, da das Gebäude im Jahr 2014 vom 01.01. bis 29.12 zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze und lediglich zwei Tage zur Ausübung steuerfreier Umsätze verwendet wurde. Angewendet auf den vorliegenden Streitfall bedeutet dies, dass die im Jahr 2005 geltend gemachten Vorsteuern nicht im Ausmaß von einem vollen Zehntel zu berichtigen sind, sondern hiervon lediglich zwei Dreihundertfünfundsechzigstel.

Sollten Sie beim Kauf von Gebäuden oder im Rahmen von Gebäude-Großreparaturen Vorsteuern geltend gemacht haben und ändert sich die unternehmerische Nutzung des Gebäudes, so sind die Vorsteuerbeträge entsprechend zu korrigieren. Da dies oftmals komplizierte Berechnungen erfordert, empfehlen wir eine frühzeitige Beratung.

Im Oktober 2019 ist eine Novellierung der Grundstückswerteverordnung (GrWV) in Kraft getreten, die eine einfache Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes von Baurechten sowie von mit Baurechten belasteten Liegenschaften vorsieht.

Nicht nur die Übertragung von Grundstücken, sondern auch die Bestellung eines Baurechtes führt zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang. Wird das Baurecht entgeltlich, etwa gegen Entrichtung eines Bauzinses, eingeräumt, bildet in der Regel diese Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Ist die Gegenleistung geringer als der Grundstückswert oder erfolgt die Einräumung unentgeltlich, so ist der Grundstückswert als Ersatz- bzw Mindestbemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Grundstückswert kann dabei nach dem Pauschalwertmodell basierend auf der GrWV ermittelt werden.

Novellierung der GrWV

Mit Oktober 2019 ist die neue GrWV in Kraft getreten, die auch eine einfache und sachgerechte Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes von Baurechten sowie von mit Baurechten belasteten Liegenschaften bringt. Ohne diese Änderung müsste für die Bewertung eines Baurechtes und des mit dem Baurecht belasteten Grundstückes immer ein (in der Regel höherer) gemeiner Wert ermittelt werden.

Durch die Begründung eines Baurechts kann eine Trennung des zivilrechtlichen Eigentums am Grund und Boden einerseits und am Gebäude andererseits erreicht werden. Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers zu; am Grund und Boden, soweit nichts anderes bestimmt wird, hingegen lediglich die Rechte eines Nutznießers. Die Trennung von Grund und Boden und Gebäude durch ein Baurecht kann auch nachträglich (nach Errichtung des Gebäudes) erfolgen. Die Einräumung kann dabei unentgeltlich oder entgeltlich (gegen Entrichtung eines laufenden Bauzinses oder einer Einmalzahlung) erfolgen. Für den Baurechtsgeber besteht somit etwa die Möglichkeit, den Grund und Boden gegen Entrichtung eines Baurechtszinses in seinem Eigentum zurückzubehalten und damit weiterhin von etwaigen künftigen Wertsteigerungen des Grund und Bodens zu profitieren.

Konkrete Ermittlungsmethode des Grundstückswertes

Bildet bei grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Baurechten der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, wird nun durch die Novellierung der GrWV die konkrete Ermittlungsmethode des Grundstückswertes bereitgestellt, sodass nicht mehr ein (in der Regel höherer) gemeiner Wert als grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Die Ermittlung des Grundstückswerts hängt dabei insbesondere davon ab,

• ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt,
• ob das Baurecht erstmalig eingeräumt oder übertragen wird und
• ob die Dauer des Baurechts weniger als 50 Jahre oder mehr als 49 Jahre beträgt.

Da unterschiedlichste Sachverhaltsvarianten möglich sind, ist bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuerbelastung im Zusammenhang Baurechten stets der jeweilige Einzelfall zu beurteilen. Sollte daher die erstmalige Einräumung eines Baurechts, die Übertragung eines bereits bestehenden Baurechts bzw die Übertragung einer mit einem Baurecht belasteten Liegenschaft geplant sein, empfiehlt es sich daher bereits im Vorfeld, eine sorgfältige Prüfung des Sachverhalts auf mögliche grunderwerbsteuerliche Konsequenzen vorzunehmen.